« Hausse des prix de l’immobilier, recul de l’activité, un mauvais début d’année », Michel Mouillart

MySweet'Immo · "Le mouvemement de hausse des prix de l'immobilier continue en ce début d'année", Michel Mouillart

Mon Podcast Immo reçoit Michel Mouillart, professeur d’Economie pour faire le point sur la conjoncture immobilière.

Tous les mois, un nouveau rendez-vous exclusif

Où va le marché de l’immobilier ? C’est la question que l’on se pose aujourd’hui dans MonPodcastImmo. Il y a tellement d’études, de baromètres, d’observatoires qui sortent en ce moment que l’on a vraiment de quoi être perdu. Est-ce que les prix montent ? Est-ce qu’ils baissent ? Est-ce qu’ils vont d’effondrer ?  Est-ce que les banques réouvrent les robinets du crédit ? Pour y voir le plus clair possible sur la conjoncture, MySweetimmo vous a concocté un nouveau rendez-vous exclusif.

Michel Mouillart passe au crible les indicateurs de l’immobilier

Chaque mois,  Michel Mouillart, professeur d’Economie, directeur scientifique de l’Observatoire Crédit Logement, et porte-parole du baromètre LPI-SeLoger passera en revue les grandes indicateurs du marché : les chiffres de la constructions neuves, ceux des ventes dans l’ancien, les chiffres de la production de crédit, les conditions de crédit et de taux d’intérêt et bien entendu les prix. La tendance en début mars ? « Le mouvement des hausses des prix de l’immobilier se poursuit en ce début d’année dans toutes villes de plus de 100 000 habitants ».

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Quels sont les grands indicateurs à examiner pour analyser le marché ?

Nous avons retenu cinq indicateurs. Tout d’abord la construction, essentielle pour créer le parc de logements qui sera revendu sur le marché de l’ancien demain.

Ensuite l’évolution du marché de l’ancien, qui intéresse beaucoup de monde.

L’évolution du financement car 90% des achats de logements réalisés par les ménages sont financés par crédit.

Nous parlerons également de taux d’intérêt, de durée des prêts accordés et on finira sur les tendances qui se dégagent au niveau des prix de l’immobilier.

Entrons tout de suite dans le vif du sujet, le ministère du Logement a publié des chiffres il y a quelques jours. Où en est-on sur le front des constructions neuves ?

En 2020, il y a eu à peu près 351 000 logements mis en chantier, donc 86 000 de moins qu’en 2017. Nous avons entendu que les élections municipales étaient à l’origine de cette chute, au même titre que la crise sanitaire. Sur la crise sanitaire c’est évident, mais souvenons-nous que si l’on a perdu autant de logements depuis 2017 c’est que les soutiens publics se sont dégradés (prêt à taux 0, loi PINEL, aide à la construction locative social…).

Cette tendance à la dégradation se poursuit en 2021. Les chiffres de janvier sont mauvais, nous devrions voir se construire cette année un peu plus de 330 000 logements. C’est-à-dire que durant le quinquennat on aura perdu 100 000 logements mis en chantier. On ne notera qu’aucun des segments de la construction n’a échappé à cela, l’accession, l’investissement locatif, la construction locative sociale.

Après ce focus sur l’effondrement de la construction et la nécessité d’un plan de relance, intéressons-nous maintenant au niveau des ventes.

Nous sommes dans un paysage plus que tourmenté qui se dégrade très fortement et très rapidement où le marché de l’ancien n’échappe pas à la chute.

Nous avons eu en 2020 un recul des ventes de logements anciens de 15%. D’après l’observatoire LPI-SeLoger, la chute se poursuit au même rythme depuis le début de l’année 2021.

Ce recul est dû à la crise sanitaire, à l’absence de soutien public et de plan de relance, et aux mauvaises mesures qui ont été prises en décembre 2019 et en décembre 2020 avec les recommandations de la Banque de France et du HCSF.

Les ménages voient leur accès au crédit se réduire, les ménages les plus modestes qui avaient soutenu l’expansion des marchés immobiliers aussi bien dans le neuf que dans l’ancien n’ont plus accès au crédit, l’activité recule, le marché de l’ancien n’y échappe pas.

En 2021, nous devrons voir dans l’ancien, comme dans le neuf, un résultat qui sera plus que décevant.

Au niveau du nombre de prêts octroyés on en est où ?

Concernant les prêts octroyés, on retrouve cette évolution que l’on vient de constater sur le neuf et sur l’ancien.

À fin février, sur 12 mois, le nombre de prêts recule de 20%. C’est une chute très importante et qui est beaucoup plus forte dans le neuf puisque l’on est aux alentours de 25% de recul contre un peu moins de 15% dans l’ancien.

Souvenons-nous que ces chiffres sont en phase avec ce que l’on a vu sur l’évolution de la construction. Prenons pour exemple le nombre de ventes réalisées par les promoteurs immobiliers qui chute de 24% sur un an. On a rappelé précédemment que les ventes de logements anciens reculent de 15% sur un an. Donc si le nombre de prêts octroyés a reculé en réponse aux mesures qui ont été prises par la Banque de France, il n’est pas étonnant que l’activité des marchés ait aussi chuté.

Pour rappel, toutes les catégories de ménages ne sont pas concernées de la même façon. Ce sont les ménages les plus modestes, moins de 3 SMIC, ceux qui ont le moins d’apport personnel, qui ont été les plus durement touchés par ces reculs.

