L’enthousiasme des acheteurs est freiné par la difficulté croissante à trouver le bon bien !

Tension du marché, pénurie de biens, allongement du temps de recherche… la 26e vague de l’Observatoire du Moral Immobilier, publiée par le portail d’annonces immobilières Logic-Immo, met en lumière l’enthousiasme des 3,5 millions de futurs acquéreurs, attirés par l’attractivité des taux, mais mis à l’épreuve par les difficultés croissantes à trouver le bon bien.

Réalisée sur un panel de plus de 1 305 futurs acquéreurs ayant un projet d’achat dans l’année, l’étude publiée par le portail d’annonces immobilières Logic-Immo déchiffre la perception des futurs acquéreurs face au marché immobilier.

Ces résultats inédits ont été dévoilés à l’occasion d’une table ronde « Regards croisés sur la psychologie de l’acquéreur et sur les dernières tendances du marché immobilier » en présence d’acteurs incontournables du secteur tels que Orpi, Kaufman & Broad, Maisons France Confort,

Meilleurtaux.com ou encore Maître Fabienne Magnan, notaire à Paris. De quoi confronter la psychologie des candidats à l’accession immobilière à la perception des professionnels sur le terrain.

Bilan 2018, tendances pour 2019, que pensent les futurs acquéreurs en cette fin d’année ? « Dans de nombreuses régions, la tension du marché immobilier est palpable et clairement identifiée par les futurs acquéreurs. Près de 47% des porteurs de projet interrogés par Logic-Immo ressentent dans leur chair un déséquilibre entre le volume d’acheteurs et le nombre de biens disponibles répondant à leurs attentes. Des éléments qui ont un fort impact sur leur approche dans le cadre de leur recherche ou encore leur manière de négocier l’achat de leur futur bien », souligne Mathilde Voegtlé, Responsable Etudes chez Logic-Immo.

Un rapport de force en faveur des vendeurs qui reste soutenu tout au long de l’année

L’étude Logic-Immo démontre que la demande demeure très dynamique sur le marché immobilier en cette fin d’année. Interrogés par le portail en collaboration avec Kantar TNS quelques 3,5 millions de Français disent avoir un projet d’achat immobilier sur un an alors que les vendeurs ne sont, quant à eux, que 2 millions. « Depuis la création de l’étude il y a 8 ans, c’est la première fois que nous identifions un niveau d’acheteurs aussi élevé et un volume de vendeurs aussi bas sur les 3 vagues annuelles de l’étude, et que le rapport de forces est autant en faveur des vendeurs avec près d’1 vendeur pour 1,7 acquéreurs. » souligne Mathilde Voegtlé, Responsable Etudes chez Logic-Immo.

Malgré cette tension, 68% des futurs acquéreurs pensent que c’est le moment d’acheter

Enthousiastes, les futurs acquéreurs demeurent persuadés que c’est le bon moment pour acheter. Ainsi, en cette fin d’année, 68% des candidats à l’achat disent que c’est le bon moment pour acheter une maison ou un appartement alors qu’ils étaient 66% il y a un an. Il n’y a donc pas de fléchissement dans l’optimisme des candidats à l’achat.

Cette posture s’explique notamment par leur lucidité à l’égard des taux d’intérêt qu’ils jugent encore plus attractifs que l’année dernière. Ils sont en effet 80% à considérer que les taux sont attractifs en cette fin d’année 2018 soit 5 points de plus que l’année dernière à la même époque. Et ils ont raison puisque les taux semblent atteindre un plancher historique : ainsi, en septembre 2018 le taux communiqué par la Banque de France s’élève à 1,52% alors qu’il était à 1,66% en octobre 2017.

Des investisseurs plus hésitants et moins enclins à s’orienter sur le neuf

Concernant la typologie de l’achat, 52% des projets concernent le marché de l’ancien, 23% le neuf et 25% sont encore indécis entre neuf ou ancien, soit 1 acquéreur sur 4. Une répartition qui demeure stable comparée à 2017.

Toutefois, une analyse plus fine dévoile une certaine érosion des projets d’investissement locatif dans le neuf. En effet, en cette fin d’année, 22% des projets d’investissement locatif s’orientent vers un bien neuf alors qu’ils étaient 34% il y a un an.

