Zoom sur les différentes façons d’investir dans l’immobilier

Ceux qui pratiquent ce secteur le savent bien, il existe différentes façons d’investir dans l’immobilier. Chacune de ces façons présente des caractéristiques particulières qui la rendent plus ou moins attractive en fonction des critères propres à chaque investisseur.

A en croire John Stuart Mill, un propriétaire immobilier s’enrichit, même pendant son sommeil. Cette affirmation exprime avec une intensité particulière le bénéfice manifeste que son auteur attache à l’investissement immobilier.

A défaut de disposer de plusieurs années à consacrer à une étude du marché immobilier afin d’en déterminer les caractéristiques majeures, avec pour finalité de retenir le type d’investissement qui sied le mieux à chaque situation, il est utile de se faire conseiller à cet effet.

Une première étape utile dans cette quête d’éclairage consiste à prendre connaissance d’une documentation pertinente quant aux différentes façons d’investir dans l’immobilier.

Les principaux éléments à prendre en considération

Comme pour toute opération qui implique des dépenses, faire son choix parmi différentes façons d’investir dans l’immobilier suppose au premier abord, de déterminer le budget dont on dispose.

Cette variable budget ne doit cependant pas être simplement identifiée au coût d’acquisition du bien immobilier car :

• Il n’est pas toujours nécessaire pour l’investisseur de fournir la totalité du financement à mobiliser ;
• Cette acception du budget implique également de penser en amont aux diverses charges de gestion auxquelles l’investissement ne manquera pas de donner lieu.

Un autre facteur qui influence le choix à faire est le niveau de disponibilité et d’implication que l’investisseur est prêt à consentir dans la gestion des biens objets d’investissement. Ce facteur s’accompagne de nombreux autres :

• La localisation du bien ;
• Le risque de longues périodes d’inoccupation dans le cas d’un bien loué : pour éviter de subir de longues périodes de vacances, une astuce bien connue sur le marché de la promotion immobilière consiste, lorsque le bien se situe dans une ville mixte, à faire une location classique la majorité de l’année et une location saisonnière durant l’été ;
• La possibilité de bénéficier des divers mécanismes du déficit foncier ;
• Les montants à investir ;
• La surface du bien pour un investissement locatif : pour Stéphane Desquartiers, fondateur de la Maison de l’Investisseur, en grande métropole, la rentabilité sur des petites surfaces avoisine les 5,5% à 6% et en T2 ou T3, cette rentabilité va de 4,5% à 5% ;
• L’ancienneté du bien dans lequel investir : les dispositifs Denormandie pour les investissements dans l’immobilier ancien et Pinel pour l’immobilier neuf permettent, pour deux logements au cours d’une année, de bénéficier de jusqu’à 12% de réductions d’impôts, sous certaines conditions.

La prise en compte de tous ces éléments permet de déterminer de manière éclairée la modalité qui convient à chacun parmi les différentes façons d’investir dans l’immobilier.

De multiples possibilités

En France autant qu’ailleurs, il est possible pour chacun de trouver une option intéressante entre les façons d’investir dans l’immobilier.

La recette pour trouver la bonne est relativement simple : se documenter quant aux particularités du type d’investissement qui retient l’attention, prendre en compte les avantages et inconvénients qui y sont attachés et les analyser sous le prisme des objectifs et des moyens dont on dispose.

L’investissement immobilier symbolique : La résidence principale

Posséder le logement dans lequel l’on vit est un idéal pour certains, une évidence pour d’autres. C’est en effet l’un des premiers investissements immobiliers auxquels l’on peut penser et cela permet de bénéficier de certains avantages fiscaux.

Mais cet achat n’est rentable qu’à condition que l’on y vive plusieurs années. Il n’a donc que peu d’intérêt pour un investisseur tenu d’effectuer des déménagements fréquents. Il peut aussi être vu plus comme un placement passif ou une sécurité confortable, que comme un investissement actif.

L’investissement locatif : une constante des différentes façons d’investir dans l’immobilier

Ces dernières années, l’investissement locatif a atteint des sommets, ainsi qu’en témoigne le réseau Century 21 aux dires duquel, entre septembre 2018 et septembre 2019, cette forme d’investissement a connu une hausse de 31,8%.

Parmi les différentes façons d’investir dans l’immobilier, en 2019, le quart des achats immobiliers était dédié aux investissements locatifs. Cette option suppose cependant de bénéficier des lumières de professionnels avisés sur de nombreux aspects.

