Permis de construire : 5 étapes clés pour maximiser vos chances de l’obtenir

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Obtenir un permis de construire relève parfois du parcours du combattant … Permettez-moi de construire – service de facilitation des procédures légales pour obtenir des autorisations d’urbanisme – revient sur les 5 étapes du processus.

Avec la crise du COVID-19 et les deux périodes de confinement, les Français n’ont jamais eu autant envie d’effectuer des travaux afin de ré-aménager leurs espaces de vie ! Mais attention, certaines transformations nécessitent d’avoir l’aval de la mairie. Permettez-moi de construire – service de facilitation des procédures légales pour obtenir des autorisations d’urbanisme – revient sur les 5 étapes du processus, qui peut bien souvent s’avérer long et fastidieux.

Je me renseigne à la mairie pour connaître le PLU de ma ville afin de savoir ce que j’ai le droit de faire ou non

C’est la première difficulté dans une procédure d’autorisation d’urbanisme : savoir ce que l’on a droit de faire ou non. Le patrimoine français est exceptionnel : plus de 36 000 monuments historiques, c’est pourquoi la réglementation d’urbanisme est de plus en plus exigeante.

Il existe deux règlements principaux :

  • le RNU (le règlement national d’urbanisme) qui fixe un cadre général légal et s’applique aux communes qui ne sont pas réglementés par un PLU (plan local d’urbanisme)
  • le PLU : plan local d’urbanisme. De plus en plus de communes sont munies d’un PLU, ce document prévoit la réglementation d’urbanisme applicable à la commune. Il est souvent accompagné d’un plan de zonage (Uh, U, A, etc.) Chaque zone est elle-même concernée par une partie du PLU.

Les PLU présent deux difficultés :

  • Il s’agit d’un document juridique très difficile à comprendre. Certains PLU peuvent faire plus de 300 pages. Ils sont souvent précis mais certaines parties peuvent quant à elle largement prêtées à interprétation. Difficile donc pour un particulier de clairement avoir une idée de ses possibilités.
  • L’accessibilité des PLU : le PLU peut être trouvé sur le site Internet de la mairie si celle-ci l’a mise à disposition ou sur le site du géoportail de l’urbanisme. Il s’agit d’un site d’état sur lequel les mairies ont obligation de progressivement mettre à disposition leur PLU publiquement. Tous les PLU n’y figurent pas encore ce qui rend parfois les choses compliquées. Il faut dans ce cas-là se rapprocher de la mairie pour l’obtenir.

Je constitue le dossier à retourner à la mairie

Que cela soit dans le cadre d’une demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux, constituer un dossier de demande d’autorisation d’urbanisme est quelque chose de complexe.

Un certain nombre de documents graphiques doivent y figurer : le plan de situation, le plan de masse, le plan de coupe, la notice descriptive, les plans de façades et toiture, le reportage photos, une modélisation 3D du projet projeté dans son environnement et une liasse de CERFA à remplir soigneusement avec des informations précises (informations fiscales, sur le projet, sur l’existant, etc.)

Le but d’une autorisation d’urbanisme est de donner les moyens à l’administration de juger si le projet présenté respecte la réglementation d’urbanisme en vigueur ou pas. Attention, les plans demandés dans une autorisation d’urbanisme ne sont pas des plans d’exécution, c’est à dire qu’ils ne peuvent pas être utilisés pour ériger une construction ou un aménagement, ils sont uniquement à but administratifs et ne sont volontairement pas détaillés. On y fait surtout figurer la description des matériaux et coloris, les hauteurs, implantations, etc.

Pour un particulier, réaliser ces plans est vraiment compliqué. La loi prévoit le recours obligatoire à un architecte au-delà de 150 m2 de surface de plancher. En dessous de ce seuil, un particulier peut se débrouiller par lui-même.

