Immobilier Italie : Pourquoi Milan est la destination préférée des investisseurs

immobilier Milan
© adobestock

Fabiano Testa, spécialiste de l’investissement immobilier international décrypte les atouts de l’investissement immobilier en Italie.

La « Dolce Vita » pour les investisseurs étrangers

L’Italie dans son ensemble représente un potentiel touristique énorme avec 55 sites Unesco. Elle fait bénéficier aujourd’hui les investisseurs immobiliers d’avantages fiscaux très intéressants. Par exemple un abattement fiscal pouvant aller jusqu’à 90% ou une flat taxe pour gros revenus qui a déjà attiré des célébrités mondiales.

La variété du parc immobilier italien propose une très large palette qui comblent les attentes des investisseurs étrangers quelques soit leurs envies. Que ce soit le plaisir de goûter à la “dolce vita” ou plus simplement l’attractivité d’un investissement immobilier offrant de belles opportunités financières.

Un lieu classé pour le prix d’un 3 pièces à Paris

En Italie “l’art de vivre” est omniprésent, sous des formes diverses et variées, et le spectre des possibles est large pour celui qui souhaite y goûter. Que ce soit au travers des villas historiques aux abords du Lac Majeur qui font tant rêver par leur superbe au côté bucolique ou par l’aura prestigieuse qu’elles dégagent, que ce soient les fameux trulli des Pouilles qui raviront les passionnés.

Un investisseur étranger peut véritablement posséder et vivre dans un lieu classé Unesco remis au goût du jour par des artisans professionnels spécialisés qui savent marier histoire, confort moderne et luxe pour un budget inférieur à celui d’un trois pièces à Paris. 

L’opération se fera avant restructuration pour les investisseurs professionnels ou après restructuration pour les acheteurs plaisir. Ceux-ci peuvent en faire une maison d’hôtes de qualité qu’ils utiliseront à leur convenance et qui s’autofinancera avec des saisons estivales bien plus étendues qu’en France. Tout ça s’étend également à la rénovation de villages historiques entiers en Sicile, Pouilles et Toscane par exemple.

Que dire du charme inégalé des villas du terroir de Toscane avec leurs collines et vignobles si particuliers et proches de la mer, ou alors une région comme Le Marché où on retrouve certaines caractéristiques toscanes en moins connues et donc moins chères. S’y ajoutent les chalets de montagne dans les Alpes ou le plaisir de la mer en Sardaigne.

Certains préfèreront le côté urbain avec l’achat d’un pied-à-terre dans les historiques Rome, Venise, Florence et surtout Milan sur laquelle nous reviendrons plus spécifiquement. 

Les prix de l’immobilier remontent en Italie

Le tourisme a eu un impact décisif sur le PIB italien. En 2019, les dépenses des voyageurs étrangers en Italie ont atteint 44.3 milliards, avec une croissance sensible (44 milliards en 2018, 39 milliards en 2017).

Parmi les villes les plus visitées, Rome s’est placée en première position, avec environ 26 millions de touristes, dans un podium composé de Milan et Venise (environ 11 millions). Milan, surfant sur son attractivité inégalée pour l’univers de la mode et du monde des affaires, est aussi la ville qui a le tourisme le plus varié, offrant ainsi une dynamique générale des plus favorables et croissante au regard de l’investissement immobilier. Stabilité, croissance des valeurs immobilières et possibilité de capter les fruits de cette attractivité par des location courtes termes autorisées.

Grâce au tourisme, la valeur moyenne des immeubles en Italie a aussi augmenté : 1.746 euros par mètre carré, (pour ce qui peut valoir dans un pays si varié), et ce après une période de crise qui a durement marqué et provoqué la baisse des valeurs immobilières.

Durant cette période de l’après-crise, on trouve déjà certaines données clés concernant la raison pour laquelle on peut envisager des résultats prometteurs au travers de l’immobilier. 

Les sources d’attractivité qu’elles soient au niveau de la richesse et diversité des paysages et héritages historiques, comme artistiques et culturelles du pays, ou encore la renaissance d’une ville comme Milan, expliquent seulement en partie les avantages d’investir en Italie.

Pas de taxation sur les plus-values après 5 ans de détention

Pour ceux qui ont la faculté de séparer le ressenti lié au plaisir du pragmatisme des chiffres et résultats, l’approche fiscale se révèle très favorable pour les investisseurs : par exemple, il suffit de 5 ans de détention d’un bien avant revente pour annuler la taxation de la plus-value, ce comparé aux 10 ans nécessaires en Allemagne et aux 22/30 ans en France.  

