Prix de l’immobilier : Marseille, seule grande ville à tirer son épingle du jeu

Déjà confirmée le mois dernier, la nouvelle géographie immobilière connaît un coup d’accélérateur. Les communes rurales qui, entre 2015 et 2020, faisaient figure de lanterne rouge du marché enregistrent à nouveau une véritable poussée haussière. Ce mois-ci encore, ce sont elles qui font état de la plus forte croissance avec 0,8% d’augmentation contre seulement 0,1% pour les dix plus grandes villes françaises hors Paris. Depuis le 1^er janvier, elles ont ainsi vu leurs tarifs grimper de 7,4%. Soit près de 2,5 fois plus que les principales agglomérations de l’Hexagone.

Nantes et Strasbourg en chute libre

Autre signal fort de la rapidité avec laquelle la dynamique du marché immobilier s’inverse depuis le début de la crise sanitaire : les quelques rares grandes métropoles qui résistaient encore sont à leur tour frappées par la baisse des prix. À l’exemple de Nantes et de Strasbourg… Longtemps moteurs du marché avec une hausse respective de leurs tarifs de 6,8% et 7,8% en un an contre 1,7% à Lyon, 2,3% à Lille ou encore 2,6% à Nice, ces deux communes ne font aujourd’hui plus exception. Au cours du mois écoulé, ce sont d’ailleurs elles qui ont essuyé les plus fortes baisses du Top 10 (-0,5% à Nantes et -0,8% à Strasbourg). Et leurs prix ne sont pas les seuls à plonger. Leur Indice de Tension Immobilière (ITI) chute lui aussi drastiquement. De fait, à Strasbourg, il n’y a désormais plus que 8% d’acheteurs de plus que de vendeurs contre 22% en juin. Même constat à Nantes où ce ratio a été divisé par deux en cinq mois (6% en novembre contre 12% en juin). Dans la préfecture du Bas-Rhin comme dans celle de Loire Atlantique, ce relâchement de la tension immobilière s’accompagne parallèlement d’un allongement des délais de vente moyens d’environ 14 jours depuis le début de l’été.

Ainsi, il faut à l’heure actuelle compter en moyenne 55 jours pour réussir à vendre un logement dans ces deux villes (contre 40 en juin). Conséquence de cet intérêt toujours plus marqué des acquéreurs pour les zones rurales (secteurs péri-urbains en tête) au détriment des grandes métropoles, le prix des maisons continue à s’envoler par rapport à celui des appartements. En un an, ils ont d’ailleurs progressé deux fois plus vite (6,2% contre 3,3%).

Paris à nouveau dans le rouge

À Paris, la phase de stabilisation observée début septembre par les équipes de Meilleurs Agents semble bien terminée. Alors que les tarifs intramuros ne diminuaient plus depuis le printemps, ils basculent à nouveau dans le rouge avec un recul de 0,7% en seulement deux mois. Un phénomène qui tend même à s’accélérer : les prix dans la capitale ont en effet baissé de 0,4% au cours des 30 derniers jours et s’affichent désormais à 10 377 € le m² (-1,3% sur un an). Aucun type de biens n’est épargné par ce mouvement baissier, même si les petites surfaces apparaissent davantage touchées que les grandes. Tandis que les premières ont vu leurs tarifs chuter de 1,9% en un an (-0,6% en un mois), les secondes n’ont pour leur part enregistré qu’une baisse de 0,5% au cours de la même période (-0,1% en un mois).

Bien que la perspective de voir Paris repasser sous la barre des 10 000 € le m² apparaisse toujours peu probable à moyen terme, le marché parisien semble néanmoins faire face à des changements structurels plus profonds et surtout, plus rapides qu’attendu. Oublié le léger rebond du nombre de candidats à la propriété dans la capitale constaté durant l’été, la pression immobilière se relâche à nouveau. Début novembre, on ne compte plus que 8% d’acheteurs de plus que de vendeurs dans la ville lumière. Quant au délai moyen de vente, il est passé pour la première fois dans la capitale au-delà des deux mois. Actuellement, 64 jours sont nécessaires pour qu’un bien trouve acquéreur soit deux semaines de plus qu’au printemps.

Du côté de la petite couronne, le bilan du mois écoulé n’est pas plus positif. Jusque-là préservée des incertitudes qui malmenaient le marché parisien depuis le début de l’épidémie de coronavirus (+2,5% en un an), elle apparaît en effet rattrapée par ces dernières (-0,2% sur le mois d’octobre). La faute, là encore, à la nouvelle géographie immobilière née de la pandémie qui permet aux grandes banlieues de gagner en attractivité au détriment des centres et des zones les plus urbanisées. Ainsi, la grande couronne parisienne progresse de 0,4% ce mois-ci. En un an, les prix des départements d’Île-de-France les plus éloignés de Paris ont bondi de 5,2%.

Marseille : 1. Paris : 0.

Si le score entre ces deux communes rivales n’est pas toujours aussi tranché sur les terrains de foot, du côté du marché immobilier, c’est la capitale phocéenne qui domine actuellement largement les débats.

Alors que, depuis janvier, les tarifs de la Ville lumière ont reculé de 0,3%, ceux de la préfecture des Bouches-du-Rhône ont pour leur part progressé de 5,4% (+0,8% en un mois). Cette hausse conséquente s’explique surtout par le regain d’intérêt des candidats à la propriété pour cette ville plombée par une image parfois bouillonnante mais pourtant en pleine mutation (revitalisation du centre-ville, extension du tramway, fin de l’aménagement de la corniche Kennedy…). Conséquence entre autres du développement du télétravail suite à la crise sanitaire, Marseille séduit en effet aujourd’hui une nouvelle population d’actifs venus trouver une meilleure qualité de vie et du pouvoir d’achat.

Marseille : une ville attractive en termes de prix et de qualité de vie

« Depuis les confinements ; la cité phocéenne attire de nombreux Parisiens, attirés par le 4ème et 5ème arrondissement, mais aussi les Lyonnais et Bordelais en quête de pouvoir d’achat immobilier, avec un appétit certain pour les biens disposant d’un accès direct à l’extérieur de type terrasse ou jardin, le balcon ne suffisant plus », explique Louis Dogliani de l’agence Stéphane Plaza Immobilier Marseille 9.

Et malgré l’augmentation actuelle, les prix de la pierre dans la deuxième plus grande ville de France sont plus de trois fois moins chers que ceux de la capitale intra-muros (3 362 €/m² contre 10 377 €/m² pour un appartement). Et, sur les dix plus grandes métropoles de l’Hexagone (hors Paris), seul Montpellier reste aujourd’hui plus abordable.

 « À Marseille, le marché demeure tel qu’il l’était avant la crise sanitaire : dynamique, mais aussi fractionné : plus que jamais, ce sont les 6ème, 7ème, 8ème et 9ème arrondissements qui tirent la croissance », souligne Louis Dogliani.

Tandis que la tension immobilière tend à s’alléger dans toutes les grandes agglomérations françaises depuis le début de l’épidémie, elle reste de fait quasiment statique à Marseille (9% d’acquéreurs de plus que de vendeurs début novembre contre 12% il y a trois mois). Et, signe supplémentaire de la bonne santé de l’immobilier marseillais, les acheteurs sont beaucoup plus rapides pour se décider (63 jours, soit une semaine de moins qu’il y a un an).