Immobilier : La cigale, la fourmi et le placement dans sa résidence principale

Ah ! janvier : le mois des vœux, des bonnes résolutions, des projets, mais aussi parfois des angoisses quant à l’avenir…

Quand il s’agit de janvier 2021, après une année passée tellement inédite, un présent tellement contraint et un proche avenir tellement incertain, les envies, comme les doutes et les questionnements, prennent un relief particulier.

En matière de logement, c’est notre domaine, et sur nos marchés d’Ile-de-France, c’est notre territoire de compétences (on trouvera sans doute des similitudes sur les zones tendues, mais je ne répèterai jamais assez que les marchés sont aussi nombreux que les territoires), comment peut-on envisager cette année 2021 ?

Mes clients (et amis) rencontrés à l’automne, et qui m’avaient conduit à une précédente tribune, m’ont recontacté hier. « Nous avons réfléchi suite à tes conseils, et avons pris la décision de changer de résidence principale, de quitter notre appartement pour acquérir une maison, en restant à Rueil… mais pas simple de concilier notre vision, car Christine est plutôt fourmi et moi, Benoît, plutôt cigale… ».

Je leur répondais alors spontanément : « Mais justement, la résidence principale c’est La (seule) solution pour satisfaire durablement les fourmis comme les cigales… ». Et à la suite de notre échange, m’est venue l’idée de cette nouvelle Tribune. Décidément, ces deux-là m’inspirent !  Futurs acquéreurs/revendeurs, habitants et cadres sur notre secteur, ils sont surtout représentatifs d’un contexte, d’attentes répandues, d’une solvabilité comparable à bien des habitants de notre ville ou de ceux qui aspirent à le devenir, bref, représentatifs des acteurs de notre marché de la résidence principale.

Je reprends donc ma plume, mes responsabilités et mes risques, pour vous donner mon point de vue sur les perspectives en ce début d’année.

Ni devin, ni gourou, je ne fais que constater ce qui fait notre quotidien, à nous les agents immobiliers de proximité : les intentions, les questions, les projets de nos prospects et clients, se traduiront dans quelques semaines par l’activité de la transaction au printemps prochain, dont les statistiques seront connues à l’été, puis commentées à la suite dans les médias et par les experts macro-économiques. Tous mes confrères ont, comme nous, ce poste d’observation privilégié, mon seul mérite étant donc, peut-être, d’en faire la synthèse dans mes tribunes, au-delà des conseils que nous prodiguons chaque jour à celle et ceux que nous rencontrons sur le terrain.

Qualité de vie et quête de sens pour les Cigales

• Plus que jamais, le besoin de disposer d’un logement agréable, adapté à son mode de vie d’aujourd’hui (en intégrant aussi désormais, pour beaucoup, le fait d’y passer encore plus de temps, notamment en télétravail) est prégnant,
• Les confinements successifs (est-ce terminé ?) nous ont donné, plus encore, envie d’avoir de l’espace, de l’oxygène, de la lumière, voire un jardin ou une terrasse pour ceux qui peuvent se le permettre,
• Plus que jamais cette période inédite nous conduit à vouloir profiter au mieux du quotidien et donc de son logement au quotidien,
• Et donc plus que jamais, chacun se rend compte que l’on n’élève pas ses enfants dans son Livret A et que l’on ne reçoit pas ses amis dans son portefeuille boursier.

