Investissement en Pinel : Lancez votre projet de défiscalisation!

Si le gouvernement impose des zones où investir, c’est à vous d’étudier les autres éléments qui feront de votre investissement en Pinel une réussite ou pas. Emplacement, attractivité locative, choix du locataire, qualité du bien … Soyez vigilant !

Avant de vous lancer gardez bien en tête qu’en matière d’investissement locatif, le 1er critère à étudier est la rentabilité de la location. Et un bon rendement passe par un certain nombre d’éléments : la ville, le quartier, le loyer et le locataire.

Dans quelle ville acheter ?

La loi Pinel offre une réduction d’impôts pour un investissement dans un bien immobilier neuf. Pour ce type d’investissement, la dynamique de la ville joue un grand rôle dans le choix du bien immobilier. Le 1er critère à étudier, c’est la demande locative : elle doit être forte ! Quelles villes offrent ainsi les meilleures plus-values ? Parmi les incontournables, on retrouve ces villes dont les hyper-centres s’envolent, où il fait bon vivre, portées par de grands projets d’aménagement urbain, une croissance démographique, un dynamisme et la présence d’étudiants et de jeunes cadres. Avec une prédominance pour Paris et le Grand Ouest ! Les 10 villes à retenir ? Nantes, Toulouse, Rennes, Bordeaux, Montpellier, Strasbourg, Lille, Lyon et Clermont-Ferrand !

Bon à savoir : A l’époque de la loi Robien, on a construit beaucoup de logements neufs dans des communes moyennes où l’offre locative était supérieure à la demande et les loyers restent peu attractifs. Alors, faites attention.

Quel emplacement privilégier ?

Choisir la bonne ville est un bon début mais cela ne fait pas tout… Reste à déterminer le quartier de votre bien à proposer à la location. Et c’est un choix important car si l’Adresse n’attire pas, vous aurez du mal à le louer. Le 1er critère à étudier, vous l’aurez compris, c’est donc l’attractivité du quartier. Il est primordial que l’endroit plaise. Posez-vous la question ? Y vivriez-vous ? Comme d’habitude, l’hyper centre-ville, animé, commerçant, est toujours l’assurance de réaliser un bon investissement. D’autres quartiers, notamment ceux en pleine transformation, peuvent aussi faire l’objet d’un bon lacement !

Le conseil Mysweet’immo : Ne négligez pas la proximité des transports en commun, les espaces verts et la sécurité.

Quel loyer déterminer ?

Pour savoir si votre appartement attirera un locataire, il faut aussi se pencher sur le loyer. Le dispositif Pinel impose des plafonds en fonction des zones Abis, A et B1 mais pour être certain que votre investissement sera rentable, livrez-vous à une petite étude de marché. Faites ainsi le point sur les montants des loyers en vigueur dans le secteur où vous avez prévu d’investir. Confrontez le loyer que vous comptez appliquer à ceux en vigueur dans le quartier !

Pour déterminer le loyer maximal à appliquer, on multiplie le plafond de la zone par un coefficient (0,7 + 19/surface pondérée c’est-à-dire la surface habitable à laquelle on ajoute la moitié des annexes dans la limite de 8 m², et on multiplie ensuite ce montant par la surface pondérée.

Exemple d’un calcul de loyer pour un appartement de 50 m² avec 6 m² de balcon situé à Nantes (B1). La surface à prendre en compte est 50 + 6/2 = 53 m². La zone est B1 qui impose un plafond de 10,28 €/m². Le loyer maximal que vous pouvez exiger est donc : (10,28 x (0,7 + 19/53) x 53)= 576,71 €.

Retenez le bon locataire

Comment  retenir le bon dossier, être sûr qu’un locataire présente toutes les garanties et faire le tri parmi les candidats ? Dénicher le locataire idéal est en effet loin d’être une sinécure. Loyers impayés, dégradations du bien…, les risques d’entamer la rentabilité de votre investissement en loi Pinel sont nombreux ! Or, en matière d’investissement locatif, la solvabilité du locataire est LE point essentiel ! Pour vous aider : une solution ! Faites appel à un professionnel de l’immobilier.

Si vous décidez de vous en charger seul, attention à ne pas faire n’importe quoi. La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) impose de déterminer une liste limitative de pièces que le bailleur peut demander au candidat locataire et à sa caution lors de la mise en location d’un logement. Le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015  fixe ainsi la liste des documents que vous êtes autorisé à réclamer à chacun des candidats à la location et à leur caution dans le cadre de la location d’un logement nu ou meublé dans le parc locatif privé. Renseignez-vous !

Bon à savoir : Dans le dispositif Pinel, vous êtes libre de louer à toute personne y compris à vos parents ou à vos enfants à partir du moment où ils ne font pas partie de votre foyer fiscal.

Déléguez la gestion locataire

Travailler avec un professionnel de la gestion locative, c’est le bon plan ! Sélection du locataire, visites, état des lieux, contrat de bail, travaux, loyers impayés … Il s’occupe de tout et vous n’avez rien à faire. Les soucis s’envolent ! Vous vivez loin de votre investissement locatif ? Le temps vous manque pour vous charger de la location et de la gestion de ce logement ? Ou, tout simplement, vous n’en avez pas envie ? La délégation de la gestion locative de ce bien à un professionnel est la meilleure des solutions !

© Olivia Delage