Si l’on regarde ce qu’il s’est passé en 2020, on se souvient que lorsque le nombre de prêts avait reculé de 18% France entière, les moins de 3 SMIC avaient vu un recul de 24% alors que les 5 SMIC et plus ont vu un recul de seulement 8%.

Depuis le début de l’année, ce mouvement se confirme et s’amplifie légèrement et nous mesurerons précisément dans les prochains mois les conséquences de tout cela.

Y-a-t-il un rapport entre le nombre de prêts octroyés et le niveau des taux d’intérêt qui restent bas en ce début mars ?

Non, il n’y a rien à voir entre ces deux variables et c’est le paradoxe. Les taux d’intérêt restent bas et les durées s’allongent. Ce n’est pas surprenant car les établissements de crédit voient la nécessité de soutenir le marché, comme ils l’ont fait en 2020 et l’avaient fait en 2019.

Concernant la baisse des taux en février, on est à 1,14% en moyenne. Nous étions à 1,16% en décembre 2020, ce qui marque une baisse de deux points de base.

Toutes les catégories de ménage, encore une fois, n’ont pas bénéficié de cette baisse.

Les moins de 3 SMIC n’ont connu qu’1 point de baisse, ce qui n’est pas grand-chose pour un taux moyen de 1,21%.

Les 5 SMIC et plus ont quant à eux connu une baisse de 6 points de base depuis décembre dernier, pour un taux moyen de 0,97%. Pour ces ménages-là, nous sommes bien sous le pourcent dont on parle depuis un certain temps déjà.

Maintenant, une situation nouvelle vient de s’ouvrir depuis le début du mois de février, Le taux de l’Obligation Assimilable du Trésor (OAT) ne baisse plus, il n’est plus aussi négatif qu’il pouvait l’être auparavant. Nous avons même terminé le mois de février sur un taux de l’OAT positif, ce qui n’était pas arrivé depuis juin 2020. Cela signifie que les conditions de crédit ne devraient probablement plus s’améliorer dans les prochains mois, notamment parce que si le taux de l’OAT remonte, les marges des établissements vont commencer à s’éroder.

Nous sommes, là aussi, sur un paysage à l’image de tout ce que l’on a pu voir, comprendre, décrire depuis un an.

Souvenons-nous que l’évolution des taux est une chose et que les conditions d’octroi des prêts en sont une autre. Ces conditions ne se sont pas améliorées avec la recommandation de décembre 2020, bien au contraire. Cette recommandation s’est accompagnée de la publication du seuil d’usure. Le seuil d’usure a remonté sur les prêts à moins de 10 ans, mais ces prêts ne représentent que 5% de la production de crédit seulement. Alors que le seuil d’usure a encore baissé pour les prêts à plus de 20 ans qui représentent 54% de la production.

Et tout cela est bien sûr la conséquence de la crise sanitaire et de son impact économique et social, mais c’est aussi le résultat des décisions prises par la Banque de France.

Pour finir ce rendez-vous conjoncture, quelles sont les tendances que vous observez et qui se dégagent au niveau des prix ?

Au niveau des prix le dernier baromètre LPI SeLoger confirme que le mouvement de hausse des prix se poursuit. Nous sommes sur une hausse de 6,7% sur un an, ce qui nous amplifie le mouvement constaté en 2020. Les notaires ont eux aussi noté une accélération de la hausse des prix en 2020.

Pour illustrer cela, nous remarquons que toutes les villes de plus de 100 000 habitants connaissent une accélération de la hausse des prix. Souvenons-nous de ce qu’il s’est passé à Bordeaux. Les prix avaient reculé en 2020 sur une grande partie de l’année après avoir connu une envolée au cours des années précédentes. Depuis l’été dernier, les prix remontent sur Bordeaux et nous sommes à fin janvier sur une hausse de 7,5% sur un an.

Dans 92% des villes de 50 000 habitants, le constat est identique.

En ce qui concerne Paris, depuis l’été 2017 les prix ralentissent. Pour comprendre cela, voyons bien que là où nous étions sur des hausses de 6,5% il y a un an et demi, deux ans (et près de 8% à l’été 2017), nous sommes aujourd’hui sur des hausses de 4,7%. C’est un sensible ralentissement qui se poursuit avec une évolution en dents de scie car Paris a cette particularité de voir ses prix évoluer de manière non régulière sur l’ensemble de l’année.

En général, nous avons une tendance au recul des prix durant les mois d’hiver et les mois d’été, lorsque le marché ne va pas très bien. C’est ce que l’on avait vu en juin-juillet 2020 lorsque les prix ont reculé sur Paris. Au global lorsque cette composante saisonnière est absorbée par le marché parisien, les prix reprennent leur tendance haussière.

En octobre 2019, nous étions à -1,6% sur les prix des appartements parisiens, puis nous étions février mars 2020 -avant le gros choc du confinement- sur une hausse de 2,5%.

Cette année nous recommencerons le même scénario, des mois d’hiver avec une baisse saisonnière des prix.

Nous sommes sur un mouvement saisonnier, nous ne sommes pas sur une tendance baissière des prix. Rappelons qu’en un an, nous sommes toujours sur une hausse de 4,7% des prix des appartements parisiens.

 

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