Ensuite, il y a le thème des réductions fiscales (jusqu’à 90%) sans intérêt ou limités pour ceux qui choisissent de transférer leur résidence fiscale de l’étranger vers l’Italie.

Ces nouvelles réglementations attirent un nombre croissant d’expatriés depuis la France et les autres nations européennes (un conseiller fiscal ou en gestion de patrimoine pourra aider l’investisseur à optimiser ces opportunités).

Enfin, il ne faut pas oublier le style de vie enviable, la qualité de la cuisine, le climat favorable et le contexte évoqué plus haut, contribuant à la réputation de l’Italie.

L’Italie, un marché immobilier complexe

Il faut reconnaître que le marché italien est aussi très complexe, mais, paradoxalement, pour des profils style marchand des biens ou investisseurs en capitaux, lorsqu’ils sont aidés par des opérateurs locaux, cela crée un avantage : Des barrières importantes à l’entrée réduit le nombre de professionnels et la concurrence est inférieure.

Les difficultés pour accéder aux investissements – et donc les possibles avantages – concernent les marchés traditionnels mais aussi les opportunités qui sont en train de naître ces dernières années après la crise de 2013, comme les NPL par exemple. Aussi connus comme crédits détériorés des banques.

Ce sont des crédits que les instituts financiers sont en train de vendre aux sociétés d’investissements immobiliers. Ça ressemble de près ou de loin à ces biens qu’on achetait à bas-prix après la crise des subprimes aux Etats-Unis et qui ont fait faire des fortunes à qui est arrivé au bon moment.

Mais les opportunités que l’on trouve en Italie sont plus structurées et se font avant les enchères. Cela permet de bien se préparer et de choisir le bon moment. Les opportunités sont vraiment intéressantes et les montants très variés. Il est ainsi possible d’acquérir des immeubles, ou leur crédit, à des prix même inférieurs à 50% comparés au marché et aux concurrents sur le marché libre traditionnel.  Bien sûr ce marché étant complexe, il est à approcher avec attention et adossé à des structures spécialisées.

Il s’agit d’un marché, entre finance et immobilier, qui, avec les connaissances et les techniques appropriées, permet d’obtenir des résultats de premier ordre. De plus, ce type d’opportunités sont accessibles, avec les différences qui s’imposent, sur toutes les gammes de prix, qu’il s’agisse de 100 000 euros, jusqu’à des centaines de millions.

Un marché très prospère en Italie, qui peut apporter des résultats difficiles ou même impossibles à obtenir dans d’autres marchés occidentaux. Ainsi les opportunités de réaliser de belles affaires sont ouvertes à qui sait s’adresser à un professionnel de qualité.

Un tiers des investissements immobiliers étrangers en Italie se font à Milan

La ville de Milan, a quant à elle, connu une véritable explosion avec un développement inégalé offrant une multitude d’opportunités. Le marché immobilier y a en effet connu une croissance très rapide ces dernières années, ce qui en fait une ville particulièrement intéressante pour des investisseurs étrangers. Elle attire de plus en plus grâce à sa vivacité retrouvée, la qualité de vie, les projets déjà en cours d’ici à 2030 qui vont la transformer encore plus en une métropole internationale incontournable. 

Milan, située à deux heures de trajet en voiture de la mer, et encore moins des lacs et des montagnes, se révèle idéale pour les familles, mais pas seulement. Le développement de son attractivité est constant, avec des opportunités nombreuses notamment dans certaines niches, comme celles des locations de courte durée, dont les réglementations sont souvent très contraignantes voire bloquantes dans d’autres grandes villes européennes.

La zone métropolitaine de Milan attire déjà environ un tiers des investissements étrangers en Italie et gagne de façon constante des places dans les classements mondiaux, ayant déjà intégré le top 10 des villes les plus attractives (données Pwc). La croissance de la ville lombarde est soulignée par les touristes qui la visitent chaque année.

Le prix moyen à Milan ? 4 783 euros le mètre carré

Avant le confinement, en 2019, Milan s’est placée en 16ᵉ position des villes les plus visitées au monde, avec 9 millions de touristes, dans un classement publié par Business Insider.

L’augmentation de la croissance des rendements des immeubles italiens en 2020 a concerné plusieurs villes, et Milan en particulier (+6,8%), avec une montée en flèche ces dernières années, que même la situation de crise sanitaire liée au Covid 19 n’a pas interrompue.

