Immobilier Allemagne : Les prix devraient continuer de grimper mais moins vite en 2020

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Selon la dernière note de conjoncture de Jean-Christophe Delfim – Économiste Zone Euro, Recherche Marchés chez Edmond de Rothschild, la croissance des prix de l’immobilier résidentiel pourrait commencer à fléchir en 2020.

Les autorités allemandes surveillent la forte progression des prix

L’Allemagne, moteur économique de l’Europe, a connu près d’une décennie de croissance économique relativement forte, excepté durant le ralentissement vécu suite à la crise de la dette européenne. Cette période de conjoncture dynamique coïncide avec l’essor des prix de l’immobilier résidentiel allemand (66.3% depuis T3 2009), particulièrement marqué dans les métropoles. Cette évolution a été soutenue par une augmentation des populations des grandes villes, qui d’une part ont attiré des populations plus rurales ou vivants dans des villes de tailles plus modestes, et d’autre part ont concentré l’essentiel des flux migratoires importants depuis 2015. En conséquence, même si le secteur de la construction démontre une progression robuste et l’offre de logement progresse, cette dernière reste toujours insuffisante, le nombre de logements construit ne représentant généralement qu’entre un tiers et la moitié du nombre de nouveaux ménages dans les grandes villes.L’augmentation du nombre de ménages dans les grandes villes est accentuée par une progression de la part de ménages composés d’une seule personne. Ce dernier point a également entrainé l’émergence du segment des micro-appartements.

La forte progression des prix de l’immobilier en Allemagne est un sujet étroitement surveillé par les autorités, dans un contexte marqué par une progression importante des prix résidentiels, notamment à Munich et Francfort. Néanmoins, la Banque Fédérale Allemande (BuBa) a récemment réalisé un test de résilience suggérant que les banques allemandes résisteraient à une chute de 30% des prix des biens résidentiels.

Une croissance économique et une inflation en berne soutiendraient moins les prix résidentiels

La croissance des prix de l’immobilier résidentiel en Allemagne depuis T1 2009 était en moyenne de 1.2% en glissement trimestriel (4.5% en glissement annuel). Sur cette période les facteurs macroéconomiques considérés ont eu les effets suivants selon notre modèle  :

-La contribution de la croissance du PIB a été en moyenne de 0.30 points de pourcentage (pp) au rendement trimestriel de l’immobilier résidentiel (soit un quart de cette évolution). Elle a été particulièrement élevée entre T4 2009 et T3 2011 (0.62 pp), lors du rebond de l’activité qui a suivis la crise financière et de s’établir à 0.32 pp après la crise de la dette européenne et ceci jusqu’en T2 2018. Après cela, la contribution moyenne de la croissance économique est devenue marginale (0.06 pp) dans un contexte marqué par le début du ralentissement de la croissance mondiale et la crise du secteur automobile allemand.

-La contribution moyenne de l’inflation sous-jacente était de 0.3 pp par trimestre, malgré une certaine volatilité, notamment palpable en 2014 et 2015.

– Les conditions de crédit (croissance des crédits hypothécaires couplé à la variation des taux d’intérêt) n’ont pas en moyenne la contribution la plus importante (0.15 pp), comme en Suisse, mais elle a sensiblement progressé depuis T3 2018 (0.42 pp).

-L’évolution des coûts de construction a une contribution faible à la croissance des prix des logements depuis 2009 (0.05 pp en moyenne), mais en augmentation depuis T3 2017 (0.11pp) en raison notamment de la forte demande à laquelle doit faire face le secteur de la construction.

-La contribution moyenne du taux de logements vacants est positive dans le cas allemand (0.08 pp), car depuis 2017 ce taux a atteint des valeurs parmi les plus basses observées sur les 20 dernières années, au-dessous de 7.5%, et sa diminution s’est poursuivie régulièrement. Depuis 2017, la contribution moyenne du taux de vacances à la croissance des prix résidentiels est de 0.5 pp (soit plus d’un quart de la croissance moyenne des prix depuis 2017). L’évolution des taux de vacances ne devrait pas s’inverser étant donné le déséquilibre qui reste marqué entre l’offre et la demande de logement.

La croissance des prix soutenue en 2019 (+7,6%) devrait fléchir en 2020 (+6,4%)

Selon la note de conjoncture semestrielle Edmond de Rothschild, les prix continueraient de progresser jusqu’au T4 2020 à un rythme comparable à celui observé sur les trois dernières années. Le taux de croissance moyen serait de 7.6% en 2019, notamment grâce aux très bonnes performances des deux premiers trimestres (8.0% et 8.8% respectivement). La progression des prix serait ensuite un peu moins soutenue à 6.4% en 2020.

Le taux de vacances relativement bas par rapport à l’historique allemand contribuerait à près de la moitié de la hausse des prix de l’immobilier résidentiel d’ici au T4 2020. L’autre moitié de la croissance serait d’abord soutenue dans des proportions similaires par l’inflation et la croissance des crédits. La croissance économique resterait toutefois contenue, mais devrait réaccélérer et supporter à nouveau d’avantage la croissance des prix résidentiels dès le T4 2019.

Compte tenu de l’intervalle de confiance que nous mesurons pour notre estimation, la croissance des prix aurait 90% de chance de s’établir sur l’année 2019 entre 4.6% et 9.9%, alors qu’elle serait comprise entre 2.6% et 9.5% sur l’année 2020.

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