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Immobilier Grand Paris : Sélectionnez le bon marché avant d’investir !
Si l’effet Grand Paris booste d’ores et déjà l’activité dans certaines communes, d’autres subissent carrément une douche froide selon la 4ème édition de l’étude publiée par le réseau Guy Hoquet.
A Issy-les-Moulineaux, Saint-Ouen, Les Lilas, Saint-Denis les prix ont beaucoup grimpé
Depuis de longs mois, il est avéré que certaines villes, idéalement situées car aux abords très proches de la capitale, ne font que de grimper.
Ainsi, il n’est pas surprenant de les voir, une fois encore, occuper en bonne place le top des villes du Grand Paris dont l’activité est au beau fixe, influant donc sur les prix au m². Ces incontournables ne sont autres qu’Issy-les-Moulineaux (8 621€ le m² en moyenne, +19% en 1 an), Saint Ouen (+18% en 1 an, soit un m² à 5 321€ en moyenne), qui sera dans les premiers à voir son métro inauguré, en 2020/2021 selon les dernières dates officielles, Les Lilas (+12% entre le 1er semestre 2017 et la même période en 2018, 5 718€ le m² en moyenne) ou Saint Denis (3 410€ le m² environ, +7% en une année).
C’est le moment de miser sur Clamart, Drancy, Nanterre, Athis Mons, Aubervilliers, Saint-Maur, Chatillon ou Montrouge
Cependant, certaines villes, faisant office d’outsider jusqu’alors, font une entrée fracassante dans le classement et s’imposent comme celles sur lesquelles il va falloir miser à l’avenir. Il s’agit de Clamart qui enregistre +20% sur ses prix au S1 2018 vs. le S1 2017 et comptabilise un m² à 5 949€ en moyenne, de Drancy avec +17% au m², le portant à 2 967€ environ, de Nanterre, qui indique +17% également, avec une moyenne de 4 671€ le m², d’Athis Mons qui a pris 15% en un an et affiche des prix moyens à 2 874€ le m², d’Aubervilliers avec 11% de hausse sur des prix au m² à 3 175€ en moyenne, de Saint Maur-des-Fossés qui indique désormais 4 994€ le m² environ(+8% en 1 an) ainsi que Chatillon qui est à 5 446€ (+7% le m² entre le S1 2018 et le S1 2017).
Prix à la hausse et délais de vente à la baisse dans les villes au top
Les principaux marqueurs de ces marchés en plein essor : des prix au m² en hausse, une demande en hausse, accompagnée souvent de délais de vente qui se réduisent comme à Saint Denis qui accuse une perte de 28 jours, -9 jours pour Saint Ouen, 8 jours de moins pour Issy-Les-Moulineaux… La combinaison de ces critères clés induit une contrainte pour l’acquéreur : la perte de pouvoir d’achat en termes de surface (-7% à Athis Mons, -8% à Nanterre, -4% à Issy-les-Moulineaux…). Exception faite à Montrouge, qui, elle, voit ses prix grimper de 11% en 1 an (6 758€ en moyenne le m²), tout comme sa surface moyenne qui a également augmenté dans les mêmes proportions tandis que son délai de vente se rallonge pour s’établir à 65 jours.
« Ces villes à proximité directe avec Paris sont des marchés de reports parfaits pour les ménages désireux d’acquérir un bien immobilier suffisamment grand pour accueillir leur famille, tout en disposant d’un budget trop limité pour la capitale. Ainsi, on peut s’attendre, à l’avenir, à voir les prix de ces villes augmenter », Fabrice Abraham, Directeur Général du réseau Guy Hoquet.
A Chaville, Rueil Malmaison, Viry Chatillon ou Bagneux, les prix dégringolent
Les indicateurs placés par Guy Hoquet sur les villes concernées par le projet du Grand Paris Express, montrent que 4 villes ne profitent pas ou plus de l’effet Grand Paris et ont même démarré une baisse : Chaville, Rueil Malmaison, Viry Chatillon et, plus surprenamment, Bagneux.
Alors même que cette dernière commune semblait sur une belle lancée il y a quelques mois, elle est désormais en pleine perte de vitesse et accuse -3% sur le prix au m² au 1er semestre 2018 par rapport à la même période de 2017, le portant à 3 915€ environ.
C’est tout de même la ville qui s’en sort le mieux puisque, sur ce même indicateur, Viry Chatillon perd 4% (2 417€ en moyenne le m²), Chaville 6% (4 819€ environ le m²) et Rueil Malmaison passe la barre des 2 chiffres avec -10% (4 555€ en moyenne le m²).
Du côté des délais de vente non plus le temps n’est pas au beau fixe puisque toutes ces villes accusent un rallongement, allant de +7 jours à Bagneux (69 jours en moyenne), à +18 jours à Chaville (73 jours) ou Viry Chatillon (68 jours) et plongeant même jusqu’à +42 jours pour Rueil Malmaison (63 jours) !
« Ce constat s’explique de 2 manières : dans le cas de Rueil Malmaison et Chaville, il s’agit d’un effet de régulation de marché, logique puisque ces deux villes avaient fortement augmenté dans un premier temps. Elles subissent donc un rééquilibrage naturel. Pour Bagneux et Viry Chatillon, nous pouvons nous interroger sur le potentiel d’attractivité de ces villes car elles apparaissent comme des communes où il fait moins bon vivre et sont donc, mécaniquement, moins demandées, explique Fabrice Abraham. En raison de l’incertitude sur les perspectives au sein de ces 4 villes, je préconise donc la plus grande prudence en ce qui concerne un investissement. »
Electrocardiogramme plat à Vanves, Argenteuil, Sevran, Champigny-sur-marne ou Epinay -sur-Seine
Le Grand Paris Express étant encore lointain pour de nombreuses communes qui ne le verront arriver que d’ici de nombreuses années – jusqu’à 12 ans pour les stations de métro prévues en 2030 – il ne semble pas avoir eu d’impact sur le marché immobilier de ces villes, si tant est qu’elles en bénéficient, ce qui est encore trop tôt pour le dire. Ainsi, quand Vanves stagne à 5 799€ en moyenne le m², Argenteuil et Sevran n’affichent qu’1% de plus en 1 an (les portant respectivement à 2 362€ et 2 032€ environ) tandis que Champigny-sur-Marne et Epinay-sur-Seine, où la situation est tout aussi stable, enregistrent péniblement + 2% (3 402€ et 2 167€ en moyenne le m²) sur 12 mois.
C’est le moment d’investir à Villejuif
Si certaines villes du Grand Paris, encore stables dans leur marché immobilier, peuvent apparaître comme un investissement risqué au regard de leur incertaine attractivité à l’avenir, il en est une qui ne fait aucun doute quant à son futur prometteur, c’est Villejuif. Si la demande se fait de plus en plus dense, le prix au m² n’est pas encore dans une tendance haussière (1% sur 1 an, 3 904€ environ le m²), permettant ainsi aux investisseurs d’acheter plus grand, 20% en moyenne tout en prenant leur temps. En effet, sur ce secteur, nous notons une forte hausse du délai de vente qui est passé de 29 jours au 1er semestre 2017 à 69 jours sur la même période en 2018. Charlotte Boisseau, Directrice de l’agence Guy Hoquet à Villejuif : « Nous constatons depuis quelques semaines une densification encore plus importante de l’activité, portée par les primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale ou réalisent leur premier investissement locatif dans cette ville du Grand Paris. »
Si le Grand Paris semble être une bonne idée pour investir, attention toutefois à bien choisir la ville d'acquisition car toutes ne sont pas logées à la même enseigne.
