Résidence secondaire : Comment choisir le financement ?

Le coût fiscal d’une résidence secondaire

Les Français rêvant d’acheter une résidence secondaire doivent prendre en compte un certain nombre d’obstacles fiscaux. En effet, si l’acquisition d’une résidence principale permet de bénéficier d’exonérations et autres abattements, ce n’est pas le cas lors de l’achat d’une résidence secondaire. Ainsi la taxe d’habitation et la taxe foncière, sont des éléments clefs à prendre en compte et ce, d’autant plus que les résidences secondaires se situent le plus souvent dans des zones et des villes touristiques où les taxes, particulièrement élevées, augmentent régulièrement.

La taxe foncière a augmenté de plus de 14 % au cours de ces 5 dernières années selon l’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi). Certaines communes ont connu une hausse particulièrement significative, à titre d’exemple, Limoges a vu sa taxe foncière augmenter de 6,90 % en 2017. Attention, dans une centaine de communes, dont Paris, Nice, Nantes et Toulouse, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est majorée. En 2018, cette majoration est fixée entre 5 et 60 % selon les délibérations des communes. Renseignez-vous !De plus, l’exonération du paiement de la taxe d’habitation pour 80 % des foyers (non applicable sur les résidences secondaires) risque d’entrainer une augmentation de la taxe foncière, qui engendrerait un coût supplémentaire pour tous les propriétaires.

Peut-on s’éxonérer de l’IFI pour l’acquisition d’une résidence secondaire ?

Bien souvent, acquérir une résidence secondaire peut signifier l’assujetissement à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour les particuliers possédant un patrimoine immobilier d’une valeur nette supérieure à 1 300 000 €.   Réfléchir à des solutions de financement peut permettre de s’exempter de l’IFI. En effet, la somme empruntée diminuera la valeur du bien et réduira l’assiette imposable permettant parfois, lors des premières années après l’acquisition, une exonération puisque le prêt immobilier n’est pas considéré comme une possession immobilière et n’entre pas dans le calcul de cet impôt.

Le calcul de l’IFI, comme celui de son prédécesseur, l’Impôt sur la Fortune (ISF), est basé sur un barème progressif dont le taux varie entre 0,50 % et 1,50 %. Ainsi, pour un particulier disposant d’un patrimoine immobilier de 1 050 000 euros (soit une résidence principale d’une valeur de 750 000 €, qui bénéficie d’une décote de 30 % et un bien locatif d’une valeur de 300 000 €) et souhaitant faire l’acquisition d’une résidence secondaire à 850 000 euros, l’IFI est calculé de la manière suivante : le tarif applicable sera de 0,50 % sur la tranche de 800 000 à 1 300 000 euros et de 0,70 % sur la tranche de 1 300 001 à 2 570 000 euros.

Pour quel profil est-il le plus intéressant d’emprunter ?

Tout  dépend du montant emprunté et du taux de l’emprunt.   Pour un emprunteur qui réalise un crédit de 400 000 euros sur dix ans avec un apport de plus de 50 %, (soit 450 000 euros), au taux de 1,10 % et une assurance à 0,36 %, le coût moyen du crédit sera de 320 euros par mois, soit un coût de crédit sur l’année de 3 840 euros. Une opération plus intéressante dans la mesure où, pour un même montant d’acquisition, l’IFI en 2018 est estimé à 5 125 €.

Prêt in fine ou prêt amortissable ?

Dans le cadre de l’acquisition d’une résidence secondaire, seuls deux types de prêts sont envisageables : lorsque l’investisseur possède une épargne garantie, il peut souscrire un prêt In fine dont il ne remboursera que les intérêts d’emprunt et ne reversera le capital que lors du paiement de la dernière mensualité. Cette solution de financement n’est qu’une réponse partielle car ne permet pas d’en justifier l’intérêt pour l’exonération de l’IFI.  Le prêt amortissable à taux fixe ou à taux révisable, dont la durée peut s’étendre jusqu’à 20 ans est donc une option pour optimiser son plan de financement dans l’acquisition d’une résidence secondaire.

« Au regard de l’IFI, un acquéreur a tout intérêt à minimiser son apport initial, dans la limite de sa capacité d’emprunt maximale», conseille Sylvain Lefevre, Président de La Centrale de Financement. Il s’agit alors de trouver un équilibre entre l’apport personnel, qui permet de soigner son profil d’acheteur, le coût du crédit et la somme empruntée, qui n’est pas prise en compte dans le calcul de l’IFI.   « On ne peut que constater que le gouvernement n’encourage pas l’acquisition de résidences secondaires. Dans le cadre de l’application de la Loi Elan, on peut s’attendre à une baisse des prix sur ce marché résultant de deux phénomènes : les propriétaires actuels sont contraints de vendre en raison de la pression fiscale et les potentiels acquéreurs souhaiteront intégrer le coût global d’acquisition, impôts et taxes comprises dans le prix de négociation à l’achat», déplore Sylvain Lefevre.