Quand les honoraires de l’agent immobilier sont-ils dus ?

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Guillaume Trusch, responsable juridique, MyNotary rappelle les règles du jeu

La Loi Hoguet réglemente strictement le versement des honoraires à l’agence immobilière, dans le cadre de la vente d’un bien immobilier. En principe, les honoraires ne sont payables qu’une fois l’acte authentique de vente signé, dans le cas le plus fréquent du mandat conclu avec un non professionnel (Article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970  et Article 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972).  La principale difficulté interviendra alors quand l’acte authentique de vente ne se signe pas, voire même quand l’avant-contrat n’est pas régularisé.

Quand une vente est-elle considérée comme conclue ? 🤔

Juridiquement, la vente est conclue dès que les parties s’accordent sur le bien à vendre et sur le prix, ce qui pourrait donc être dès l’avant-contrat.  Simplement dans les faits, cet avant-contrat sera soumis à diverses conditions suspensives. Tant qu’elles ne sont pas réalisées, l’opération ne pourra pas être considérée comme conclue.

Ou bien encore, l’avant contrat peut aussi prévoir une clause de dédit, permettant à une partie de se désengager librement, moyennant le paiement d’une somme d’argent. L’insertion d’une telle clause est risquée pour l’agence, car elle empêchera également la perception des honoraires en cas d’utilisation, malgré le travail accompli. (Article 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972)

A l’inverse, dès que ces conditions sont réalisées, le droit à rémunération de l’agent immobilier naît.

Si dans cette situation, l’acte authentique de vente n’est pas régularisé, les tribunaux reconnaissent que l’agence immobilière est fondée, dans certains cas, à réclamer une indemnité compensatrice pour réparer le préjudice subi suite à la perte de sa rémunération, causée par la non signature de l’acte de vente.

Attention ! Il s’agit bien là de réclamer en justice des dommages-intérêts, et non pas directement le paiement des honoraires, ou encore le paiement d’une clause pénale au profit de l’agent immobilier.

En effet, les juridictions considèrent très rigoureusement qu’à défaut d’acte de vente signé, aucune disposition du mandat ne peut s’appliquer et une clause pénale ne pourra donc pas jouer. (voir pour un exemple récent : Cour de cassation, Chambre civile 1, 3 mai 2018, 17-16.657)

Pour savoir si une telle indemnité peut être réclamée, les juges vont raisonner en fonction de la faute commise par l’une des parties à l’acte, qui a empêché la réalisation de la vente. Cette faute, qui devra être prouvée par l’agence, doit  lui occasionner un préjudice certain, comme la perte de chance de percevoir sa rémunération.

La faute d’une partie empêchant l’accomplissement de la vente

L’hypothèse est classique : un compromis de vente est signé entre vendeur et acquéreur. Le vendeur, ne souhaite plus régulariser l’acte authentique de vente. Ou bien alors après levée de toutes les conditions suspensives, c’est l’acquéreur qui décide de ne plus poursuivre son achat.

Un tel désistement pourra alors être considéré comme fautif, car les parties sont engagées par la signature de l’avant contrat et sont tombées d’accord sur les modalités de la vente. Il sera donc possible pour l’agence immobilière d’agir en justice pour réclamer des dommages-intérêts, en se fondant sur ce comportement ayant empêché la signature de la vente.

Le comportement de l’acquéreur peut également être fautif au regard des conditions suspensives qui le concernent, dont notamment celle relative au financement. L’article 1303-4 du code civil dispose que “La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.”

Cela signifie que si l’acquéreur n’accomplit pas les démarches nécessaires pour obtenir son financement, ou bien s’il ne dépose pas une demande conforme à ce qui est indiqué dans l’avant-contrat, il ne pourra pas opposer de refus de prêt pour décider de ne pas signer la vente. Son comportement pourra donc être le fondement d’une action en justice par l’agence immobilière, pour réclamer une indemnité et le vendeur pourrait le forcer à signer l’acte de vente.

Par ailleurs, la condamnation de la partie fautive à verser une indemnité à l’agent immobilier est acceptée par les tribunaux, alors même que le mandat prévoyait une rémunération à la charge de l’autre partie. Ce qui démontre bien que cette indemnité est bien détachée de ce que l’on peut prévoir au sein du mandat. (Voir  Cour de cassation,Chambre civile 1, 10 octobre 2018, 16-21.044)

Ces dommages-intérêts sont fixés librement par le juge, qui n’est jamais obligé d’exiger une indemnité égale à la totalité des honoraires initialement prévus.

