« Les Rendez-vous du Notaire » : Le problème des successions non résolues

MySweetImmo et QuaiDesNotaires.com vous présentent le 10ème numéro du podcast « Les Rendez-vous du Notaire ». Dans ce podcast hebdomadaire, Patrick Mc Namara, fondateur de QuaiDesNotaires.com, répondra aux questions concrètes que vous lui posez sur la page dédiée.

Episode #10 : « Le problème des successions non résolues »

Question d’Isabelle de Saint-Louis de La Réunion : « Je vous contacte concernant la taxe foncière dont le nom du propriétaire est le celui de sa mère. En fait, l’acte de propriété est au nom de ma grand-mère qui est décédée il y a 55 ans. Mais ma mère est toujours restée sur le terrain avec nous (7 enfants) depuis 55 ans jusqu’à ce qu’elle décède à son tour. Aujourd’hui je voudrais savoir quels sont mes droits sur ce terrain sur lequel j’ai grandi et auquel je suis attachée. »

Réponse de Patrick Mc Namara

Cette question nous fait voyager dans le temps et jusqu’à l’océan indien. Mais elle revient très fréquemment dans les offices notariaux et elle pose le problème des successions non résolues, ou autrement appelées « succession en déshérence ». Lorsqu’une personne est décédée et que sa succession n’a pas été réglée par un notaire. C’est-à-dire que le patrimoine de la personne défunte n’a pas été transmis à ses héritiers et qu’aucun transfert de propriété n’a été constaté dans un acte publié.

C’est quelque chose qui arrive souvent Patrick ça ?

Hélas, oui ! Malheureusement trop souvent. Dans le cas d’Isabelle en plus, ce n’est pas une seule succession qui n’est pas réglée, mais 8 successions ! Alors, pour répondre à Isabelle, il convient d’abord de bien rappeler que la taxe foncière n’est pas un titre de propriété ou un acte de propriété, qui prouve l’identité du propriétaire.

La taxe foncière c’est un impôt : il existe la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Cet impôt foncier remplace, depuis 1973, l’ancienne contribution foncière ; Il est calculé sur ce qu’on appelle la « valeur locative cadastrale ». En métropole, c’est la « valeur locative cadastrale 1970 » qui sert de référence et pour l’île de la Réunion, la référence est la « valeur locative cadastrale 1975 », parce qu’elle est basée sur les évaluations foncières au 1^er janvier 1975.

Cet avis d’impôt il est émis à partir des informations publiées au service des impôts fonciers. Et lorsqu’un bien est détenu en indivision, l’avis d’impôt à la taxe foncière est généralement émis au nom de l’ainé(e), tout simplement ! Ou alors, au nom de celui qui paie. Et oui ; il est plus facile de se faire payer quand on écrit à celui qui nous verse l’argent. N’est-ce pas ?

Alors, dans le cas d’Isabelle, c’est le nom de sa maman qui est indiqué sur la taxe foncière parce que c’est sa maman qui a payé cet impôt foncier, depuis 55 ans. Mais cela ne veut pas dire que sa maman est propriétaire, bien sûr.

Mais alors, que peut faire Isabelle pour connaître finalement quels sont ses droits sur ce terrain ?

Et bien Isabelle va devoir régler la succession ! Ou plutôt les successions, comme je vous le disais puisque depuis le décès de sa grand-mère, six des enfants de sa Grand-mère sont décédés puis la mère d’Isabelle.

Au total cela représente huit successions, c’est-à-dire huit transferts de propriétés à des héritiers qui doivent être constatés par un notaire. Donc c’est beaucoup, beaucoup de travail à réaliser.

Comment régler la succession ?

Et bien d’abord en allant chez votre notaire et Isabelle va devoir, pour chacune des successions, faire dresser deux actes :

• le premier, c’est l’acte de notoriété qui indique qui sont les héritiers, s’il y a eu un testament ou pas de testament ;
• et le deuxième, c’est l’attestation de propriété immobilière qui indique qui hérite du bien immobilier, dans quelle proportion et bien sûr, pour quelle valeur le bien est transmis.

Et seulement après la signature de la succession et de cette attestation de propriété, Isabelle deviendra propriétaire.

Mais ce n’est pas fini puisqu’elle connaitra à ce moment-là, la quote part de propriété en tout cas, les droits dont elle dispose sur le terrain. Mais elle ne pourra pas être propriétaire de l’ensemble du terrain. Pour cela, il faudra qu’elle fasse un partage avec les autres héritiers ou alors une licitation, ce qui revient au même, c’est-à-dire que l’un des propriétaires indivis rachète la part des autres coindivisaires.

Alors, dans le cas d’Isabelle, il y a une particularité c’est que sa maman a habité le terrain depuis 55 ans et a payé les taxes foncières depuis 55 ans. Isabelle va pouvoir, sous certaines conditions et avec beaucoup de justificatifs et notamment des témoins, éventuellement invoquer la prescription acquisitive. Je ne sais pas si vous connaissez cette expression. Je pense que vous en avez déjà entendu parler de prescription trentenaire ?

Lorsque l’on a la possession d’un bien immobilier pendant 30 ans de manière paisible, publique et non équivoque, dans certain cas, on peut revendiquer la propriété du bien, mais c’est une démarche qui est assez longue et qui nécessite beaucoup de justificatifs et bien entendu pour laquelle le notaire demandera beaucoup de précautions, des témoins et des justificatifs fiscaux.

Donc Isabelle, et bien réglez les successions. Je vous souhaite de retrouver tous les héritiers pour cela vous pouvez faire appel à un cabinet généalogique et contactez votre notaire pour régler la successivement les huit successions.