J’envoie le dossier par voie postale

Une fois le dossier constitué, il doit être édité en plusieurs exemplaires (entre 4 et 7 exemplaires), en format papier et imprimés aux échelles de plans réglementaires. Il n’est pas encore possible d’envoyer son dossier de manière dématérialisée. L’état prévoit qu’en 2022, cela soit possible dans toutes les communes de plus de 3500 m². Un projet ambitieux car d’une extrême complexité. En attendant, le dossier doit être déposé, ou envoyé en courrier recommandé, auprès de la mairie. La mairie est le guichet unique, elle pourra ensuite transmettre différents exemplaires à des services extérieurs (architectes des bâtiments de France par exemple, communauté de commune, etc.)

Le dépôt d’un dossier en format papier pose un problème : difficile d’avoir une visibilité précise sur l’instruction de ce dernier.

Si la mairie retoque certaines pièces de mon dossier…

Le dossier déposé, commence alors la phase d’instruction. Le délai d’instruction est variable selon le type d’autorisation d’urbanisme et la localisation du projet. 1 mois pour les déclarations préalables de travaux, 2 mois pour les permis de construire. Si le projet se situe dans une zone protégée, il faudra alors ajouter un mois supplémentaire.

Cependant, pendant ce délai, la mairie a la possibilité d’adresser une prorogation de délai au pétitionnaire afin d’allonger le délai d’instruction. Aussi, c’est pendant le premier mois de l’instruction que la mairie pourra adresser une éventuelle demande de pièces complémentaires : assez courant quand l’instruction juge qu’elle a besoin de plus de précisions ou d’éléments supplémentaires pour émettre son avis. Une fois la décision de l’instruction prise, le pétitionnaire recevra alors soit un arrêté de validation ou soit un arrêté de refus.

J’obtiens mon panneau réglementaire de Droit des tiers

Une fois l’arrêté de validation obtenu, l’autorisation d’urbanisme doit alors être affichée. Pour cela, on place un panneau d’affichage, dont les dimensions sont réglementées (0,8m x 1,20m), qui doit être visible depuis la voie publique et où figure certaines mentions légales ainsi que l’arrêté de validation de l’autorisation d’urbanisme.

L’installation de ce panneau marque le début du droit de tiers. Cette période de deux mois permet à un tiers, d’éventuellement s’opposer au projet et d’effectuer un recours. Attention, pour qu’un recours soit considéré, il doit être motivé et légitime. La personne effectuant ce recours doit être en mesure de prouver que le projet lui cause du tort.  Sans cette justification, de lourdes amendes sont prévues pour empêcher les recours abusifs.

Un recours peut mettre en péril le projet ou en tout cas le retarder. Il est vivement conseillé de purger correctement ce délai de droit des tiers avant d’entamer ses travaux. Aussi, il faut être en mesure de prouver que l’affichage de ce panneau ait bien été effectué dans les règles. Dans le cas contraire, le projet restera opposable pendant 6 mois après l’achèvement des travaux. Pour prouver l’affichage du panneau, un pétitionnaire peut faire passer un huissier de justice qui établira un constat d’affichage légal. Aussi, il est possible de passer par des solutions digitales de protection contre les recours abusifs sur l’affichage.

Si je veux maximiser mes chances d’obtenir mon permis

Pour plus de sérenité, il est possible de passer par un service tel que Permettez-moi de Construire. L’entreprise, fondée en 2016 par Aurélien de Nunzio, rapidement rejoint par Maxime Coucke, prend en charge l’intégralité du process : analyse des règlements d’urbanisme, constitution du dossier, impression et envoi postal à la mairie. Le propriétaire a accès à un tableau de bord dédié, lui permettant de suivre l’avancement de son dossier. Une fois l’accord de la mairie obtenu, le propriétaire reçoit son panneau réglementaire pour que les travaux puissent commencer. De son côté, Permettez-moi de construire est en relation permanente avec les services urbanisme des mairies et autres administrations.

 

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