Défiscalisation : les 5 villes où investir en Pinel ou en Denormandie

Pinel, loi Malraux, location meublée… avec l’entrée en vigueur au 1er janvier de la loi Denormandie, les incitations fiscales pour les investisseurs se sont encore élargies. Arnaud Guilleux, PDG et co-fondateur, monemprunt.com, dévoile les cinq meilleures villes où investir au 2e semestre.

Le classement des 5 meilleures villes où investir en Pinel ou en déficit foncier ?

1/ Toulouse (31) – 2/ Rennes (35) – 3/ Paris (75) – 4/ Nantes (44) – 5/ Bordeaux (33)

Le déficit foncier permet à un propriétaire de déduire de ses impôts la différence entre ses revenus locatifs et ses charges. Il permet notamment de déduire jusqu’à 10 700 euros la première année. Au-delà de cette somme, la différence déductible pourra être imputée sur les dix années suivant l’opération pour « gommer » les futurs loyers. « Le dispositif est particulièrement intéressant pour les investisseurs dont la tranche d’imposition est supérieure à 30% avec d’importants travaux à réaliser », relève Arnaud Guilleux.

De son côté, la loi Pinel offre une réduction d’impôts pour un investissement dans un bien immobilier neuf. Dans ce cas, la réduction est calculée sur le prix de revient du logement avec un plafond de 300 000 euros. Le taux de la réduction varie de 12 à 18% en fonction de la durée de l’engagement initial de 6 ou 9 ans. Une façon de répondre à la forte demande des grandes villes sous-tension.

Pour ce type d’investissement, la dynamique de la ville joue un grand rôle dans le choix du bien immobilier. Quelles villes offrent ainsi les meilleures plus-values ? Parmi les incontournables, on retrouve ces villes dont les hyper-centres s’envolent. Avec une prédominance de Paris et du Grand Ouest !

Le classement des 5 villes où investir en « Denormandie »

1/ Auxerre (89) – 2/ Carcassonne (11) – 3/ Grasse (06) – 4/ St Nazaire (44) – 5/ Voiron (38)

Entrée en vigueur le 1er janvier 2019 en remplacement de la loi Cosse, la loi Denormandie favorise la rénovation d’un bien immobilier ancien au sein d’un centre-ville. L’idée : l’investisseur peut bénéficier d’une réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 21% du prix de revient du bien immobilier comprenant le prix d’acquisition de l’immeuble, celui des frais de notaire et des travaux.

Pendant les neuf premières années, la réduction serait de 2% puis de 1% pour les trois dernières années. Les travaux réalisés pourront quant à eux bénéficier d’une TVA réduite à 10% pour l’aménagement du bien. Si ceuxci s’inscrivent dans le cadre d’une rénovation ou d’amélioration énergétique, elle sera seulement de 5,50%. En revanche, la loi ne permet pas le cumul d’un déficit foncier et d’une réduction d’impôts.

Comment bénéficier de cette fiscalité avantageuse ? L’investisseur doit répondre à trois conditions en plus des dispositions liées au plafond des ressources appliquées pour la loi Pinel : des travaux qui représentent au moins 25% du prix d’acquisition du bien immobilier ; un investissement réalisé jusqu’au 31 janvier 2021 ; un bien situé dans le centre-ville d’une des 222 villes labellisée « Cœur de ville » par la loi.

« La loi Denormandie est une réponse pour relancer l’activité du centre-ville des villes moyennes. L’investisseur parie sur le renouveau d’un quartier, explique Arnaud Guilleux, PDG et co-fondateur de monemprunt.com. Pour identifier les meilleures opportunités d’investissement, une bonne méthode consiste à superposer la carte des 222 villes du plan « Cœur de ville » et celle des flux migratoires, qui indiquent les villes les plus attractives. »

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