Immobilier ancien : 1 bien disponible pour 10 acquéreurs !

La demande ne s’essouffle pas et s’accélère même … En effet, dans l’immobilier ancien, la demande poursuit sa progression, avec une croissance au national de 17%, soit désormais un ratio d’1 bien disponible pour 10 acquéreurs ! En Ile-de-France, qui voit la demande s’envoler à +18%, on compte même 20 000 acheteurs potentiels de plus qu’en 2018 inscrits dans les agences du réseau Laforêt. Mais c’est à Paris que le rapport est le plus déséquilibré avec 1 bien disponible pour 80 acquéreurs potentiels, du fait d’une demande qui a augmenté de 22% sur les 9 derniers mois par rapport à la même période l’an dernier. Enfin, en régions, le bonus fiscal lié au dispositif Denormandie attire les investisseurs dans l’ancien, avec une demande qui progresse de 15%.

Des taux d’intérêt très faibles

L’explication de ce phénomène est à chercher du côté des taux d’intérêt de plus en plus bas (1,17% en moyenne), qui dopent la confiance des Français dans l’immobilier. Tout le monde souhaite profiter de cette fenêtre de tir, avec un coût de l’argent nul ou presque, associé à un pouvoir d’achat retrouvé. Le taux de chômage est, en parallèle, à son niveau le plus faible depuis 10 ans. Les Français reportent donc ce regain d’enthousiasme sur l’un de leur principal projet de vie : la pierre.

La 4^e année consécutive d’accélération

« Au cumul des 9 derniers mois, le constat est sans appel : l’immobilier ancien continue d’avoir le vent en poupe, explique Yann Jéhanno, Président de Laforêt. Ainsi, 2019 se présente comme la 4e année consécutive d’accélération. Le seuil du million de transactions devrait se confirmer en décembre pour établir un nouveau record ! »

Et il ajoute : « Cette situation est liée à une conjonction de facteurs : dynamisme démographique, chômage en retrait, croissance économique révisée à la hausse au troisième trimestre et méfiance face aux risques boursiers. De leurs côtés, les taux d’intérêt historiquement bas contribuent à maintenir le pouvoir d’achat des Français face à des prix de l’immobilier qui restent solides. Le marché est donc extrêmement dynamique mais pas spéculatif. D’ailleurs, au sein du réseau Laforêt, tous les indicateurs sont au vert, excepté celui du stock de biens disponibles à la vente qui ne cesse de s’amincir. L’offre se raréfie même dans les zones dites détendues. Conséquence, les prix sont orientés à la hausse en raison d’un nombre de mises en vente insuffisant pour satisfaire une demande qui explose littéralement. »

Une offre de plus en plus rare

La pénurie de biens disponibles se profile. Sur la période observée, l’offre recule en effet de 10% au niveau national et même de 11% en régions par rapport à la même période l’an dernier où le recul était déjà marqué. À Paris, le stock diminue encore de 6,5%. Quant à l’Île-de-France, devenue depuis 2 ans le marché de report de Paris, le stock affiche logiquement un retrait de 10%. Malgré des prix à la hausse dans la majorité des grandes métropoles, les propriétaires n’accélèrent pas la mise en vente de leur logement. Souvent, la raison est qu’ils souhaitent être rassurés en trouvant leur futur bien avant de mettre leur logement actuel sur le marché.

Des transactions qui s’envolent

Les transactions sont toujours en forte progression. Les Français ont bien acté que l’écart entre un loyer et une mensualité de remboursement n’avait jamais été aussi faible. Dans la capitale, la progression est plus modérée mais cette situation s’explique par le couple «stock bas» et «niveau de prix élevé». La clientèle qui ne peut pas trouver de biens accessibles dans Paris intra-muros n’hésite plus à se reporter sur la petite, voire la moyenne couronne, où les ventes se multiplient. Plus atypique cette année, l’accélération la plus marquante se trouve en régions. On assiste à un vrai rattrapage dans les agglomérations les plus dynamiques comme Lyon, Nantes, Bordeaux ou encore Rennes. Une situation liée en grande partie à une hausse des prix plus modérée, qui favorise et suscite les projets d’accession à la propriété ou l’investissement locatif.