« Les investisseurs sont de plus en plus hésitants sur la typologie de projet, le neuf affiche en cette fin d’année une perte d’attractivité auprès de cette cible » remarque Mathilde Voegtlé, Responsable Etudes chez Logic-Immo.

Zoom sur l’investissement dans le neuf

En cette fin d’année, les futurs acquéreurs qui achètent pour investir sont 22% à orienter leur projet d’investissement sur un bien neuf alors qu’ils étaient 34% il y a un an. Pourquoi cette relative perte d’attractivité ? « Je ne crois pas que l’on puisse parler d’une perte d’attractivité mais seulement de la manifestation d’un certain attentisme. Il y a 3 raisons principales à cela : d’une part l’assurance qui a été donnée par le gouvernement du maintien du dispositif PINEL a fait baisser le sentiment d’urgence à acheter pour en profiter, d’autre part la perspective de la mise en place du Prélèvement à la Source, qui -malgré les annonces récentes- reste une inquiétude pour les contribuables bénéficiaires de crédit d’impôt, enfin, l’augmentation des prix, en tout cas dans certaines villes, due à la hausse des prix de foncier qui se répercute sur les prix de vente, entame la rentabilité sur certains secteurs… », explique Chrystèle Marchand, Directrice Marketing et Communication chez Kaufman & Broad.

Le bilan de l’année démontre un léger tassement des transactions dans l’ancien. Ainsi, en août 2018, le volume des ventes de logements anciens cumulés sur 12 mois était de 947 000* alors qu’il était 934 000 en août 2017, preuve du dynamisme du marché qui demeure à un très bon niveau sans atteindre toutefois celui de la fin d’année dernière (960 000 en décembre 2017). En parallèle, sur le segment du neuf, le volume des réservations sur une année glissante affiche un léger essoufflement avec 127 200 réservations* entre T4 2017 et T3 2018 (en baisse de 3,5% par rapport à N-1).

Zoom sur le marché de la construction de maisons individuelles

Quel bilan pour le marché de la construction de maisons individuelles en 2018 ? « Le marché devrait se situer autour des 115 000 maisons neuves vendues à la fin d’année, en baisse de -15% sur un an. En dépit d’une demande soutenue et de conditions de crédit qui restent excellentes. Les principales causes de cette baisse étant la réduction du PTZ sur les zones rurales et la suppression de l’APL Accession» explique Gwenaël Cernay, Responsable Digital, Adjoint à la direction Communication et Commerciale chez Maisons France Confort

La pénurie de biens devient une préoccupation croissante chez les futurs acquéreurs

Interrogés au sujet des principaux facteurs qui ont retardé le projet d’achat au cours des derniers mois, 76% des futurs acquéreurs évoquent l’absence de biens correspondant à leurs attentes (soit une hausse de 6 points en 1 an).

Au cœur du sujet, une problématique liée aux prix jugés encore plus irréalistes que l’année dernière. Sur ce point, le Baromètre de la Négociation Immobilière publié par Logic-Immo et le JDN révèle qu’en effet, 59% des candidats à l’accession immobilière estiment que les prix pratiqués actuellement ne sont pas réalistes (+4 points par rapport à N-1).

Autre frein récurrent et encore plus prégnant que l’année dernière, la vitesse à laquelle les biens intéressants se vendent. 27% des porteurs de projet intéressés ont signalé ce point parmi les éléments ayant retardé leur projet d’achat au cœur de ces derniers mois. Une pénurie croissante de « bons biens » qui se traduit logiquement par une durée de recherche un peu plus longue. En octobre 2018, 64% des interrogés recherchent depuis moins de 6 moins alors qu’ils étaient 69% il y a un an.

Zoom sur le marché de l’ancien

« Plus le marché est tendu, plus les acquéreurs ressentent la difficulté de rassembler les trois critères de réussite d’un projet : trouver un bien qui corresponde à ses attentes, à ses moyens, tout en prenant le temps de la décision. Cette situation en zone tendue génère un marché qui exclut un nombre croissant d’acquéreurs potentiels. C’est pourquoi chez Orpi, nous réclamons depuis plusieurs années déjà un choc de l’offre, qui apporterait une respiration au marché et permettrait de le rééquilibrer. Ce choc de l’offre aurait pu être favorisé par la loi ELAN, malheureusement le parc existant y est à peine abordé… », remarque Stéphane Moquet, Délégué Général chez ORPI.

