Bruno Rouleau (In&FI Crédits) : C’est quoi la différence entre hypothèque et caution ? #4

Dans cette nouvelle série exclusive Mon Podcast Immo, retrouvez les réponses à des questions pratiques sur l’immobilier. 4e épisode : C’est quoi la différence entre hypothèque et caution ?

Mon Podcast Immo : Je suis allé voir ma banque pour un projet immobilier. Mon conseiller m’a parlé assez vite des différents coûts, et il a évoqué une caution en garantie. C’est quoi une caution ?

Bruno Rouleau : La caution est l’engagement d’une personne autre que vous à garantir vos engagements en cas de défaillance. En clair, c’est quelqu’un qui payera à votre place si vous ne pouvez plus remplir vos obligations de remboursement. Cette notion de garant existe dans plein de domaines : garantie de loyer, garantie pour un prêt véhicule…

En matière de prêts immobiliers, le terme caution recouvre plusieurs situations. Il existe en effet des organismes qui peuvent se porter garant de leurs adhérents du fait de leur objet social ou de l’intégration dans un dispositif corporatiste. Il en est ainsi pour les personnels de l’Assistance Publique, de l’Education Nationale, de la Police Nationale…. Mais c’est le plus souvent un raccourci pour désigner une société de cautionnement mutuel. Ce sont des organismes qui se portent garants des emprunteurs dans leur projet immobilier en contrepartie d’une cotisation, acquittée au début du prêt, et parfois restituée partiellement parfois pas. Cela dépend de l’organisme.

Mon Podcast Immo : Pourtant j’avais cru comprendre que les garanties en matière de crédit immobilier s’appelaient plutôt des hypothèques. Quelle est la différence ?

Bruno Rouleau : L’hypothèque, tout comme le Privilège de Prêteur de Deniers sont effectivement d’autres formes de garanties pour les prêts, et notamment les prêts immobiliers. Mais ce sont alors des garanties dites « réelles », c’est-à-dire qu’elles portent sur un bien immobilier désigné. Tandis que la caution est une sûreté personnelle. Même si dans le cadre des cautionnements mutuels, on est là aussi attaché à une opération immobilière.

Les différences sont nombreuses, au-delà de la distinction de nature juridique. 

Dans le cadre d’une hypothèque, l’inscription est faite par le Notaire, ce qui protège le prêteur car le notaire, en cas de vente, sera tenu d’informer le banquier et confisquera le produit de la vente pour rembourser le banquier. De plus, lors de la vente du bien ou d’un remboursement anticipé du prêt, si l’emprunteur doit ou veut faire disparaitre l’inscription hypothécaire, il devra demander une mainlevée, qui va lui être facturée, non sur la base du capital restant dû mais du capital initial mentionné sur l’hypothèque. Tandis que dans le cadre d’une caution, il n’y a pas d’inscription, donc pas de mainlevée nécessaire, donc pas de frais.

Enfin, comme déjà dit, certains organismes de caution restitue, rembourse une partie des cotisations payées à la mise en place du prêt. Avec la baisse des frais d’enregistrement hypothécaire il y a quelques années, le coût est à peu près comparable au début du prêt entre les deux solutions. La solution de la caution ressort souvent moins onéreuse pour le client, surtout s’il ne va pas au terme de la durée initiale du prêt.

Mon Podcast Immo : : On parle de garanties si ça devait mal se passer, mais, j’ai bien l’intention que ça se passe bien. Ai-je le choix dans la décision de la garantie que la banque va me proposer ?

Bruno Rouleau :

Je vous souhaite aussi que cela se passe bien. Mais la banque n’est jamais certaine, elle, que tout se passera bien, d’autant que la durée moyenne des prêts immobiliers en France est initialement de près de 21 ans. Lors de l’étude de votre demande, la banque va estimer la part de risque qu’elle prend sur votre capacité à rembourser correctement sur toute la durée. 

Mais la question qui se pose sur la garantie n’est pas liée qu’au risque de défaillance. Ça peut être une stratégie. Par exemple, si vous avez un emploi qui vous conduit à changer souvent de résidence, vous serez peut-être amené à revendre assez vite votre logement. Les frais de mainlevée d’hypothèque seront des frais supplémentaires lors de la revente. De même, si vous avez des contrats financiers qui doivent se déboucler d’ici quelques mois ou années, vous pourriez choisir de rembourser par anticipation votre prêt. Si vous conservez votre bien au-delà, pas d’incidence forte puisque la garantie s’éteindra toute seule, passé un an au-delà de la fin prévue, et non au-delà du remboursement anticipé. Et si vous souhaitez alors faire une donation sur votre bien il faudra procéder à la mainlevée. A contrario, certaines opérations ne peuvent faire l’objet d’un cautionnement, soit parce que le type d’opération n’est pas prévu par l’organisme, soit parce que celui-ci estimera le risque trop grand, et il refusera de se porter garant. L’hypothèque redeviendrait alors la principale garantie que la banque pourra envisager. Ces sujets doivent être évoqués dès la demande de prêt.