Crédit Immobilier : Les autorités financières recommandent aux banques de restreindre les robinets du crédit !

Des taux d’intérêts cloués au planchés. Des volumes de ventes qui battent tous les records – plus d’un million de transactions en 2019 selon les derniers chiffres des notaires. Des acteurs qui se félicitent des résultats exceptionnels enregistrés cette année. Tout irait pour le mieux dans le monde de l’immobilier, si les pouvoirs publics ne venaient de tirer la sonnette d’alarme.

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) veut mettre fin à l’emballement des crédits immobiliers

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) réuni pour sa vingt-troisième séance, sous la présidence de Bruno Le Maire, ministre de l’Économie et des Finances appelle en effet les banques à prévenir une dynamique excessive de l’endettement des ménages. Il estime que les risques pour la stabilité financière tendent plutôt à s’accentuer à partir d’un niveau déjà élevé.

Les facteurs d’inquiétudes dans le logement avaient été diagnostiqué début octobre. « Ils viennent d’être confirmés par les réponses reçues lors de la consultation publique dédiée aux risques dans le secteur de l’immobilier résidentiel », précise le communiqué du HCSF.

Les autorités inquiètent de la situation…

Outre la rapidité de la dynamique du crédit immobilier (+6,7% à fin octobre), les autorités financières s’inquiètent de la progression de plus de 5 points de pourcentage  par rapport à 2015 de la part des crédits présentant un taux d’effort de plus de 33% (dont la mensualité de remboursement dépasse un tiers des revenus). De même, l’allongement de la durée des crédits est pointée du droit. « La maturité moyenne des nouveaux crédits a augmenté de 2 ans depuis 2015 pour s’établir à 20 ans et demi en 2019, et jusqu’à 5% des crédits dépassent même 25 ans », précise le HSCF.  Enfin, la faiblesse de la  rentabilité des nouveaux crédits et de l’encours dans son ensemble n’est pas de nature à rassurer les pouvoirs publics.

… appellent les banques à suivre un plan d’action prévenant une dynamique excessive des crédits

Après avoir réaffirmé son attachement au modèle de financement du logement reposant sur des crédits à taux fixe, pour des maturités raisonnables, octroyés sur la base d’une analyse de la capacité de remboursement des ménages emprunteurs, le Haut Conseil a adopté un plan d’action visant à conforter ce modèle en limitant la dégradation tendancielle des conditions d’octroi qui en garantissent la robustesse, et à prévenir une dynamique excessive de l’endettement des ménages. Ce plan d’actions constitue, à ce stade, une réponse appropriée à l’alerte émise par le Conseil européen du risque systémique au mois de septembre.

Taux d’effort limité à 33% du revenu net de l’emprunteur, et durée de crédit plafonnée à 25 ans

Le Haut Conseil a acté le principe d’une recommandation à l’adresse des établissements de crédit sur les conditions d’octroi. Il recommande aux banques, après avoir pris en compte les caractéristiques du projet et du ménage emprunteur, de se conformer aux bonnes pratiques établies, à savoir : un taux d’effort à l’octroi maximal de 33 % du revenu net de l’emprunteur ; une durée de crédit qui n’excède pas 25 ans. Jusqu’à 15% de la production  pourrait s’écarter du strict respect de ces critères dont les trois-quarts réservés exclusivement aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale, dans la limite d’un endettement inférieur à sept années de revenus.

Le HSCF prépare une recommandation détaillée

Le HCSF adoptera formellement dans les prochains jours une recommandation détaillée à cet effet. Si cette recommandation n’était pas suffisamment suivie d’effet, le HCSF pourra ultérieurement recourir aux pouvoirs qui lui sont conférés par le 5° de l’article L-631-2-1 du code monétaire et financier, ou le 4° ter du même article incluant la possibilité de demander aux banques davantage de capital à raison des nouveaux crédits non conformes aux bonnes pratiques établies.

Le Haut Conseil attier également l’attention des établissements de crédit sur l’importance d’une tarification du crédit immobilier qui ne fragilise pas le modèle français de financement de l’habitat, ce qui implique une couverture appropriée des coûts et risques. Afin de suivre les pratiques des établissements dans ce domaine, le Haut Conseil demande à l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) de mettre en place un reporting détaillé dans les délais les plus brefs et d’engager en conséquence un travail avec les établissements.

« L’effet attendu de ces mesures est de préserver des pratiques saines, à même d’assurer la résilience du modèle français de financement de l’habitat et de sécuriser l’accession à la propriété », conclut le communiqué.