Pour 2019, les futurs acquéreurs anticipent une accentuation de la pénurie de bons biens et une dégradation du niveau de vie en France

Depuis 8 ans, l’Observatoire du Moral Immobilier permet de décrypter la psychologie des acquéreurs et leurs anticipations sur les évolutions du marché à venir. Interrogés sur les facteurs susceptibles de freiner leur projet dans les 6 prochains mois, 76% futurs acquéreurs évoquent l’absence de biens correspondant à leurs attentes, soit 11 points de plus par rapport à N-1. Concernant leur vision sur l’évolution des prix, une majorité (55%) mise sur une stabilisation des prix de vente de maisons et d’appartements dans les 6 prochains mois. 35% penchent pour la hausse et seulement 10% envisagent une baisse des prix immobiliers.

Pour ce qui concerne l’évolution des taux d’intérêt dans les 6 prochains mois, les futurs acquéreurs sont 49% à miser sur leur augmentation, 47% à parier sur une stabilité et 4% à prévoir une baisse dans les 6 prochains mois.

ZOOM sur le financement

Quelle évolution pour les taux en 2019 ? « Les taux vont rester bas, nous ne croyons pas à un remontée des taux en début d’année 2019. Les fondamentaux (taux directeur et politique BCE toujours accommodante) restent réunis pour garder des taux sous la barre des 2% » témoigne Maël Bernier, Directrice de la Communication chez Meilleurtaux.com

Dans leur projection sur 2019, 42% des futurs acquéreurs entrevoient le spectre d’une dégradation du niveau de vie en France dans les 6 prochains mois, soit une hausse de 15 points par rapport à l’année dernière.

« L’enthousiasme reste de mise avec près de 7 acquéreurs sur 10 qui pensent que c’est le moment d’acheter. Mais la forte hausse du nombre de ceux qui prévoient une dégradation du niveau de vie est le signe d’un malaise, d’incertitudes qui les animent de plus en plus, et qui peuvent aussi bien accélérer leur projets pour certains comme les ralentir pour d’autres. » souligne Mathilde Voegtlé, Responsable Etudes chez Logic-Immo.

Psychologie de l’achat : comment les acquéreurs ressentent la tension du marché à leur niveau ?

Afin de mieux décrypter ce phénomène de pénurie, Logic-Immo a souhaité pour cette 26ème vague évaluer le niveau de tension perçu par les futurs acquéreurs. Cette analyse inédite permet ainsi de définir deux profils.

  • Ceux qui s’identifient comme effectuant une recherche en zone tendue, à savoir, des porteurs de projet qui pensent qu’il y a plus d’acquéreurs que de biens à la vente dans leur zone de recherche. Ils sont 47% dans le cadre de cette étude.
  • Ceux qui s’identifient comme effectuant une recherche en zone non-tendue, à savoir, des porteurs de projet qui pensent qu’il y a plus de biens que d’acquéreurs dans leur zone de recherche. Ils sont 21% dans le cadre de cette étude.

A noter que 33% des interrogés, soit 1 sur 3 ne ressent pas un déséquilibre entre l’offre et la demande dans son secteur de recherche.

« Dans de nombreuses régions, la tension du marché immobilier est palpable et clairement identifiée par les futurs acquéreurs. Près de 47% des porteurs de projet interrogés par Logic-Immo ressentent dans leur chair un déséquilibre entre le volume d’acheteurs et le nombre de biens disponibles répondant à leurs attentes. Des éléments qui ont un fort impact sur leur approche dans le cadre de leur recherche, ou encore leur manière de négocier l’achat de leur futur bien » souligne Mathilde Voegtlé, Responsable Etudes chez Logic-Immo.

