Condition suspensive de prêt : Le vrai faux achat comptant et la portée du renoncement de l’acquéreur

Renonciation mensongère à la condition suspensive d’obtention de crédit

ll peut arriver, surtout dans un contexte de marché tendu, que le candidat à l’acquisition d’un bien immobilier passe sous silence, au stade de l’offre d’achat et/ou du compromis, le fait qu’il devra recourir à un prêt pour financer son acquisition. Il peut le faire soit de son propre chef, pour rendre son offre plus séduisante, soit pour satisfaire aux exigences d’un vendeur qui n’entend pas supporter l’aléa d’une condition suspensive de prêt, soit parfois pour suivre les conseils de l’agent immobilier. Dans tous les cas, il reproduira de sa main, dans l’acte lui-même ou dans une déclaration séparée à laquelle l’acte fera référence, la mention prévue par l’article L. 313-42 du Code de la consommation par laquelle il reconnaît avoir été informé que s’il recourrait néanmoins à un prêt, il ne pourra plus se prévaloir des dispositions protectrices de l’acquéreur emprunteur et, en particulier, de la condition suspensive d’obtention du prêt. Une mention mensongère puisqu’en réalité, il va solliciter un prêt…

Quelles conséquences en cas de litige ?

Quelle sera la valeur de cette renonciation en cas de litige ? Tout dépend et il convient pour répondre de distinguer les situations.

Premier cas, l’acquéreur est seul responsable et acteur de la dissimulation : le vendeur et l’agent immobilier, étrangers à la fraude et ignorant le mensonge, ne devraient pas pouvoir se voir imposer la condition suspensive si l’acquéreur n’obtient pas le prêt qu’il a sollicité en cachette.

Deuxième cas, l’acquéreur l’a fait sous la pression du vendeur ou de l’intermédiaire : les juges considèreront qu’il s’agit d’une fraude à la loi et que la mention mensongère doit être assimilée à un défaut de mention et sanctionnée comme telle avec le rétablissement de la condition suspensive de prêt. Encore faut-il que cet acquéreur puisse rapporter la preuve de cette fraude. Par exemple, en produisant une lettre adressée par l’agent immobilier au notaire l’informant qu’il devra établir l’acte authentique « dès le déblocage des fonds provenant du prêt sollicité par les acquéreurs » (Cass. 1^e civ. 10 mars 1987, n° 85-15.839). En revanche, le seul fait que l’acquéreur change d’avis et se décide finalement à solliciter un prêt ne suffit pas (Cass. 1^e civ. 16 mai 1995, n° 93-13.653).

Dernier cas, la fraude est ignorée du vendeur, mais partagée par l’acquéreur et l’intermédiaire. Dans ce cas, le seul recours de l’acquéreur, s’il subissait un préjudice, serait de mettre en cause la responsabilité du rédacteur, auteur, coauteur ou complice de la fraude. Et le résultat dépendra de la part de responsabilité incombant à cet acquéreur et de son incidence sur la légitimité du préjudice allégué.

Enfin, une autre situation peut se rencontrer : celle de l’acquéreur qui, après avoir déclaré recourir à un emprunt, renonce à bénéficier de la condition suspensive de prêt. Cette renonciation, dès lors qu’elle est libre et non contrainte, est valable. En effet, même si les dispositions du Code de la consommation protectrices de l’acquéreur emprunteur sont d’ordre public, ce qui interdit d’y renoncer par avance lors de la conclusion du compromis, il est en revanche permis de renoncer par la suite « aux effets acquis de telles règles » (Cass. 1^re civ., 17 mars 1998, n° 96-13.972).