Budapest, nouvelle pépite de l’immobilier haut-de-gamme européen

Forte hausse des prix sur les biens haut de gamme, rendements attractifs, fiscalité avantageuse… Autant d’éléments qui incitent a clientèle fortunée à s’intéresser à l’immobilier dans la capitale hongroise.

Un patrimoine immobilier exceptionnel

Seconde capitale de l’empire austro-hongrois fondée en 1873, Budapest possède un patrimoine immobilier exceptionnel. Située le long du Danube, la ville profite d’une période de très forte croissance, liée à son emplacement géographique au cœur de l’Europe et à une économie dynamique (3,4% de croissance), avec un taux de chômage inférieur à 6,3% et l’une des fiscalités les plus attrayantes d’Europe.  Dans son dernier rapport sur l’immobilier haut de gamme mondial, le Global Property Handbook, BARNES plaçait Budapest en tête des villes à suivre pour la clientèle fortunée. En toute logique c’est donc tout naturellement qu’il y ouvre un bureau.

Boom des prix

Les prix de l’immobilier ont doublé à Budapest depuis 2014, passant en moyenne de 1 321 €/m² à 2 500 €/m². Les appartements à rénover dans d’excellents quartiers, comme celui de l’Opéra, se négocient à partir de 3 500 €/m². Les biens en parfait état atteignent les 6 000 €/m². Dans les quartiers autour du Danube, notamment dans le 5e arrondissement, les prix connaissent une forte hausse (+35% en deux ans).

Des rendements attractifs

La clientèle haut de gamme recherche principalement de grands biens de 100 à 200 m² entièrement rénovés. Alors que 2 millions de mètres carrés sont actuellement en construction ou en cours de rénovation dans la ville, les acquéreurs s’intéressent principalement à l’ancien, du fait du faible coût des rénovations (2 000 €/m² environ), pour des placements dont les rendements, autour de 7%, sont nettement supérieurs à ceux de l’Europe de l’Ouest. En y ajoutant la possibilité de louer de façon saisonnière durant l’été, les rendements peuvent même atteindre 10%, voire 20 % dans certains cas.

Des biens pour tout type de recherche

Place Vörösmartyce, au cœur de Budapest, ce duplex de 234 m² situé au 5ème et dernier étage offre 2 chambres, une terrasse de 57,72 m² avec vues spectaculaires un stationnement. Prix : 2 020 000 €

Budapest est divisée en 23 quartiers : 16 à Pest, 6 à Buda et 1 sur l’ile de Csepel, la plus grosse île du Danube. Le marché de Budapest dispose de 3 types de logements différents, qui correspondent à toutes les envies des acheteurs.

Le centre de la ville, à Pest, construit il y a plus de 100 ans, comprend des immeubles à l’architecture unique avec cour intérieure et balcons. Occupés par les aristocrates au cours du XIXe siècle, ils ont été rénovés et réaménagés en plus petites surfaces. Ces biens sont très recherchés par les investisseurs qui souhaitent profiter notamment de l’explosion du tourisme dans la ville pour les louer de manière saisonnière. L’avenue Andrassy, avec ses marques de luxe, est également très recherchée.

Dans les quartiers résidentiels de Buda, les constructions datent de la fin du XXe siècle. Il s’agit de grands appartements dans de petits immeubles de 2 ou 3 étages entourés de nombreux espaces verts principalement situés dans les 11e et 12e quartiers.

Depuis 2017, Budapest connaît également une hausse de la construction. Entre 14 000 et 16 000 logements devraient être livrés d’ici la fin de l’année. Ces constructions modernes attirent les investisseurs qui cherchent un pied à terre ou à louer. 

Une clientèle étrangère de plus en plus importante

La proportion de clientèle haut de gamme étrangère est de plus en plus prégnante à Budapest, en hausse de 50% par rapport à l’an dernier pour les résidents hors de l’Europe. Il s’agit principalement de Chinois, de Russes, d’Ukrainiens, d’Israéliens et d’Américains, à la recherche d’opportunités d’investissements. En 2016, pas moins de 3 163 biens ont été achetés par des étrangers dont 1 213 par des Chinois et 446 par des Russes. Les nouvelles fortunes hongroises se font de plus en plus présentes sur le marché. Moins au fait des pratiques et usages de l’Europe de l’Ouest, elle a besoin d’un accompagnement complet dès qu’il s’agit d’investir hors du territoire.

Un environnement fiscal avantageux

L’un des principaux points d’intérêt de la Hongrie pour la clientèle internationale est sa fiscalité parmi les plus avantageuses d’Europe. Avec une taxation à 16% sur le revenu, de 10 à 19% sur les dividendes et des conventions fiscales avec la majorité des pays d’Europe de l’Ouest évitant la double imposition, Budapest est très attrayante.

 

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