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« Il faut libérer le foncier ! « , Jauffrey Ianszen, Immoprêt

S’il est confiant sur les taux d’intérêt à moyen terme, le porte-parole du courtier en crédit Immoprêt s’interroge sur la libération du foncier.

Après un total d’1 million de transactions réalisées en 2017, nous devrions atteindre le chiffre de 850 000 à 900 000 transactions cette année, avec un panier moyen de financement chez Immoprêt de 179 000 euros. La cause de ce recul est simple : une décision tardive concernant l’avenir du Prêt à taux zéro et du dispositif Pinel. Les renégociations de prêts, encouragées par la baisse des taux, se sont également arrêtées, faute de stock, à la fin 2017. Le Prêt à taux zéro et le dispositif Pinel permettant d’accélérer la mise en chantier dans le neuf, ce retard a entraîné un report de la commercialisation du neuf jusqu’aux mois de mars, ou même d’avril. Le premier trimestre 2018 a donc été perdu pour le marché immobilier.

Un marché qui reprend… durablement ?

Depuis, le marché a repris. Les mises en chantier ont redémarré et le Prêt à taux zéro joue à plein son rôle d’entraînement auprès des primo-accédants. Cette situation est-elle durable ? Après le suspense autour de la loi ELAN, la question que tout le monde se pose désormais est : les taux d’emprunt vont-ils remonter ? Notre analyse est que oui, certainement, les taux vont remonter. Ils ne pourront pas rester éternellement bas, voire négatifs. Mais cette remontée ne sera pas immédiate. Au cours du prochain semestre, il sera toujours le moment d’acheter.

L’une des principales raisons de ce maintien à la baisse est que de nombreuses banques n’ont toujours pas atteint leurs objectifs commerciaux, et sont donc amenées à proposer des offres concurrentielles. Dans certaines régions, on observe des taux de 1,15% sur 20 ans, alors que le barème national est de 1,30 ou 1,40. Pourquoi ? Parce que le prêt immobilier est devenu la filière « reine » du recrutement de nouveaux clients par les banques. Ce n’est plus par le Livret A, comme autrefois, que l’on devient client d’une banque. Mais bien par le prêt immobilier. L’enjeu est donc majeur pour elles.

Des acheteurs de plus en plus « professionnels »

De leur côté, les acheteurs sont de plus en plus « préparés ». Ils se « professionnalisent ». Ils font appel à un courtier. Ils savent aussi qu’il faut regarder un dossier dans sa globalité : le taux n’est pas la seule variable qui compte. Il faut encore considérer les conditions d’assurance, la caution ou encore l’hypothèque. Les nouveaux acheteurs de l’immobilier recherchent une offre sur-mesure. Il faut savoir aussi que la durée de détention d’un bien immobilier en France est de 7 ans en moyenne. On ne s’engage plus sur toute une vie.

Si on peut être confiant sur les taux, à moyen terme, notre plus grande interrogation porte sur la libération du foncier. Les propriétaires qui détiennent des terrains depuis des décennies doivent pouvoir les remettre sur le marché plus rapidement. Aujourd’hui, il n’y pas de terrain disponible, donc on ne peut ni construire ni faire construire. Notre proposition est d’aménager la taxe sur les plus-value foncières, et de ramener l’exonération totale des plus-values au titre de l’impôt sur le revenu à 15 ans au lieu de 22 ans.

Des aménagements nécessaires

Il est également urgent de remettre un dispositif de prêt à taux zéro dans l’ancien. Un dispositif qui ne soit plus assorti d’une enveloppe de travaux de rénovation ou de remise en état dissuasive, mais qui soit réellement incitatif.

Il faut, ensuite, faciliter le relogement du conjoint qui quitte la propriété du ménage, en reconstituant son droit au prêt à taux zéro. Cette mesure est nécessaire aujourd’hui où la moitié des mariages se soldent par un divorce, avec souvent une situation immobilière compliquée à la clé, est une autre mesure qui est attendue par le marché.

Reconstituer les droits au prêts taux zero pour les secondo-accédants, dans le cas d’une mutation professionnelle, est une autre piste à suivre. C’est une nécessité s’il on veut conserver un marché immobilier dynamique et fluide.

 

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