« Investir en nue-propriété, c’est échapper aux risques locatifs et avoir un couple rendement-risque optimisé », Thomas Abinal, Monétivia

Mon Podcast Immo s’intéresse aujourd’hui à la nue-propriété. De quoi s’agit-il ? Pourquoi investir sous cette forme ? Quels sont les risques et les avantages ? Thomas Abinal, fondateur de Monétivia, répond aux questions d’Alexis Thiebaut.

Qu’est-ce que Monétivia ?

Une société que nous avons fondé avec Amaury de Calonne, spécialisée en immobilier dans l’ingénierie patrimoniale, pour développer une offre d’investissement en nue-propriété dans l’ancien. Auparavant, il y avait un certain nombre d’offres d’investissement en nue-propriété dans le neuf et nous avons souhaité ajouter une possibilité d’investir dans l’ancien.

La nue-propriété, c’est quoi ?

C’est l’idée d’investir dans un bien immobilier qui est occupé. C’est une idée très ancienne qui existait déjà il y a des décennies quand, par exemple, l’investissement Pierre-48 ou ce genre de choses. C’est une alternative à l’investissement locatif classique où on achète un bien 100% pour mettre un locataire. Là, l’idée, c’est d’acheter un bien occupé sans toucher de loyer et donc d’avoir une réduction de prix à l’entrée correspondant à cette situation.  Il n’y a pas de loyer versé.

L’idée, c’est que l’occupant reste en place, donc il n’y a pas de loyers perçus puisque l’occupant ne paye pas de loyer. Par contre, le prix payé par l’investisseur à l’entrée va refléter cette situation. L’objectif, c’est justement d’échapper aux inconvénients de l’investissement locatif, c’est à dire tous les risques de vacances locatives ou impayés, en percevant ces loyers d’un coup, au départ, sous forme de réduction de prix.

L’intérêt d’investir en nue-propriété c’est principalement l’attrait du prix ?

C’est deux choses : c’est d’échapper aux risques locatifs, par exemple en temps de crise, un peu comme cela se profile. On échappe à ce risque puisque l’investisseur prend tous les loyers d’un coup au départ, sous forme de réduction de prix. Et puis l’idée, c’est d’avoir un couple rendement-risque optimisé puisque vous gommez les risques et vous augmentez un peu le rendement, puisque pas de revenus fonciers, donc pas de fiscalité sur les revenus fonciers. Donc, vous avez un meilleur couple rendement-risque que sur l’investissement immobilier locatif.

Comment on fait pour récupérer son bien ? La personne qui est dans le bien, elle peut y rester indéfiniment ?

Il y a plusieurs types d’investissements en nue-propriété dans l’ancien. Soit on fait du démembrement temporaire, par exemple avec un propriétaire qui souhaite simplement garder les revenus locatifs d’un bien mais quand même percevoir un capital et donc dans l’acte notarié il est prévu, par exemple usufruit de 10 ans ou 15 ans. Donc au bout de 15 ans, la personne qui a conservé l’usufruit vous remet les clés par obligation, c’est à dire que dans l’acte notarié, c’est prévu comme ça. L’investisseur va devenir propriétaire automatiquement et sans aucune formalité à l’issue de la période d’usufruit.

Et puis, Monetivia a développé une formule un peu spécifique où le vendeur est une personne âgée de plus de 70 ans. L’investisseur va récupérer le bien automatiquement puisque un jour ou l’autre, que ce soit dans dix ans ou vingt ans, le senior occupant ne sera plus de ce monde.

Est-ce qu’on ne se rapproche pas là du coût du viager ?

On est à l’opposé du viager, au sens où le viager raisonne sur une durée aléatoire. C’est à dire que si vous investissez en viager, vous achetez occupé, mais vous avez un prix établi qui ne va pas bouger, que l’occupant reste un an ou 25 ans. Nous, on a une formule d’investissement en nue-propriété où le prix va vraiment varier selon que vous récupériez les biens au bout de 10 ans ou de 20 ans. Donc, on module nos prix pour être sûr qu’il n’y ait pas d’aléas de chaque côté.

Est-ce qu’il est possible que je récupère mon bien en mauvais état ?

Alors, il ne faut jamais dire jamais dans la vie. Je ne vous dirai pas, c’est impossible. Néanmoins, c’est un risque qui me parait absolument négligeable au sens vous avez affaire à une personne âgée anciennement propriétaire qui va vous vendre son bien. Déjà, vous pouvez constater l’état du bien à l’entrée. Et puis, surtout, on constate qu’une personne âgée qui est propriétaire et qui vend la nue-propriété, continue de prendre soin de son bien puisque dans sa tête, ça reste son bien. Il y a très, très, très peu de risque de récupérer un bien en très mauvais état. Pour autant, il faut être clair, on investit dans un bien qui est conservé pour une longue durée par quelqu’un. Donc, comme dans l’investissement locatif, en toute logique, il faudra rafraîchir le bien.