Michel Mouillart : « Les taux de crédit continuent à s’effriter… mais cela ne durera pas! »

Michel Mouillart, professeur d’économie , FRICS, analyse la situation actuelle des crédits immobiliers. Taux très faibles, durée très longue et apport personnel très bas… Certes, mais plus forcément pour très longtemps.

Ariane Artinian : Comment se porte le marché du crédit immobilier ?

Michel Mouillart : La publication du tout dernier rapport CSA – Crédit logement nous rappelle que les taux continuent à s’effriter. En août, les taux des crédits hors-assurance et hors-garantie étaient à 1,17 % en moyenne dans le secteur bancaire. Nous étions à 1,20 % au mois de juillet : cette petite baisse montre que nous avons probablement atteint les niveaux les plus bas. Il y aura peut être encore quelques points de diminution d’ici l’hiver, mais nous ne descendrons probablement pas sous la barre des 1,15 %.

Les durées sur lesquelles on peut emprunter se sont aussi stabilisées, à peu près depuis le mois de mai. Ainsi, les ménages qui ont besoin de durée longue pour rentrer dans le marché ont les moyens de trouver les financements nécessaires pour organiser leur opération.

Enfin, la situation des apports personnels moyens est aussi intéressante. Pour mémoire, au milieu des années 80, nous étions en moyenne à 32 % d’apport personnel… Nous sommes aujourd’hui en moyenne à 14 %, sachant qu’une grosse partie de la production se fait sous les 10 %. Voilà qui donne au marché toute sa vitalité.

A.A : Pourquoi les banques prêtent-elles avec si peu d’apport personnel ?

M.M : Tout simplement parce qu’elles disposent des liquidités nécessaires. Elles ont la possibilité de financer les prêts nouveaux. La Banque centrale européenne facilite le refinancement avec des taux tout à fait attrayants, et elle inonde le marché avec des liquidités. Donc les établissements de crédit ont ce qu’il faut pour prêter ! Nous ne sommes plus dans la situation des années 2008 – 2009, où les banques ne prêtaient pas ; non pas parce qu’elles ne le voulaient pas, mais parce qu’elles ne disposaient pas des liquidités nécessaires. Aujourd’hui, les banques prêtent à qui voudra bien réaliser un projet.

Gardons bien en tête que cette situation ne durera peut être pas : les établissements de crédit sont confrontés à des discours contradictoires. On dit aux banques qu’il faut qu’elles prêtent, pour soutenir et relancer l’économie.D’un autre côté, on leur agite un discours pas très agréable en leur reprochant une progression trop rapide de l’encourt des crédits immobiliers… Depuis un an, les autorités monétaires françaises relèvent légèrement leurs exigences en matière de fonds propres.

À cela vont bientôt s’ajouter les effets des accords de Bâle IV : les établissements de crédit qui prêteront avec des taux d’apport personnel trop bas vont se trouver contraints de constituer des fonds propres complémentaires. Ils seront d’autant plus pénalisés qu’ils prêteront à des ménages jeunes, modestes, sans apport… qui constituent 50 % du marché aujourd’hui !

Un des moteurs de soutien de la demande s’est enrayé…

C’est d’ailleurs ce qui explique l’attrait et la hausse du marché de l’ancien. Entre 2015 et aujourd’hui, 80 % de cette hausse s’explique par l’arrivée de ménages qui ont 10 % ou moins de 10 % d’apport personnel. Ils n’ont pu rentrer sur le marché que grâce à l’assouplissement des exigences des établissements de crédit ! Si, demain, on dit à ces établissements qu’il faut arrêter de prêter à ces ménages… N’imaginons pas qu’ils vont continuer à le faire !

A.A : À quel calendrier et quelle échéance voyez-vous cette augmentation ?

M.M : Depuis le mois de mai dernier, dans le neuf, les taux d’apport personnel ne baissent plus. C’est pourtant ce qui a permis d’amortir les conséquences de la dégradation du prêt à taux zéro en zone C et en zone B2. C’est ce qui a permis aux ventes des constructeurs de maisons individuelles de remonter. Un des moteurs de soutien de la demande s’est enrayé.

Dans l’ancien, ces taux d’apport ont d’ores et déjà commencé à remonter doucement. Le moteur principal du dynamisme des marchés commence à ralentir fortement, et va arriver à l’arrêt. Reste à savoir quand… En 2022, si l’on suit le calendrier officiel des accords de Bâle IV ? Je pense que beaucoup d’établissements vont prendre les devants. Nous finirons bien 2019. 2020 sera une année d’hésitation, de légère dégradation. Et après… on verra !

© Ariane Artinian