Honoraires de l’agence : Acheteurs et Vendeurs attention à la volte-face !

Signer une promesse de vente avec le concours d’un professionnel puis changer d’avis en ne signant pas l’acte de vente ne dispense pas du versement des honoraires de l’agent immobilier.

Rappelons en droit français que l’article 1589 du Code civil dispose que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

A ce titre, dès lors que la promesse synallagmatique de vente (compromis comme on l’appelle dans le jargon immobilier) est signée par le vendeur et l’acquéreur, l’agent immobilier a droit à ses honoraires, même si l’acte de vente notarié n’est pas signé par la suite. C’est ce que vient de réaffirmer la Cour de cassation dans un arrêt de censure du 10 octobre 2018 n°16-21044 (voir déjà en ce sens Cass. civ. 1ère 9 décembre 2010 n°09-71205).

Cet arrêt du 10 octobre 2018 affirme que « la signature de la promesse synallagmatique de vente constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix », et que les acheteurs « ne pouvaient, sans commettre une faute, refuser de la réitérer, faisant ainsi ressortir que l’opération avait été effectivement conclue, de sorte que ce refus ne pouvait avoir pour effet de priver l’intermédiaire de son droit à rémunération ou à indemnisation ».

Jusqu’à la récente décision de la Cour de cassation, l’agent immobilier pouvait être indemnisé si les parties faisaient volte face…

Jusqu’à cette décision, pour que l’agent immobilier puisse percevoir sa rémunération la Cour de cassation considérait usuellement que la vente devait être à la fois « effectivement conclue » mais également « constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties », acte que la Haute Cour retenait généralement comme étant un acte authentique.

En l’absence d’acte authentique, et en cas de refus fautif de réitérer de l’une des parties, la Cour de cassation reconnaissait certes un droit à indemnisation de l’agent immobilier (et non un droit à rémunération).

En effet, par exemple, lorsque par sa faute l’acquéreur avait fait perdre au professionnel immobilier sa rémunération, il lui devait réparation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, et même s’il n’était pas redevable des honoraires aux termes du mandat Cass. assemblée plénière 9 mai 2008 n°07-12449.

… désormais la défaillance d’une des parties n’empêche pas l’intermédiaire de percevoir sa rémunération

Or, il semble possible d’affirmer désormais que lorsque le compromis se voit exempt de conditions suspensives rédhibitoires, ou que toutes les conditions sont levées, la défaillance d’une des parties (volte-face de l’acquéreur ou du vendeur) et la non réitération subséquente de la vente n’empêchent pas l’intermédiaire immobilier de percevoir son entière rémunération.

Acquéreurs et vendeurs doivent donc réfléchir à deux fois avant de changer d’avis, une fois la promesse de vente signée entre eux avec le concours d’un professionnel immobilier.

© mysweetimmo/adobestock
Era France