Crédit immobilier et HCSF : Aucun assouplissement bancaire en vue, les refus de dossiers vont être de plus en plus nombreux

Le Haut Conseil a discuté des évolutions récentes du marché immobilier. Il relève que le marché immobilier et la production de crédit immobilier ont connu une diminution d’activité pendant la période de confinement mais anticipe une reprise d’activité rapide sur ce segment.  Il rappelle sa recommandation R-HCSF-2019-1 du 20 décembre 2019 relative aux évolutions du marché immobilier résidentiel en France en matière d’octroi de crédit, pour prévenir les risques pour les ménages, les banques et la stabilité financière.

Le taux d’effort des ménages ne doit pas dépasser 33% des revenus. La durée du crédit ne doit pas dépasser 25 ans.

Concrètement, les banques ne doivent consentir un crédit immobilier qu’aux emprunteurs dont le taux d’effort ne représentent pas plus de 33% de leur revenu net. Autre impératif, la durée du crédit  ne doit pas excéder 25 ans.  « Le Haut Conseil continuera à suivre attentivement les développements du marché immobilier au regard de l’évolution de la conjoncture économique », précise le communiqué du Haut Conseil de Stabilité Financière.

Coup de frein sur l’octroi de crédits immobiliers

« Toute la chaine de l’immobilier s’est remise en marche dès le 11 mai. A ce jour à mi-juin, nous avons retrouvé le même niveau d’activité et de demandes de crédits qu’avant le confinement, à un niveau supérieur même à celui de juin 2019 ! Ces signes de reprise sont très encourageants, mais ils pourraient être fragilisés par le contexte économique et le maintien des recommandations du HCSF qui contraignent les banques à refuser des dossiers qu’elles auraient financés l’année dernière, et ce alors même qu’elles ont la volonté de prêter pour rattraper le retard de production lié à l’arrêt de l’activité durant le confinement », analyse Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

Comme le taux d’usure est à un niveau historiquement bas, certains dossiers d’emprunteurs sont refusés, donc le taux qu’ils auraient dû obtenir ne sera pas pris en compte dans le calcul du futur taux d’usure.

Alors que le marché immobilier redémarre, l’application stricte des consignes du HCSF (taux d’endettement inférieur à 33 % et durée de prêt limitée à 25 ans) est en effet un frein à l’octroi de crédit. Chez Vousfinancer, la part des dossiers de crédits refusés en 2020 atteint à mi-juin 9,8 % des dossiers, contre 6,6 % à fin mai et 5,4 % sur la même période en 2019.  A mi juin 2020 30 % des dossiers refusés sont des dossiers d’investisseurs, contre 26 % en 2019.

« La baisse des taux d’usure en avril dans un contexte de remontées des taux de crédit est un problème majeur. C’est l’effet collatéral des recommandations du HCSF qui ont conduit les banques à financer majoritairement les meilleurs profils et entraine actuellement le marché dans un cercle vicieux : comme le taux d’usure est à un niveau historiquement bas, certains dossiers d’emprunteurs sont refusés, donc le taux qu’ils auraient dû obtenir ne sera pas pris en compte dans le calcul du futur taux d’usure. C’est pourquoi ce taux plafond remonte plus lentement que les barèmes affichés par les banques, qui doivent de ce fait, elles aussi, limiter la hausse des taux, avec un impact négatif sur la rentabilité des prêts qu’elles accordent, ce qui les conduit aussi à restreindre leur production de crédit pour certains profils d’emprunteurs », analyse Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Les primo-accédants vont avoir de plus en plus de mal à emprunter

« Le maintien de ces mesures restrictives par le HCSF (pas d’emprunt supérieur à une durée de 25 ans ni d’endettement au-delà de 33%) aura pour effet premier de pénaliser encore davantage les primo-accédants, déjà fortement affectés par l’augmentation du chômage partiel. C’est une véritable mauvaise nouvelle pour le marché du crédit immobilier« , estime  de son Sylvain Lefèvre, président de La Centrale de Financement. Le marché du crédit immobilier porte notre économie, Il est donc plus que jamais urgent d’en assouplir les conditions d’accès !« .

Alors que nous envisagions sereinement la reprise, la décision du HCSF n’envoie aucun signe positif pour l’encourager et la favoriser… Cette position inflexible et intransigeante est en totale contradiction avec les annonces formulées par le gouvernement et les pouvoirs publics souhaitant, à l’inverse, dynamiser l’activité économique, Sylvain Lefèvre, Centrale de Financement.

 « La reprise du marché ne pourra être solide et durable que si les recommandations sont assouplies, au moins temporairement. Faire passer par exemple la part de flexibilité accordée aux banques de 15 à 30 % de leur production permettrait de limiter les refus de prêts pour les emprunteurs avec un reste-à-vivre suffisant tout en limitant le risque », ajoute de son coté Sandrine Allonier.

Elle rappelle que  « les courtiers parviennent tout de même à obtenir des financements, au cas par cas, pour de futurs acheteurs atteignant jusque 38 % d’endettement, à condition que leur reste-à-vivre soit suffisant (supérieur à 2000 € par mois pour un couple avec un enfant) grâce à la flexibilité possible pour 15 % de la production des banques (réservée à 75 % à des acheteurs de résidences principales)« . Et de citer l’exemple  ce couple de 25 ans, en CDI, avec 4670 € de revenus nets mensuels, financé début juin à 110 % (prêt de 350 000 € à 1,45 % sur 25 ans) avec un taux d’endettement à 36 %, mais un reste-à-vivre de 3000 €/mois à deux. Une exception à la règle.