Investissement en Pinel : Quels sont les principes à connaître ?

Qu’il s’agisse de réduire vos impôts, de préparer votre retraite, de vous constituer un patrimoine, ou de protéger vos enfants, investir en loi Pinel ne s’improvise pas. Si le dispositif est intéressant, il n’en est pas moins contraignant.

Pour bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu étalée sur 6, 9 ou 12 ans, le logement doit situé en zone tendue (Abis, A et B1); le loyer doit respecter un plafond qui varie en fonction des zones, généralement inférieur d’environ 20 % aux loyers de marché ; le locataire doit, lui, présenter un niveau de ressources qui n’excède pas un certain plafond ; le logement peut être loué à un parent ou à un enfant à condition qu’il ne soit pas membre de votre foyer fiscal. Voyez ces éléments dans le détail :

Vous achetez un bien neuf

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devez faire l’acquisition et ce, jusqu’au 31 décembre 2021, d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), qui respecte un niveau de performance énergétique globale, dont le prix n’excède pas 300 000 € (dans la limite de deux logements par an) et dont le m² ne dépasse pas 5 500 €. Vous devez ensuite le proposer à la location vide pour une durée de 6 ans minimum.

Vous respectez une localisation géographique

En Pinel 2019, dans le neuf, vous ne pouvez pas investir n’importe où ! L’objectif principal de la loi Pinel est de favoriser la construction de logements neufs dans des zones du territoire français où la demande locative est plus importante que l’offre. Le gouvernement a mis en place un zonage d’éligibilité à la loi Pinel pour adapter la construction de résidences neuves au besoin en logement. Et depuis 2019, les zones géographiques éligibles ont changé. Le Pinel a été recentré sur les territoires en expansion où la pénurie de logements est explosive ! Pour être éligible à une réduction d’impôt, le logement doit donc être situé en zone dite tendue (zone A, A BIS et B1) où la demande locative est importante ! Dans les zones B2 et C (villes moyennes et secteur ruraux), le Pinel a été supprimé !

  • zone A bis : Paris et 76 communes d’Ile-de-France ;
  • zone A : 650 communes, dont Lyon, Marseille, Lille et Montpellier, de l’agglomération parisienne et de la Côte d’Azur ;
  • zone B1 : les villes de plus de 250 000 habitants (Toulouse, Aix-en-Provence, Rennes, Nantes, Strasbourg…) plus la grande couronne autour de Paris et certains agglomérations (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, les départements d’outre-mer et la Corse.

Le conseil Mysweet’immo : La réussite de votre investissement en loi Pinel dépend de la ville où vous achèterez. En zone B1, vous avez toutes les chances de réussir votre investissement  locatif car elle concerne des logements situés dans des villes attractives où
les loyers et les prix de l’immobilier sont modérés.

Vous vous engagez à louer durant 6, 9 ou 12 ans

La réduction d’impôt est proportionnelle à la durée de location. Le dispositif mis en place par la ministre du Logement, Sylvia Pinel, permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 12 % ou de 18 % du prix de revient de la location, à la condition impérative de louer le logement sur 6 ou 9 ans. Pour bénéficier d’un cadeau fiscal plus important, vous avez la possibilité de prolonger la durée de location de deux fois 3 ans si votre engagement initial est de 6 ans ou de 3 ans s’il est de 9 ans.

  • 12 % du prix d’achat du logement pour un bail de 6 ans, dans la limite de 36 000 € ;
  • 18 % pour une mise en location de 9 ans, dans la limite de 54 000 € ;
  • 21 % pour une durée de 12 ans, dans la limite de 63 000 €.

Bon à savoir : dans les DOM, les abattements sont plus importants : 23 % pour un engagement de 6 ans, 29 % pour un engagement de 9 ans, et 32 % si vous poussez sur 12 ans.

Vous achetez un logement respectueux de l’environnement

Pour être éligibles à la réduction d’impôt, les logements doivent atteindre un certain niveau de performance énergétique.

  • Pour les constructions nouvelles, il s’agit du respect de la réglementation thermique 2012 (« RT 2012 »), ou de l’obtention du label « Bâtiment basse consommation, BBC 2005 » (pouvant être délivré uniquement aux logements dont le dépôt du permis de construire est antérieur au 1erjanvier 2013).
  • Pour les bâtiments existants, il s’agit soit de l’obtention du label « Haute performance énergétique, HPE rénovation  » ou du label « Bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » prévus par l’arrêté du 29 septembre 2009, soit du respect d’au moins deux exigences sur quatre éléments, précisés par l’arrêté du 5 mars 2012.

 Vous respectez les plafonds de ressources

Pour profiter de l’avantage fiscal, pas question non plus de louer à n’importe qui ! Le revenu fiscal de référence de votre locataire ne doit pas dépasser les plafonds définis en fonction des zones (A, ABis, B1 etc…), de la composition du foyer et du revenu fiscal de l’année N-2.

Zone                                  Zone A Bis       Zone A            Zone B1

Personne seule            37 508 €          37 508 €          30 572 €

Couple                        56 058 €          56 058 €          40 826 €

Couple + 1 enfant        73 486 €          67 386 €          49 097 €

Couple + 2 enfants      87 737 €          80 716 €          59 270 €

Couple + 3 enfants      104 390 €        95 553 €          69 725 €

Couple + 4 enfants      117 466 €        107 527 €        78 579 €

Supplément               + 13 087 €       + 11 981 €       + 8 766 €

Vous vous adaptez aux conditions de la location

En Pinel, le logement doit être loué comme habitation principale. Il doit être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition. Important : le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :

Localisation du logement      Plafonds mensuels de loyer au m²

Zona Abis                                17,17 €

Zone A                                    12,75 €

Zone B                                    10,28 €

Bon à savoir : En Pinel, les prix sont inférieurs de 10 à 20 % par rapport aux loyers du marché libre. Cette baisse est largement compensée par les économies d’impôts.

 

© Olivia Delage