Le cas de la signature d’une promesse unilatérale de vente 🧐

 La promesse unilatérale de vente est un contrat moins sécurisant que le compromis de vente, pour l’agent immobilier et la rémunération qui lui est due. En effet, souvent répandue chez les notaires, la promesse de vente est un contrat qui n’engage que le vendeur. L’acquéreur, qui est ici un simple “bénéficiaire”, accepte le principe de la promesse en la signant, mais ne consent pas à acquérir le bien : il bénéficie simplement du pouvoir de lever l’option. Ainsi, même si toutes les conditions suspensives de la promesse sont réalisées, le bénéficiaire conserve le droit de ne pas réaliser la vente, sans devoir invoquer une quelconque raison.

L’acquéreur devra bien évidemment abandonner au profit du vendeur, l’indemnité d’immobilisation ou le dépôt de garantie versé ; par contre l’absence de levée d’option est un droit et ne peut être considérée comme une faute (Voir Cour de cassation, Chambre civile 3, 29 juin 2017, 15-26.419)

La signature d’un compromis de vente, plutôt qu’une promesse unilatérale, est donc fortement recommandée pour une agence immobilière : cela permet d’éviter un désistement inopiné de l’acquéreur et de ne pas pouvoir réclamer une quelconque indemnité.

La non signature de l’avant-contrat par le vendeur

Il peut aussi arriver que le vendeur, après avoir signé le mandat de vente, refuse de signer l’avant-contrat avec un acquéreur trouvé par l’agence immobilière, le tout au prix et aux conditions convenus.

Pour se prémunir contre ce genre de comportement, il n’y a qu’une solution admise à l’heure actuelle : celle de prévoir directement dans le mandat un pouvoir au profit de l’agent immobilier, pour la signature du compromis de vente, toujours aux prix et conditions convenus. Grâce à cette pratique, l’avant-contrat pourra être régularisé par l’agence directement, et engagera définitivement le vendeur à la vente. Ce pouvoir est très peu utilisé, même si parfaitement valable, car il est lourd de responsabilité pour l’agent immobilier représentant le vendeur. Cette situation peut également être mal vécue par le vendeur, qui se retrouve un peu dessaisi de son pouvoir de signature.  A défaut d’une telle clause dans le mandat, il a toujours été jugé par les tribunaux que le vendeur restait libre de signer ou non l’avant-contrat.

Le simple fait de refuser de signer n’est pas constitutif en soi d’une faute par le vendeur. La conséquence est simple et immédiate : aucune indemnisation ne peut être demandée par l’agence immobilière. (voir Cour de cassation, Chambre civile 1, 16 novembre 2016, 15-22.010) Il faudrait, par exemple, que l’agence prouve en plus que le vendeur a conclu l’opération en privant l’agence de la rémunération à laquelle elle aurait pu légitimement prétendre.

Les tribunaux ont aussi estimé que la clause de style contenue au mandat, obligeant le vendeur à signer un compromis de vente aux prix, charges et  conditions convenus au mandat, était inefficace. En cas de non respect de cet engagement, cette clause prévoit une indemnité au profit de l’agence immobilière. La Cour de cassation refuse également l’indemnisation sur ce fondement. (voir Cour de cassation, Chambre civile 1, 14 novembre 2018, 17-14.885)

Le contenu du mandat peut donc être fondamental pour sécuriser au maximum le montant des honoraires.

La résiliation amiable de l’avant-contrat entre les parties 

Il peut également arriver que les parties conviennent de résilier l’avant-contrat d’un commun accord et de ne pas signer l’acte de vente. Pour éviter une situation de flou, il est alors recommandé de prévoir au sein de l’avant-contrat les modalités de cette résiliation et d’inclure une clause qui prévoit la solidarité des parties quant au paiement des honoraires de l’agence en cas de résiliation amiable.  En effet les parties peuvent décider ensemble de ne plus contracter, sans que cela soit considéré comme un comportement fautif. Les conditions de cette résiliation amiable peuvent être prévues en amont, dès la signature du contrat, car cette résiliation reste avant tout contractuelle.

Une clause de style peut alors prévoir : “Pour le cas où elles viendraient à résilier amiablement le présent contrat, les parties s’engagent solidairement à verser à l’intermédiaire immobilier, à titre d’honoraires forfaitaires, la somme de XXX euros .”

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