Immobilier : Il reste des obstacles à lever

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L’immobilier rencontre des obstacles qui empêchent sa reprise économique : des normes pour lancer les constructions, des délais de traitement des permis de construire, un accès au crédit bancaire complexe … Cependant, les recommandations européennes préconisent d’assouplir les règles pour assurer la relance d’un secteur essentiel à l’économie française. L’analyse de Didier Kling, Président de la CNCEF Immobilier …

Le marché de l’immobilier rencontre actuellement des perturbations qui ont suscité l’attention des acteurs de la matière financière. En cette période où notre pays met en oeuvre son plan de relance, plusieurs obstacles apparaissent : les conditions d’accès au crédit immobilier par les consommateurs, la sécurisation de leur épargne pendant le confinement et les délais d’obtention des permis de construire. Nous sommes face à une situation protéiforme d’où il faut sortir par le haut, pour relancer une des classes d’actifs des Français, qui participe durablement à la dynamique de notre pays.

En effet, sur le plan macroéconomique, l’immobilier (construction, promotion immobilière, neuf et ancien) s’insère plus généralement dans le secteur du BTP qui représente 8% du PIB, près de 300 milliards d’euros de chiffre d’affaires chaque année, 360 000 entreprises et 1,4 million de salariés. Déjà fragilisé par la crise et les consignes sanitaires qui ont retardé les chantiers et les transactions, ce secteur n’a pas fait l’objet, sans doute à tort, d’un soutien du plan “France Relance”, à l’exception du dispositif “MaPrime Rénov”. Ni même de nouveaux dispositifs incitatifs dans le PLF 2021. C’est pourquoi, les pouvoirs publics doivent simplifier et réduire davantage les délais d’instruction et d’obtention des permis de construire. De même, la question de l’approvisionnement de la matière première doit être facilitée pour les entreprises du BTP. Ou encore les normes limitées ou assouplies. Dans cette période relance, le choc de l’offre ne doit plus être une illusion, mais une véritable politique publique aux résultats rapides et constants.

L’épargne placée pendant le confinement

De même, pour relancer le marché de l’offre et de la demande, les pouvoirs publics et l’ensemble des acteurs de l’immobilier doivent inciter les Français à en être les premiers acteurs. Particulièrement en les invitant à réorienter les 100 milliards d’euros qu’ils ont épargnés durant le printemps dernier, lors du confinement. Ceci pour deux raisons majeures:

1/ La pierre est reconnue pour la sécurité qu’elle apporte tant en garantie de capital qu’en rendement. Face aux aléas économiques et pour constituer un capital prévoyance, elle a la capacité de fournir un complément de revenus.

2/ Un apport à un projet de financement immobilier facilitera nécessairement l’obtention d’un crédit et valorisera le profil de tout demandeur auprès d’un établissement bancaire.

Enfin, demeure la question du financement car sans celle-ci, aucun projet ne peut aboutir. Pour éviter la bulle spéculative, on se souvient que le Haut Conseil de Stabilité Financière avait édicté des règles strictes d’accès au crédit immobilier fin 2019 en direction des banques. D’un côté, un taux d’effort maximal de 33% pour tout souscripteur et d’un autre, des prêts plafonnés à un délai de remboursement de 25 ans.

 Recommandations européennes

Bien sûr, cette mesure du HCSF a voulu à la fois protéger la stabilité financière de notre pays et des ménages. Après la crise, ces règles sont vécues par les courtiers et les établissements financiers de proximité comme une “entrave au crédit”, lorsqu’elles ne conduisent pas à une opposition entre les professionnels libéraux et ceux des banques. Elle pénalise les primo- accédants comme ont pu le constater régulièrement les professionnels de la CNCEF Crédit. Des clients potentiels qui représentent 60% du marché du neuf et qui pour 92% ont recours à un crédit. Dès lors, la part des primo-accédants, dans les dossiers de prêts finalisés, n’était plus que de 26 % en avril 2020, contre 34 % à la même période l’an dernier.

Ces éléments devront nourrir la réflexion du Haut Conseil de Stabilité Financière présidé par le Ministre des Finances, qui doit se réunir en décembre prochain. Pour faire repartir l’offre, un allongement de la durée de remboursement des nouveaux crédits immobiliers est souhaitable. Ou une révision du taux d’effort maximal en respectant un reste à vivre acceptable.

Enfin, le HSCF pourra aussi s’appuyer sur les décisions récentes du Conseil des gouverneurs qui s’est réunit en septembre dernier. Principal organe de décision de la Banque centrale européenne composé des gouverneurs des banques centrales nationales des dix-neuf pays de la zone euro, il a rappelé les objectifs de sa politique monétaire. C’est-à-dire, un soutien crucial à la reprise économique de la zone euro et au maintien de la stabilité des prix à moyen terme. En particulier, les conditions de liquidité et de financement de l’économie de manière à soutenir le flux de crédit à destination des ménages. Un consensus doit donc être trouvé dans l’équilibre des règles et la stabilité législatif, pour libérer pleinement le marché de l’immobilier, pour ses acteurs et pour renouer avec la croissance économique.

Didier KLING est Président du Groupe CNCEF, Chambre Nationale des Conseils Experts Financiers.
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