Des prix toujours plus élevés

Sur un marché aussi dynamique, les prix continuent logiquement de progresser depuis le début de l’année au national (+2,5% avec un prix moyen au m² de 3 153 €). Loin de démotiver les acquéreurs, cette augmentation semble au contraire les rassurer sur le potentiel de croissance. Sur Paris, le prix moyen du mètre carré fait un bond en avant de +5,7%, pour atteindre 10 084€. Même constat dans les principales métropoles régionales, avec une hausse des prix au m2 de près de 6% à Lyon, Nantes, Rennes ou Toulouse. Cette croissance tire les régions vers le haut avec une progression du prix de +1,7% à 2 149 €/m². Enfin, l’Île-de-France voit également une hausse des prix de +2,7% à 4 091 €/m². Zoom sur Paris Comparé à la fin de l’année 2018, alors que 10 arrondissements connaissaient un prix moyen inférieur à 10 000 €, ils ne sont, 9 mois plus tard, plus que 6 dans cette situation : le 11^e, le 12^e, le 13^e, le 18^e, le 19^e, et le 20^e. 4 arrondissements ont donc franchi la barre symbolique des 10 000 €/m² : le 9^e, le 10^e, le 14^e et le 15^e. Même le 20e arrondissement, historiquement moins cher, vient de passer le seuil des 8 000 €/m².

Des délais de vente qui se réduisent encore

Le délai constaté entre la mise en vente et la promesse d’achat continue de reculer. On reste ainsi sous la barre des 3 mois au national, soit 87 jours (-2 jours par rapport aux 9 premiers mois de 2018). L’effet de rareté des biens et l’hyper tension du marché obligent les acquéreurs à être réactifs et à se décider rapidement. En Île-de-France, l’arrivée d’une clientèle parisienne fait mécaniquement augmenter la demande. L’offre se faisant plus rare, les décisions d’achat là aussi s’accélèrent. Il faut désormais en moyenne 76 jours pour réaliser une transaction, soit un gain de 7 jours par rapport à l’an dernier. Une réalité qui fait ressentir pleinement l’accélération que connaît le marché de l’immobilier francilien. Enfin, en régions, ce délai reste contenu sous la barre des 100 jours et gagne même 4 jours par rapport à 2018 (94 jours).

Des écarts de prix relativement faibles

Sur un marché où la demande explose et face à une offre en retrait et des transactions au sommet, les négociations se font plus rares. Le prix acté reste proche de la mise en vente, avec une négociation au national de 4,6%. Toutefois, alors que la négociation à Paris est réduite (2,3% de différence entre le prix affiché et le prix acté), en régions, elle s’établit à 5,1%. Le volume des transactions explosant, les biens qui étaient depuis longtemps sur le marché trouvent aujourd’hui de nouveaux acquéreurs à l’affût. Entre les deux, l’Île-de-France affiche une négociation moyenne de 3,8%. Le marché francilien semble donc de plus en plus s’aligner sur celui de Paris.

La fin de l’année 2019 ne devrait pas décélérer …

« Ce qu’il faut retenir de ces 9 premiers mois de 2019 c’est le dynamisme du marché francilien, reprend Yann Jéhanno. L’Ile-de-France se met au diapason de la capitale, même si cette réalité est plus nette sur la 1ère couronne que dans la grande banlieue. Autre enseignement : le dynamisme retrouvé des régions. Les investisseurs, les primo et secundo accédants se retrouvent aussi bien à Paris et dans les grandes métropoles, que dans les villes moyennes dotées d’infrastructures et qui retrouvent une véritable attractivité. De plus, l’investissement locatif est au sommet et représente désormais 25% des acquisitions. Ce segment accueille une nouvelle catégorie d’investisseurs, les jeunes de moins de 35 ans, qui seraient 1/3 à souhaiter se tourner vers ce type de projet (étude IFOP pour Laforêt mai 2019). Généralement locataires dans des quartiers prisés, en cœur de ville où ils n’ont pas toujours les moyens d’acheter, ils se décident à investir dans un logement locatif dans des zones plus accessibles, afin de se constituer un patrimoine. En parallèle, il est fort probable que l’immobilier ancien profite de la période électorale à venir, peu propice au lancement de projets immobiliers neufs : les maires étant plus réticents à accorder des permis de construire risquant de créer des nuisances. Enfin, les taux d’intérêt bas, la croissance économique qui repart, la confiance des ménages en hausse et un chômage qui semble contenu, laissent penser que la fin de l’année 2019 ne devrait pas décélérer et l’année 2020 s’ouvrir sur les mêmes bases. »