Dans le cadre d’un investissement locatif, il est possible d’investir soit dans la location nue, soit dans la location meublée. Les diverses caractéristiques offertes par chacune des deux modalités permettent à chacun de choisir celle qui est la plus adaptée.

Il est également possible d’investir dans l’immobilier afin de louer des bureaux à des entreprises. Cette forme d’investissement obéit à des règles particulières, mais elle offre une rentabilité supérieure à celle de la location pour habitation.

Le statut de loueur en meublé professionnel

Pour bénéficier de ce statut, il est nécessaire, entre autres conditions, de s’enregistrer au registre du commerce et des sociétés et d’apporter la preuve que les revenus du foyer fiscal sont constitués au moins pour moitié des revenus issus de logements meublés.

Les biens concernés sont alors classés dans le patrimoine professionnel de l’investisseur, échappant de ce fait à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) qui est à consentir sur le patrimoine personnel.

La location de parking ou garage

Au profit des endroits qui en manquent, les places de parking sont particulièrement demandées. Parmi les différentes façons d’investir dans l’immobilier, celle-ci est fortement sollicitée et impose très peu de charges d’entretien.

En outre, lorsque le montant de la vente est inférieur à 15 000 euros, ce type d’investissement immobilier est exempté de l’impôt sur la plus-value.

L’achat en nue-propriété

La location n’englobe pas toutes les façons d’investir dans l’immobilier. Il est en effet possible d’acheter uniquement la nue-propriété d’un bien et d’en laisser l’usufruit à autrui.

Seul le nu-propriétaire peut alors vendre, détruire ou donner le bien, tandis que l’usufruitier peut s’y loger, le louer et en disposer ainsi qu’il lui sied.

L’investissement hors zone urbaine

Les différentes façons d’investir dans l’immobilier vont au-delà de l’espace urbain. Il est donc possible d’investir dans un terrain agricole ou une parcelle de forêt.

Des terrains agricoles situés à proximité des zones urbaines peuvent éventuellement devenir constructibles, ce qui les rendrait alors particulièrement dignes d’intérêt ; une telle situation provoquerait immanquablement une forte augmentation de leur valeur.

Rien ne garantit que les choses prendront cette tournure rapidement ni même à long terme. Pour cette raison, parmi les divers types d’investissement immobilier, celui-ci peut sembler hasardeux ; mais après tout, si l’on cherche à ne prendre aucun risque, pourquoi investir en immobilier ?

Dans le cas d’une parcelle de forêt, sa valeur est susceptible de bénéficier d’une exonération d’ISF pouvant aller jusqu’à 75 %. Outre l’exploitation qui peut être faite du terrain, un tel investissement permet de diversifier son patrimoine immobilier sans subir un accroissement proportionnel de taxes.

L’achat de parts

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) disposent de biens immobiliers mis en location. En fonction du montant investi, chaque investisseur de ces sociétés perçoit périodiquement une part des revenus des locations. Néanmoins, des frais d’entrée, de gestion et même de sortie sont à prévoir.

Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) ont un principe de fonctionnement similaire. Dans ces deux formes d’investissement immobilier, il existe un risque de vacance du bien loué, ce qui expose à des rendements particulièrement faibles.

Le crowdfunding immobilier fait office de nouveau venu parmi les différentes façons d’investir dans l’immobilier. Il s’est développé avec l’essor de l’internet et permet de participer au financement de projets immobiliers grâce à des plateformes web dédiées.

Il est également possible d’acquérir des parts de sociétés exerçant dans l’immobilier, qu’elles soient du secteur de la construction, de la fourniture d’équipement ou encore du BTP. Cela constitue aussi une manière indirecte de financer une opération de promotion immobilière.

L’achat et la revente à court terme

Pour ceux qui possèdent une aptitude à déceler les bonnes affaires, il est possible d’acquérir un bien immobilier à peu de frais et de le valoriser à travers des aménagements afin de le revendre à un meilleur prix. Cela demande néanmoins des compétences particulières.

De plus, ce type de transaction fait à titre habituel donne généralement lieu à une requalification par les services administratifs : l’investisseur se voit rapidement attribuer le statut de marchand de biens, ce qui s’accompagne d’un alourdissement du régime fiscal.

Les bénéfices peuvent alors être frappés de prélèvement sociaux allant jusqu’à 15,5% et d’impôts s’élevant à 19%.

Mais lorsqu’un tel investissement est fait en période d’augmentation des prix du secteur, en termes de rentabilité, cette méthode s’élève au premier rang des différentes façons d’investir dans l’immobilier.