Tout cela est bien compréhensible, bien légitime même, quand ces envies de cigales participent à la quête de qualité de vie, à la quête de sens pour son existence

Et tout cela soutient une demande de logement très forte, dans un marché déjà structurellement déséquilibré …

On n’élève pas ses enfants dans son Livret A et que l’on ne reçoit pas ses amis dans son portefeuille boursier

Déficit d’offre et taux bas pour les Fourmis

• Aspiration soutenue, voire accrue, des français pour le logement,
• Marché structurellement déficitaire en termes d’offre, dans les nombreux secteurs concernés,
• Acquéreurs souvent revendeurs, qui attendent désormais d’avoir trouvé – et capté – leur nouveau bien avant de mettre en vente le précédent,
• Taux d’intérêt toujours « au plancher », historiquement bas, qui créent ces dernières années des conditions jamais connues pour acquérir (malgré la hausse des prix) et pour amortir dans la durée,
• La situation pourrait même être un peu amplifiée par des acteurs qui avaient différé l’an passé leur mobilité d’été et qui vont revenir sur le marché,

Perspectives immobilières 2021

Comme disent les scientifiques, les mêmes causes produisent les mêmes effets.  Rien de magique ni de visionnaire donc, quant aux perspectives envisagées :

• Le marché restera soutenu, et sera même capable, comme l’an passé de surmonter quelques nouvelles semaines de confinement, (d’autant que les intervenants se sont adaptés),
• Le printemps sera actif, et peut-être même en avance de quelques semaines (l’impatience des acquéreurs, le renoncement, souhaité ou contraint, à des séjours éloignés pendant les vacances de février),
• Les biens (à condition qu’ils soient au juste prix) se vendront vite et sans négociation ou très peu.
• La tension du marché va ainsi soutenir les prix à la satisfaction des vendeurs,
• Le volume de transactions restera contraint par le nombre, insuffisant, de biens à vendre,

Le placement dans sa résidence principale, (à condition qu’il se fasse sur une durée suffisante pour digérer les droits de mutation), restera un placement sûr, un placement « de fourmi », qui répondra aussi aux aspirations des « cigales ».

La résidence principale,  un placement sûr, un placement « de fourmi », qui répondra aussi aux aspirations des « cigales »

Mais bien sûr, hélas, certains territoires sont durement touchés par les conséquences économiques de la pandémie, avec sans doute un impact sur le marché du logement. Mais dans des régions telles que la nôtre, où l’activité économique est très diversifiée, je ne crois pas, en l’état actuel des choses, à un tel impact…

Et je réponds par avance aux quelques esprits chagrins qui, par crainte ou par principe, contesteront mes propos :

• Je ne me réjouis pas de la hausse continue des prix, je la constate (comme citoyen je ne me réjouis pas de la hausse des prix des biens de première nécessité, et comme agent immobilier nous faisons nos résultats sur les volumes et donc sur la fluidité d’un marché qui ne doit pas se gripper),
• Je ne pratique pas la méthode Coué : qu’y puis-je si depuis plus de 30 ans la rentabilité du placement dans son logement s’est toujours avérée fiable et particulièrement intéressante ; et si les conditions de crédit, donc d’amortissement, sont encore plus favorables ces dernières années,
• Oui, le ciel nous tombera peut-être un jour sur la tête : nos ancêtres les gaulois le craignaient déjà ; mais faudrait-il reste immobile, tétanisé une vie durant, par crainte de ce risque ? En tous cas, celles et ceux qui ont investi (raisonnablement, sans spéculer) dans leur logement sur les dernières décennies ne le regrettent pas !

Je ne pratique pas la méthode Coué : qu’y puis-je si depuis plus de 30 ans la rentabilité du placement dans son logement s’est toujours avérée fiable et particulièrement intéressante

Enfin, vous aurez peut-être noté que j’évoque le marché du Logement, et en particulier celui de la résidence principale et non pas le « marché immobilier ». Je reviendrai sans doute en détail, dans une prochaine Tribune, sur les raisons objectives qui me font éviter ce terme « immobilier », mal compris mais surtout non représentatif de ce qui fait l’image de cette activité et de ses acteurs. Ce marché, pour l’essentiel (en montant, en volume et en sensibilité du public) relève de l’habitation (sachant que l’investissement locatif, qui représente environ le tiers des transactions, a bien lui aussi pour objet de constituer la résidence principale des futurs locataires).

Meilleurs vœux aux cigales, aux fourmis et à vous tous.