La dynamique du marché du logement reste excellente pour la FNAIM

Record à la baisse des taux, records à la hausse des prix et du nombre de transactions : la dynamique du marché du logement reste excellente. L’extrême faiblesse des taux continue de soutenir le marché. La nouvelle forte baisse des taux est le principal élément marquant des deux à trois derniers mois, et les taux devraient même continuer à baisser au moins dans les deux à trois prochains mois. La confiance des ménages se maintient à un niveau relativement élevé.

Outre ces éléments conjoncturels, le marché reste soutenu par des éléments structurels : le manque d’attractivité relative des autres placements financiers, le pouvoir d’achat relativement dynamique des ménages (en particulier en 2019) ainsi que la baisse du taux de chômage ces dernières années, une démographie favorable (progression du nombre de ménages), un modèle français de crédit à l’habitat assez prudent (taux fixes, faible taux de créances douteuses, …) ou encore le fait que l’immobilier soit considéré comme un placement peu risqué dans un contexte général d’aversion au risque.

La FNAIM considère que les risques qui pourraient enrayer la dynamique du marché sont mesurés à court terme (retournement économique important, hausse significative et brusque des taux d’intérêt, durcissement des conditions de crédit : réduction de la durée des crédits, hausse de l’apport personnel demandé, restrictions sur le taux d’endettement…).

La très bonne santé générale du marché cache toutefois des disparités géographiques importantes et profite surtout à Paris et certaines grandes métropoles régionales, tandis que bon nombre de secteurs ruraux sont à la peine. Le processus de métropolisation, observé également dans d’autres pays avancés, se poursuit et oriente la demande vers les zones les plus denses.

Le nombre de ventes

Le nombre de transactions de logements anciens, qui était déjà à un niveau élevé, est en forte hausse. Il bat un nouveau record en franchissant la barre historique du million de logements (1 017 000) à fin juin 2019 en cumulé sur les 12 derniers mois, contre 985 000 à fin mars et 965 000 à fin décembre 2018, d’après le ministère.  Ce nombre très élevé de transactions est toutefois à relativiser. Le taux de rotation du parc  (qui prend en compte l’agrandissement progressif du parc) n’est pas très supérieur à celui du début des années 2000.

Confiance des ménages

L’indicateur de confiance des ménages (de l’INSEE) est remonté au niveau de 2018, légèrement au-dessus de sa moyenne de long terme (100 points). Cette confiance retrouvée est un facteur de soutien de la demande, et donc des ventes et des prix.

Les prix

Les prix poursuivent leur progression. D’après l’INSEE, ils accélèrent même légèrement (+3,2 % à fin juin sur 1 an). En Île-de-France, les prix continuent de croître à un rythme soutenu : +3,9 % (+6,3 % à Paris et +2,7 % pour le reste de l’Île-de-France). En province, les prix augmentent à un rythme moins soutenu (+2,8 %), comparable à celui de l’Île-de-France hors Paris. Les prix à Paris connaissent une forme d’emballement et franchissent la barre des 10 000 euros par mètre carré selon la plupart des observateurs. Les notaires prévoient que les prix atteindront 10 280 €/m2 en octobre (avec une accélération à +7,8 % sur un an).

Le marché du Crédit