ZOOM sur la psychologie des acquéreurs

« Au fil des années, je trouve que les acquéreurs sont de plus en plus stressés voire angoissés : les prix de l’immobilier sont élevés, les budgets serrés … tout est arrêté au millimètre près. Ils subissent également le stress du vendeur, qui rachète lui aussi ou doit acquitter des droits de succession … La petite voix intérieur à gérer tout au long du processus … l’égo qui génère les peurs, les limites … C’est un métier presque à plein temps » témoigne Maître Fabienne Magnan, Notaire à Paris.

>> Zoom sur les acquéreurs autoproclamés en zone tendue : Profil et motivations

Les porteurs de projet estimant effectuer une recherche en zone tendue sont davantage des foyers CSP+ (63%), de plus de 2 personnes (63%) et au sein desquels on retrouve le plus de 35 – 49 ans (40%). Ils sont majoritairement secundo accédant (57%) et, pour la moitié d’entre eux, disposent d’un budget entre 200 000 € et 400 000€ (49%).

Leurs principales motivations

68% considèrent que c’est le bon moment pour acheter. Ce qui les pousse dans leur projet d’achat c’est tout d’abord l’envie de devenir propriétaire (42%), suivie de l’attractivité des taux d’intérêt (43%) et de l’envie d’avoir un logement plus adapté ou de changer d’environnement (36%). A noter qu’ils sont 50% à se dire très attentifs à l’environnement du bien.

Etat d’esprit et éventuelles difficultés identifiées par les acquéreurs en zone tendue

Ces acquéreurs ressentent plus de difficultés que la moyenne pour mener à bien leur projet d’achat. Ainsi, 84% évoquent le fait qu’ils ont du mal à trouver un bien qui convienne à leurs attentes (vs 76% en moyenne sur l’ensemble des acquéreurs) ; 39% soulignent le fait que les biens intéressants partent trop vite (vs 27% en moyenne) et 70% estiment que les prix actuels ne sont pas réalistes (vs 59% en moyenne).

Ces difficultés plus marquées allongent leur durée de recherche : 69% d’entre eux recherchent un bien depuis plus de 3 mois (vs 64% en moyenne). Enfin, du fait de leur posture d’infériorité dans leur rapport de force avec le(s) vendeur(s), ces acquéreurs vont, en majorité (53%), négocier uniquement si le prix affiché leur semble surévalué.

>> Zoom sur les acquéreurs autoproclamés en zone non-tendue : Profil et motivations

Les porteurs de projets estimant effectuer une recherche en zone non-tendue sont généralement des foyers CSP- (38%) ou inactifs (17%), âgés de moins de 35 ans (48%) et primo accédant (54%). Il s’agit pour l’essentiel de foyers de plus de 2 personnes (58%) disposant d’un budget inférieur à 200 000 € (52%). Très enthousiaste, 77% des acquéreurs en zone non tendue pensent que c’est le bon moment pour acheter. Leurs principales motivations : tout d’abord l’envie de devenir propriétaire (44%), suivie de l’envie d’avoir un logement plus adapté ou de changer d’environnement (33%). Opportunistes, ils attendent la bonne affaire avant de se lancer (42%).

Recherche et difficultés identifiées par les acquéreurs en zone non-tendue

61% d’entre eux recherchent un bien depuis plus de 3 mois. Parmi les difficultés signalées par les acquéreurs en zone non-tendue 73 % soulignent qu’ils ont du mal à trouver un bien qui convienne à leurs attentes et 54 % estiment que les prix actuels ne sont en phase avec le marché. Se sentant davantage en position dominante par rapport au vendeur, ces acquéreurs en zone non tendue vont être plus enclins à négocier systématiquement (58%) lors de l’achat de leur bien.

« Asphyxiés par la pénurie de bons biens, des défis plus pesants freinent les projets des acquéreurs en « zone tendue » qui restent tout de même enthousiastes et gardent le moral puisqu’ils sont tout de même 68% à partager le sentiment que c’est le bon moment pour se lancer dans un projet d’achat immobilier. Pour les acquéreurs en zone non tendue, l’envie de se lancer est encore plus marquée puisqu’ils sont 77% à dire que le moment est opportun pour concrétiser son projet d’achat. », résume Mathilde Voegtlé, Responsable Etudes chez Logic-Immo.

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