Emprunt immobilier : court et long terme ?

Nous avons assisté ces derniers temps à l’allongement des durées moyennes des emprunt immobilier. En effet, il est de plus en plus commun d’emprunter sur 25 voire 30 ans, alors que quelques années plus tôt ces durées moyenne de crédit étaient nettement moins populaires. Pour exemple, 41 % des crédits actuels sont contractés sur 25 ans. Cette tendance rend compte de la volonté des banques d’attirer de nouveaux clients. Si l’allongement des durées de crédit paraît bénéfique aux emprunteurs elle peut s’avérer coûteuse.

Augmenter les durées d’emprunt pour être finançable

Lorsqu’un emprunteur étudie la faisabilité de son projet il s’adresse à un établissement financier pour qu’il analyse sa capacité d’emprunt. Si le taux d’endettement (généralement fixé à 33%) est dépassé, c’est-à-dire, que les charges dépassent environ 1/3 des revenus de l’emprunteur, celui-ci s’expose inévitablement à un refus de financement. Pour permettre aux dossiers non finançables mais qui se rapprochent de la faisabilité d’obtenir un crédit immobilier, les banquiers procèdent généralement à un allongement de la durée d’emprunt. En augmentant la durée, la mensualité baisse. La part d’endettement se résorbe elle aussi.

Exemple

Option 1 : Mr Martin souhaite emprunter 200 000€ sur 15 ans à 0,90%. La banque lui propose une mensualité de 1 205€ par mois pendant 15 ans. Si le salaire de Mr Martin n’atteint pas environ les 3 600€ par mois (1 205 x 3), sa demande de financement risque fortement d’être refusée.

Option 2 : Cependant, si la banque de Mr Martin lui propose un prêt sur 25 ans il obtient des mensualités de 785€ par mois. Le salaire de Mr Martin qui s’élève à 2 500€ permet ainsi de souscrire à cette option.

Les conséquences d’un allongement de la durée d’emprunt

Deux effets sont à noter lorsqu’on opère un allongement de la durée de crédit :

• Le taux immobilier augmente. En effet, l’établissement financier considère que plus la durée de prêt est longue plus le risque de défaillance de remboursement grandit.
• Le coût total du crédit grimpe. Cela est dû à l’augmentation du taux immobilier ainsi qu’à l’allongement de la durée. En effet, à mesure que le taux d’intérêt grimpe, le coût total du crédit augmente lui aussi. De plus, plus il y a de mensualités, plus il y a d’intérêts à rembourser.

Exemple

Mettons que Mr Martin était également finançable pour l’exemple 1 et qu’il a le choix entre les deux options.

Option 1 : Le coût total de crédit (hors assurance et frais de garantie) de M. Martin s’élève à : 200 000€ sur 15 ans à 1,10% = 17 044€.

Option 2 : Le coût total de crédit (hors assurance et frais de garantie) de M. Martin s’élève à : 200 000€ sur 25 ans à 1,35% = 35 756€.

Bon à savoir

Recourir à un courtier immobilier peut aider à réduire le coût total d’un prêt immobilier. Il aide à dénicher le meilleur taux immobilier, et optimise le dossier de l’emprunteur en vérifiant s’il est éligible aux aides de l’Etat, tel que le prêt à taux zéro par exemple. Il peut également comparer les contrats d’assurances de prêt pour proposer la meilleure offre. Le coût de l’assurance emprunteur étant presque aussi important que celui des intérêts, l’intérêt de faire appel à un courtier est d’autant plus évident car il va vous permettre de réduire le coût total de votre crédit (assurance comprise cette fois-ci).

Rembourser par anticipation un crédit immobilier long

Lorsque l’emprunteur n’a d’autre choix que de souscrire un prêt immobilier long pour réaliser son projet d’acquisition, il reste un levier qui permettrait de réaliser des économies sur le coût total du crédit : l’épargne. En effet, l’emprunteur qui souhaite réduire les frais de son crédit immobilier peut épargner en vue de rembourser une partie de son crédit par anticipation. Il évite ainsi les intérêts qui auraient été appliqués sur les mensualités de la durée restante du crédit.

Bon à savoir

Attention tout de même car, à moins d’avoir négocié la suppression des IRA à la souscription de votre contrat de crédit immobilier, des indemnités de remboursement anticipé (IRA) peuvent être appliquées si le prêt est soldé avant l’échéance initialement prévue. Le montant des IRA représente 3% du capital restant dû sans dépasser six mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt. Pensez à vérifier si le remboursement anticipé de votre crédit immobilier est intéressant.