Investissement locatif : Les Parisiens privilégient Lille, Marseille et Bordeaux

Pretto, fintech du crédit immobilier, s’est associée à Masteos, spécialisée dans l’investissement locatif clé en main, pour analyser le comportement d’investissement des Parisiens locataires. En un an, sous l’effet du premier confinement, leurs habitudes d’achat immobilier ont changé. Dans ce contexte de crise sanitaire, quel est le TOP 10 des villes en région où les locataires parisiens envisagent-ils l’investissement locatif ? Combien veulent-ils investir ? Quel est aujourd’hui le portrait type de l’investisseur locatif parisien ? Les réponses avec l’analyse de plus  de 7 000 simulations d’investisseurs parisiens depuis janvier 2019.  

Difficile d’investir à Paris …

« L’année 2020 a donné des envies d’achat immobilier aux Parisiens, notamment les locataires. Mais leur projet s’est souvent heurté aux prix élevés de la capitale, phénomène accentué par le durcissement des règles d’octroi de crédit qui a baissé les capacités d’emprunt » déclare Pierre Chapon, président de Pretto.

En effet, pour une résidence principale à Paris, le prix du bien moyen est de 510 000 €*. Un budget hors de portée pour bon nombre de locataires Parisiens, mais l’investissement locatif est aussi un vrai choix pour certains d’entre eux qui auraient les moyens de devenir propriétaires à Paris.

Beaucoup de jeunes actifs ne se projettent pas à Paris très longtemps et donc ne se tournent pas vers l’achat d’une résidence principale. Ils ont compris que la rentabilité d’un investissement immobilier se fait sur le temps long. Au global, parmi les investisseurs locatifs basés à Paris, les locataires représentent plus de la moitié des projets.

La province, une cible de plus en plus privilégiée par les Parisiens

En l’espace d’une année, on enregistre une hausse de 6 % sur la période d’avril 2020 à mars 2021. Ainsi, les locataires parisiens intéressés par un investissement locatif sont aujourd’hui 61 % à cibler la province, contre 55 % en 2019.

« Investir en région plutôt qu’à Paris est une bonne stratégie. L’enjeu est de trouver une ville qui maximise le potentiel financier tout en minimisant le risque locatif. On remarque que les investisseurs ont tendance à ne prendre en compte que l’un de ces deux critères. Or, c’est l’optimisation du couple rendement/risque qui compte vraiment », analyse Thierry Vignal, président et co-fondateur de Masteos.

« La préférence des parisiens pour un investissement en province s’observait déjà en 2019 avec plus d’un projet sur deux ciblant la province. Ce choix s’explique par des budgets plus accessibles et des rendements meilleurs. Le phénomène s’accentue encore en 2020, ce qui s’explique par le fait que les règles de l’investissement locatif ont changé depuis les recommandations du HCSF de décembre 2019. Il faut mobiliser plus d’apport, respecter le taux d’endettement de 35 %. Il n’est plus possible d’investir comme avant », déclare Pierre Chapon, président de Pretto.

205 000 €, prix moyen du bien acheté en région contre 320 000 € à Paris

Grâce aux données collectées depuis janvier 2019, il est possible de dresser un profil type de l’investisseur parisien. Cet investisseur a donc, en moyenne, 31 ans et vit seul. Les revenus du ménage sont confortables et équivalents à 5 000 € mensuel et dispose d’un apport de 25 000€.

L’investisseur type a donc une situation stable et souhaite placer son argent de façon réfléchie pour se constituer une épargne ou un patrimoine immobilier.

« Les banques en Ile-de-France savent que l’achat de résidence principale dans la région est difficile. Si elles acceptent de financer les projets locatifs des locataires de la capitale, il faut néanmoins présenter des garanties solides : payer son loyer sans faute depuis des années et avoir un apport à hauteur des frais. Il peut être parfois plus intéressant pour les Parisiens d’approcher les banques régionales, qui connaissent mieux le tissu local, les quartiers et sauront situer les biens visés à Lyon ou Nantes par exemple » précise Pierre Chapon, président de Pretto.

Les grandes métropoles en région, favorites des Parisiens locataires

Lille, en tête des villes qui attirent les Parisiens, a tellement attiré d’investisseurs ces deux dernières années que le marché est saturé. Même les quartiers les moins bien cotés comme Lille Sud, deviennent tendus. « A une dizaine de kilomètres, il est intéressant de regarder Roubaix qui offre un taux de rendement nettement supérieur (9,06% en moyenne) » recommande Thierry Vignal, président et co-fondateur de Masteos.

Présentant des rendements élevés, Marseille (5,66% de rendement brut moyen) arrive en deuxième position. La cité Phocéenne Marseille mériterait de figurer en première place de par son potentiel de plus-value incontestable à moyen terme et un risque locatif – vacance ou impayés – en baisse constante au fil des années. 

Bordeaux complète le podium, de par son statut de métropole, c’est une ville sûre pour investir. Elle fait partie des villes où la tension locative est excellente. Ce qui explique aussi pourquoi le rendement brut moyen n’y est pas très élevé (4,25%).

* moyenne des demandes de financement sur pretto.fr