Rachid Laaraj (Syneval) : « Choisir le bon syndic, c’est important aussi dans un immeuble neuf »

Mon Podcast Immo reçoit Rachid Laaraj, Fondateur de Syneval, au micro de Fred Haffner

Le syndic idéal pour une grande copropriété n’est pas forcément le même que celui d’un petit immeuble. Certains ensembles nécessitent beaucoup de présence alors que d’autres moins. Et comment un promoteur peut-il s’assurer que le premier syndic mis en place fera l’unanimité ? Peut-être en faisant appel à un courtier en syndic comme Syneval. Rachid Laaraj, son fondateur, est l’invité de Mon Podcast Immo.

Mon Podcast Immo : Comment choisir son syndic en immobilier neuf ?

Rachid Laraaj : Lorsque l’on achète dans un immeuble neuf, c’est un investissement important, notamment lorsque l’on est primo-accédant. L’immeuble doit être géré par un syndic, ce dernier s’occupe des garanties liées à l’immeuble (garantie parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale…) qui sont centrales à la vie d’un immeuble. 

Le syndic a un rôle très important mais la difficulté est que les copropriétaires ne se connaissent pas avant la livraison. En effet, lors de la première assemblée générale, un syndic faisant consensus est très rare.

Nous avons constaté qu’il y a un vide juridique concernant ces assemblées dans le neuf. La loi ALUR a imposé la concurrence du syndic, mais dans les immeubles neufs, le conseil syndical n’existe pas et l’on se retrouve dans une situation où les copropriétaires sont démunis. Beaucoup de promoteurs promeuvent la mise en concurrence du mandat de syndic (organisée par eux-mêmes) car ils sont conscients de l’impact négatif que cela peut leur générer, en termes d’image. Ils donnent alors l’option aux propriétaires de choisir leurs propres syndics provisoires. 

Mon Podcast Immo : Comment travaille Syneval ?

Rachid Laraaj : Nous travaillons de manière centralisée. Gérer un petit immeuble ancien est possible de manière digitale, mais, pour un immeuble neuf, il faut se déplacer afin de vérifier l’entretien, vérifier qu’il n’y ait pas de réserve à mentionner. L’immobilier neuf nécessite de la proximité. Un des premiers critères lors d’un appel d’offres est d’avoir un syndic qui se déplace sur la résidence, qui gère des immeubles à proximité immédiate. 

Il y a d’autres critères à prendre en compte, notamment la capacité à gérer du neuf. En effet, il est possible de trouver des syndics qui ne s’occupe que d’immeubles Haussmanniens et projeter ce modèle sur une résidence neuve, avec des garanties spécifiques, avec des process de livraison de partie commune, se fait au détriment de la copropriété. 

Syneval défini certains critères, la proximité, l’expertise dans le neuf, la qualité des outils digitaux mis en place par le syndic. Aujourd’hui, les copropriétaires ne souhaitent pas être derrière leur ordinateur à attendre l’éventuelle réponse d’un e-mail au gestionnaire, ils souhaitent simplement avoir accès à l’information en ligne, 24h/24 – 7j/7. 

Mon Podcast Immo : Vous auditez les différents syndics avec qui vous travaillez et connaissez les méthodes propres à chacun. Racontez-nous…

Rachid Laraaj : Exactement et cela a été un très gros travail en amont. Nous avons rencontré plus de 900 syndics sur toute la France, nous en avons sélectionné un petit peu plus de 300. Nous nous sommes déplacés chez chacun de ces syndics, nous avons essayé de comprendre leur organisation et les spécificités de chacun des cabinets. Syneval a ensuite synthétisé ces données dans un rapport d’appel d’offres. 

L’objectif est de communiquer une information la plus qualitative possible aux copropriétaires et de sortir d’une prise de décision subjective en la rationalisant le plus possible, grâce à la mise en avant du nombre de collaborateurs, de l’ancienneté, des outils digitaux, des honoraires d’un syndic. 

Nous proposons également des réunions d’informations en visio conférence afin que les copropriétaires puissent échanger avec les syndics afin de les sélectionner plus facilement. À l’issu de cette réunion, les copropriétaires votent pour élire leur syndic provisoire. 

Mon Podcast Immo : Quel est le modèle économique de Syneval ?

Rachid Laraaj : Les copropriétés ne payent rien dans le cadre de notre intervention. Notre prestation est partagée entre le promoteur et le syndic retenu. Nous demandons au promoteur de nous rémunérer puisque nous lui faisons gagner du temps et augmentons sa satisfaction client. Côté syndic, nous leur faisons gagner du temps puisque nous nous occupons de visiter le site, d’analyser les documents concernant la copropriété, ce qui nous permet de rédiger le cahier des charges d’appel d’offres. Un syndic qui se positionne sur un appel d’offres Syneval lui prend 10 à 15 minutes, lorsque cela prend une journée en temps normal. C’est pour cette raison que le syndic prend en charge une partie de nos honoraires. 

Ce montant est forfaitaire, il est identique quel que soit le syndic et est conditionné à sa nomination. 

Mon Podcast Immo : Y-a-t-il des néo-syndics dans votre portefeuille, en plus des syndics traditionnels ?

Rachid Laraaj : Effectivement, il y a des néo-syndics dans notre portefeuille mais pas de plateformes d’assistance à syndicat coopératifs ou à syndic bénévole. 

Pour de l’immobilier neuf nous recommandons aux copropriétaires de choisir un syndic professionnel, puisque le niveau de responsabilités, de technicité et d’implication que cela requiert, est très élevé.

Il y a des néo-syndics professionnels, c’est-à-dire qu’ils ont la carte professionnelle, et qui ont misé une partie de leur investissement sur le digital, ce qui est un plus par rapport à des syndics traditionnels. 

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