Bruno Rouleau (In&FI Crédits) : C’est quoi le taux d’endettement ? #5

Dans cette nouvelle série exclusive Mon Podcast Immo, retrouvez les réponses à des questions pratiques sur l’immobilier. 5e épisode : C’est quoi le taux d’endettement ?

Mon Podcast Immo : En ce qui concerne le taux d’endettement, on me parle de normes, de lois, de commission de surendettement…. Qu’est-ce que cela et pourquoi est-ce si important ?

Bruno Rouleau : L’endettement c’est l’ensemble des charges financières (on ne parle pas ici des charges courantes ou des dépenses du ménage) qui doivent être assurées. On va y trouver les charges liées au remboursement des crédits de toute nature (assurance comprise), mais aussi les loyers de LOA, ou les loyers du logement si celui-ci est conservé après le projet. Cependant, en matière de crédits, on parle plus souvent de taux d’endettement que d’endettement. C’est le rapport entre les revenus et les charges financières. On a vu de quoi étaient composées les charges, passons aux revenus.

Il s’agit en premier lieu des revenus professionnels. Si vous êtes salarié, c’est assez facile, quoiqu’il puisse y avoir des primes, des parts variables… Mais si vous êtes chef d’entreprise, c’est plus complexe à calculer. Ensuite, il y a les autres revenus : les pensions, les allocations… Enfin, il y a les revenus du patrimoine : les revenus locatifs des immeubles loués, les revenus financiers…etc.

La banque, quand elle prête, elle le fait avec une analyse sur le caractère de revenus a priori sécurisés sur toute la durée du prêt. Plus les revenus sont éphémères ou incertains, moins la banque va en tenir compte. C’est ainsi qu’elle pondèrera certains revenus (les loyers encaissés par exemple), voire ne les prendra pas en considération, ou seulement une partie (exemple des primes non récurrentes).

Mon Podcast Immo : Mon taux d’endettement est-il susceptible de bouger au cours de la vie de mon prêt ? Cela remettrait-il en cause mon prêt s’il devait augmenter ?

Bruno Rouleau : Oui, par nature, il changera au fil de l’évolution de vos revenus ou de nouveaux prêts contractés. C’est pourquoi la banque ne prend pas en considération tous les revenus, qu’elle doit analyser la composition de votre foyer et vos autres projets. Pour que ceux-ci ne soient pas une source de danger pour votre taux d’endettement sur toute la durée du prêt qu’elle vous consent, ni ne remet en cause vos autres projets. Mais je vous rassure, en agissant ainsi, la banque se met dans un scenario très raisonnable qui doit vous permettre d’absorber des variations légères. De plus, les taux des crédits étant très majoritairement fixes, votre endettement, théoriquement, et sauf événements négatifs sur vos revenus, doit s’améliorer par le seul fait de l’augmentation des salaires. Donc votre taux d’endettement ne sera pas révisé et en remettra pas en cause, pour l’heure, votre encours de prêt. 

Mon Podcast Immo : J’ai cru lire qu’une instance de sécurité financière avait récemment durci les règles sur le taux d’endettement. Est-ce vrai ? Qu’est ce que cela a comme conséquence pour les emprunteurs ?

Bruno Rouleau : C’est exact. Il s’agit en effet du HCSF : Haut Conseil de Stabilité Financière. C’est une instance créée après la crise financière de la fin des années 2000, qui est pilotée par le Ministère de l’Economie et des Finances, et on retrouve les représentants des principales institutions financières de France. Devant le boom du marché immobilier des années 2016-2019, et de la production de crédits, cette instance a délivré des recommandations de vigilance aux Pouvoirs Publics et aux Banques. Ces recommandations se sont durcies en 2020, et se sont transformées en directives imposées aux banques début 2021. Désormais, les banques sont tenues de limiter leurs crédits immobiliers à une durée maximale de 25 ans (+ 2 ans sur les opérations dans le Neuf ou assimilé) et de respecter un taux d’endettement maximum de 35%. Les banques disposent de dérogations possibles mais contingentées, définies par la circulaire du HCSF, mais avec une obligation de produire trimestriellement l’état de leurs dérogations à l’Autorité de Contrôle.

Pour les emprunteurs c’est synonyme de moins de souplesse de la part des banques dans l’analyse des dossiers et dans certains écarts, notamment lorsque le Reste à Vivre, c’est-à-dire le revenu disponible qui reste au foyer après paiement de ses charges financières, qui était un autre indicateur pris en compte avant par les banques et non repris par le HCSF dans ses directives.