Investissement immobilier : 5 conseils pour préparer votre retraite

Karl Toussaint du Wast
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 Acheter un appartement et le mettre en location n’est pas la meilleure solution pour préparer sa retraite. Voici les conseils de Karl Toussaint du Wast, fondateur de la net-investissement.fr

Conseil n°1 : Pensez à votre retraite dès 40 ans

Tout le monde (enfin presque …) en a conscience aujourd’hui : l’Etat n’a plus les moyens de financer les retraites. Vous approchez de la quarantaine ? Vous êtes jeune et pourtant, vous devez commencer à préparer votre retraite. Plus question d’attendre. «La retraite se prépare le plus tôt possible,  Si vous ne le faites pas dès 40 ans, vous devez vous attendre à percevoir 50 % de moins de revenu une fois à la retraite ! Il n’y a pas d’autre option : il faut anticiper !

Depuis 5 ans, les Français investissement massivement dans l’immobilier ou dans des produits financiers pour préparer leurs vieux jours. Et ce ne sont pas les discussions actuelles sur la réforme des retraites qui les ont fait changer d’avis. Bien au contraire … Le phénomène s’accentue encore ! «Il y a encore 5 ou 6 ans, les quadras ne se préoccupaient pas de leur retraite, ils me disaient on verra plus tard. Les choses ont changé. Certes, la prise de conscience est récente mais elle est réelle.  Alors que font les Français ? Ils n’épargnent pas plus, environ 500 € par mois, seulement ils épargnent différemment, réorientant une partie de leur épargne sur des solutions retraites.

Conseil n°2 : Ne confondez pas rentabilité locative brute et rentabilité locative nette

Si les Français investissent, ils font des erreurs … Culturellement, ils se méfient des marchés financiers et ils ont une très grande appétence pour la pierre. 95 % des Français optent en effet pour l’immobilier, ce qui est une bonne chose puisque l’immobilier s’achète à crédit, ce qui permet de de se constituer un capital à moindre coût, mais beaucoup privilégient l’investissement locatif classique. Certes, acheter à côté de chez soi paraît ce qu’il y a de plus simple sauf que ce n’est pas ce qui rapporte le plus … Souvent, les particuliers qui investissent se trompent. Ils pensent obtenir 7 % de rentabilité sauf que ce n’est pas le cas. Ils rapportent peut-être 7 % mais c’est une rentabilité locative brut à laquelle il faut enlever les frais de gestion, les assurances, la taxe foncière, les provisions pour travaux et, surtout, l’impôt sur le revenu. Du coup, un produit à 6 ou 7 % tombe à 3 ou 3,5 %.

Conseil n°3 : Pensez à la location meublée non professionnelle (LMNP)

Pour optimiser son investissement, il existe d’autres solutions bien plus pertinentes sur le plan fiscal : c’est la location meublée non professionnelle (LMNP) dans des résidences gérées. Les plus intéressantes ? Les EHPAD (à partir de 130 000 €) qui rapportent entre 4,5 et 5% par an et les résidentes étudiantes (à partir de 80 000 €) qui rapportent, elles, entre 4 et 4,5% par an. L’avantage du LMNP ? Ce statut permet de toucher des loyers non imposables. Pour se préparer une rente, il faut s’assurer que celle-ci ne sera pas aléatoire. Lorsqu’on réalise un investissement locatif classique, il y a tout un tas d’aléas (prélèvements, impôt…) que l’on ne maîtrise pas et qui font, qu’au bout du compte, on ne touche pas l’intégralité du loyer versé. En LMNP, un bail commercial encadre tous les aléas de la location, il n’y a aucune mauvaise surprise et pas de fiscalité.

Conseil n°4 : Intéressez-vous aux SCPI

Autre produit très rentable : les SCPI. Les Français ont d’ailleurs bien compris l’intérêt d’un tel placement qui rapporte entre 4 et 5 % par an. Ils y investissent de plus en plus. Avec la baisse de la rentabilité des fonds euros, la collecte (le montant de l’argent investi) s’envole depuis dix ans : 6 milliards d’euros en 2017 contre 1 milliard il y a encore quelques années. La bonne nouvelle ? Avec 3 000 €, vous pouvez investir en SCPI !

Conseil n°5 :  Endettez-vous sur longtemps

Dernier conseil : le critère le plus important lorsque l’on fait des placements, c’est le temps ! On n’a jamais emprunté aussi peu cher. On emprunte à moins de 1 % dans certains cas, c’est moins que l’inflation. Cela va forcément s’arrêter un jour ou l’autre, il faut donc en profiter et s’endetter. 80 % du prêt sera payé par un locataire sans compte que l’on déduit les intérêts d’emprunt alors il ne faut pas hésiter à le faire sur une durée longue, de 20 ou 25 ans.

Karl Toussaint du Wast est fondateur de Netinvestissement.fr, marketplace de placements grand public spécialisée dans la défiscalisation immobilière (Pinel, Malraux, Girardin, etc.) et les placements financiers (assurance vie, SCPI, FCPI, etc.). Netinvestissement réalise +60 % de croissance organique chaque année depuis 4 années consécutives sur un marché de la gestion de patrimoine qui, lui-même, fait en moyenne 5 % par an. La PME est passée de 5 à 40 collaborateurs en 3 ans et ils seront bientôt 100 d’ici 12 à 18 mois

Olivia Delage : Journaliste
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