Milan est un marché sain, comme le confirme le classement des Bubble Index mondiaux (UBS REPORT).

La ville s’est avérée résiliente aussi en phase de confinement, avec des transactions qui dans les mois les plus durs de la pandémie, ont subi des diminutions modérées, de seulement -4% sur l’année précédente, avec environ 5570 transactions. Et ce, dans la première région affectée par le virus, et la plus durement touchée d’Europe.

Le prix moyen des immeubles résidentiels se situe à 4.783€/m2 (données d’avril 2021 Immobiliare.it). Une croissance de 3,87% par rapport à avril 2020, où le prix moyen du mètre carré plafonnait des 4.605€/m2.

La ville a su exploiter les grands évènements auxquels elle a participé, comme l’Expo de Milan de 2015.

Il est prévisible donc que, de la même façon, elle saura bénéficier du prochain rendez-vous attendu en ville, notamment les Jeux Olympiques hivernaux, prévus du 6 au 22 février 2026 entre Milan et Cortina. Les plans de développement et de requalification qui apportent des résultats d’intérêt dans plusieurs classements sont déjà prédisposés au moins jusqu’en 2030.

Des pointes à 9 000 euros le mètre carré dans le centre ville de Milan

Toujours au regard des données d’avril 2021, le centre de Milan est protagoniste de records, que ce soit du point de vue des ventes comme de l’intérêt. Il est opportun d’évoquer que des appartements situés au centre-ville  ont été vendus jusqu’à 9000€/m2.

Les nombreux projets en cours de réalisation transforment Milan en une ville de plus en plus attractive pour les sociétés et clientèles internationales de prestige. Cette destination intéressante pour investir, l’est également pour y vivre, avec des quartiers entiers nouveaux ou en rénovation, modernes et dans le respect du développement durable.

Jusqu’il y a quelques années, Milan était vu comme terne et purement à vocation économique. Aujourd’hui le visage de la ville a changé et semble presque méconnaissable aux yeux de ceux qui, comme moi, l’ont visitée, ou y ont vécu avant 2015.  Si, d’un côté, elle a consolidé ses caractéristiques économiques, comme capitale mondiale de la mode et du design, elle est aussi devenue le symbole d’un style de vie “pétillant”, grâce à la construction de nouveaux quartiers et aux rénovations, qui savent mélanger l’ancien avec le moderne. 

Il y a des zones de grande activité pour ceux qui souhaitent investir de l’étranger ou vivre en ville. On parle notamment des Navigli, au nouveau quartier de City-life, ou encore du quartier de Porta Nuova-Isola, avec ses immeubles iconiques comme le Bosco Verticale (bois vertical). Ou bien encore, la nouvelle correspondance de Porta Romana, qui combine une architecture historique et moderne qu’on a rarement l’opportunité d’admirer dans d’autres villes européennes.

Enfin, d’autres zones comme celle de Lorenteggio, San Siro et Baggio, grandissent grâce à la croissance de la ligne du métro.

Les investisseurs plébiscitent les petites surfaces en centre ville

Du point de vue historique, les studios, deux-pièces et trois-pièces en plein cœur du centre-ville représentent les types d’immeubles les plus dynamiques à Milan, et ceux qui concentrent l’intérêt des investisseurs. 

Une autre tendance intéressante de cette période concerne la demande croissante sur le marché d’immeubles avec terrasses et jardins, et ce compte tenu d’un éloignement plus important du centre.

Ce type d’immeuble a vu monter en flèche sa valeur ces derniers mois, spécifiquement en temps de pandémie et de confinement forcé à domicile.

Ce petit changement montre aussi le dynamisme de Milan, avec un marché immobilier en constante évolution d’un côté, et une grande résilience de l’autre, qui devient plus forte et plus apte à surmonter de possibles circonstances externes et transitoires futures.

D’après notre analyse, il apparaît donc que ce marché est d’un grand intérêt pour différents types d’investisseurs, mais aussi pour y vivre. La ville offre des conditions de vie très similaires aux conditions de vie en France, tant pour la beauté des paysages que pour la bonne cuisine et la mode. La cerise sur le gâteau des avantages fiscaux et la croissance des immeubles sont une invitation de premier ordre aux investisseurs prêts à saisir ses nombreuses opportunités.

Cet article a été rédigé par Fabiano Testa, CEO d’International Home  et membre du World propterty Business Club. Vous êtes un expert de l’immobilier ou du patrimoine? Vous avez l’esprit sweet ?  Partagez vos contributions : hello@mysweetimmo.com.
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