Immobilier Suisse : Les prix devraient rester stables jusqu’à la fin 2020

Des conditions de crédits encore favorables seraient le principal soutien aux prix immobiliers

Le contexte suisse est caractérisé par une croissance économique stable, notamment alimentée par une augmentation de la population régulière et relativement importante (0.7% en 2018) depuis le milieu des années 2000. L’inflation y est faible et le taux d’intérêt de la politique monétaire est négatif suite à l’abandon par la BNS du taux de change planché à 1.20 CHF avec l’euro, en janvier 2015. Ces facteurs ont conduit à des taux d’emprunts hypothécaires de plus en plus bas et des conditions de crédit très favorables pour les propriétaires, ce qui a accru d’avantage la demande de biens résidentiels. D’autre part, les taux négatifs ont amené les investisseurs institutionnels à investir plus massivement dans l’immobilier en général et dans les logements en particulier, ce qui a alimenté encore la hausse des prix observée depuis 2011. Cette situation a conduit la BNS à alerter régulièrement sur les risques d’instabilité financière que font peser l’augmentation des hypothèques (151.5% du PIB en 2018) et la valeur élevée des biens immobiliers. Des mesures macroprudentielles ont été prises dès 2012 avec l’entrée en vigueur de règles plus contraignantes, sur les conditions d’octroi d’hypothèques, proposées par l’association suisse des banquiers (ASB) et validées par l’autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA). Si la situation s’est progressivement détendue à Genève et sur l’arc Lémanique depuis 2012, elle reste à surveiller dans l’agglomération zurichoise et de certaines villes de Suisse centrale telle que Lucerne.

Contraction des prix durant les deux premiers trimestres 2019

Sur notre période d’observation, les prix de l’immobilier résidentiel en Suisse ont augmenté de 32.1% entre T1 2000 et T3 2008, avant de connaitre une remarquable stabilité jusqu’au T1 2011. S’en est suivit une rapide progression de 15.3% sur un an. La croissance moyenne en glissement annuel s’est ensuite stabilisée à 2.7% jusqu’en T2 2018, avec toutefois un léger fléchissement sous le seuil de 1% durant la seconde moitié de 2015. La dynamique a finalement ralenti dès le T3 2018, une contraction des prix ayant même été constatée durant les deux premiers trimestres de 2019 (-0.4% et -0.5% en ga).

Le modèle économétrique que nous appliquons montre que depuis T1 2009 la croissance des prix de l’immobilier résidentiel en Suisse, qui s’est élevée en moyenne à 0.76% en glissement trimestriel (3.1% en glissement annuel), a été soutenue par les éléments suivants :

– La croissance du PIB a contribué en moyenne à hauteur de 0.25 points de pourcentage (pp) du glissement trimestriel des prix de l’immobilier résidentiel suisse (ce qui représente un tiers de cette progression)

-La contribution de l’inflation sous-jacente était plus modeste, à 0.08 pp en moyenne, et a déclinée à mesure que l’inflation décélérait de plus de 1 pp avant 2010 à près de 0.5% actuellement

-Les conditions de crédit (croissance des crédits hypothécaires couplée à la variation des taux d’intérêt) ont eu une contribution moyenne de 0.40 pp aux variations trimestrielles des prix immobiliers. Cette contribution est la plus importante, comptant pour plus de la moitié de la croissance moyenne des prix résidentiels. Néanmoins cette contribution a décliné depuis la mise en place des règles macroprudantielles mises en œuvre dès 2012 et renforcées en 2014, passant en moyenne de 0.50 pp avant 2012 à 0.30 pp dès 2015. Ce développement illustre l’effet de ces réglementations sur l’octroi de crédit dont la croissance moyenne en glissement annuel s’est réduite de 4.7% avant 2014 à 3.3% par la suite.

-La variation des coûts de construction a eu en moyenne un impact négligeable sur l’évolution des prix, des hausses relativement modestes, durant les périodes de boom comme en 2011-2012, ayant été suivies par des périodes de légères contractions, à la suite de la crise financière ou en 2016 par exemple.

-Quant aux taux de vacances, leur contribution moyenne était de -0.06 pp, mais cette contribution négative s’est largement accrue depuis 2016 (passant à -0.37 pp au T2 2019) en raison de taux de vacances qui ont graduellement augmenté pour quasiment doubler (1.6% en 2018, contre 0.9% en 2009).

-Finalement, on constate une contribution importante de la composante statistique, qui prend en compte la dynamique résiduelle du marché, entre T2 2011 et T2 2012. Ce résultat signifie que les rendements importants (entre 10% et 15% en glissement annuel) enregistrés sur cette période ne sont pas expliqué par les fondamentaux macroéconomiques considérés. Une partie de l’explication pourrait être une demande accrue en raison d’un effet d’anticipation précédant l’entrée en vigueur le premier janvier 2012 des premières mesures macroprudentielles arrêtées par l’ASB le 29 août 2011 et approuvées par la FINMA le 27 octobre 2011. A ce propos, veuillez noter qu’un durcissement supplémentaire des règles macroprudentielles entrera en vigueur au premier janvier 2020. Néanmoins, les effets de cette nouvelle révision devraient rester limités car elle ne concerne que les hypothèques pour les biens de rendement détenus par des particuliers, dont la plupart respectent d’ores et déjà les contraintes de la nouvelle directive.

Notre modèle suggère que les prix resteraient plutôt stables jusqu’au T4 2020. Ils se contracteraient encore légèrement jusqu’à la fin de l’année 2019, de sorte que la moyenne de croissance en glissement annuel sur cette année serait de -0.35%. Ensuite, les prix tendraient à se redresser légèrement à partir du second trimestre 2020 conduisant à une croissance de 0.4% sur l’année.

Sur ces six trimestres, les conditions de crédits, la croissance économique et dans une moindre mesure l’inflation sous-jacente contribueraient à soutenir la progression des prix, alors que le taux de logement vacants, qui pourrait encore augmenter légèrement en raison de l’activité soutenue dans le secteur de la construction (+5.5% de logements proposé au T2 2019 sur un an), continuerait à peser sur leur croissance. Une légère ré-accélération de la croissance économique à partir du T2 2020 permettrait cette modeste augmentation des prix, alors que la contribution des différentes variables resterait stable par rapport aux derniers trimestres écoulés.

Le détail de ces prévisions, ainsi que les statistiques des périodes écoulées sont regroupée dans le tableau ci-dessus.. Notez également que compte tenu de l’intervalle de confiance que nous mesurons pour notre estimation, la croissance des prix aurait 90% de chance de s’établir sur l’année 2019 entre -2.3% et 2.1%, alors qu’elle serait comprise entre -2.5% et 3.6% sur l’année 2020.

La croissance des prix résidentiels en Suisse, qui a fortement ralenti depuis 2011, resterait très faible