Bruno Rouleau (APIC/ In&Fi Crédits) : C’est quoi une garantie déportée ? #13

Dans cette série exclusive Mon Podcast Immo, retrouvez les réponses à des questions pratiques sur l’immobilier. 1

13e épisode : C’est quoi une garantie déportée ? Notre expert Bruno Rouleau, porte-parole du courtier IN&FI Crédits, répond à Fred Haffner.

Mon Podcast Immo : Doit-on passer par une banque locale pour réaliser l’achat d’un appartement en dehors de la France. Qu’est-ce qu’un prêt avec une garantie déportée ?

Bruno Rouleau : Lorsque vous réalisez un investissement immobilier à l’étranger plusieurs solutions s’offrent à vous. Soit, vous empruntez auprès d’une banque locale. Soit, vous vous adressez à une banque de ce pays présente en France ou française présente ou représentée dans le pays, Soit encore, vous sollicitez votre banque ou une autre banque française en lui proposant une garantie autre que celle sur le bien que vous allez acheter dans le pays étranger.

Mon Podcast Immo : L’option banque française avec une garantie autre, comment ça se passe comment ?

Bruno Rouleau : En tout premier lieu, la banque française, peut-être même votre banque, va s’intéresser au projet. En effet, il va lui falloir s’assurer qu’il s’agit bien d’une opération d’investissement privé, et qui se fera dans des conditions qui respectent les transactions internationales. Il en est ainsi de la surveillance des opérations sur la Lutte contre le Blanchiment et le Financement du Terrorisme. Et puis certains pays ont des règles très strictes à propos des investissements étrangers sur leur sol.

Ensuite, la banque va définir avec vous le budget de l’investissement. Car dans les autres pays ça ne se passe pas forcément comme en France. Je pense notamment aux frais liés à la transaction, à l’enregistrement, aux taxes locales.

Et puis vient le sujet du dossier de crédit, car il va falloir tenir compte des frais d’entretien tandis que vous n’êtes pas occupant en permanence. Si vous mettez le bien en location, vous aurez intérêt à vous renseigner sur les règlementations locales et sur les risques que vous allez devoir supporter. Si vous ne le louez pas, un bien inoccupé, propriété d’un résident étranger, attire davantage les mauvaises intentions. Prenez toutes les précautions pour protéger le logement une fois acheté.

Enfin vient le sujet de la garantie. Une banque française ne pourra pas forcément enregistrer sa garantie sur le bien local, car le droit foncier local n’est sans doute pas le même qu’en France. Et même s’il devait être proche, la sécurisation de l’enregistrement et surtout la mise en jeu de la garantie sont d’une complexité qui décourage les banques, et sans assurance du résultat final garantissant la banque. Elles renoncent donc à cette hypothèse. Et c’est là que survient la solution de proposer une garantie externe (extrinsèque dit-on en droit) à l’opération, pour sécuriser le prêteur français.

Mon Podcast Immo : Cela signifie que je dois avoir un bien immobilier en France que je vais affecter en garantie ?

Bruno Rouleau : Et qu’il soit d’une valeur au moins égale à l’investissement que vous réalisez hors frontières. Et qu’il ne soit pas grevé d’un encours de prêt restant dû qui limiterait la garantie. C’est pourquoi la banque en général n’acceptera que si vous lui proposez un bien « libre de charges », c’est-à-dire sans prêt en cours dessus. Et même de préférence, un bien autre que la résidence principale… Mais bon cela reste du cas par cas, mais à chaque fois en cohérence avec la valeur nette réelle du bien proposé en garantie.

Après, il est important que vous sachiez que vous pouvez aussi proposer autre chose qu’une garantie sur un bien immobilier. Il peut en être ainsi d’un contrat titres (PEA ou Compte d’instruments financiers) ou encore d’un contrat d’assurance vie, ou même d’autres comptes d’épargne. La Banque s’attachera alors à regarder la sensibilité au risque de valorisation de votre actif financier que vous lui proposez, et s’il y a des risques de dévaluation du contrat, elle se garantira pour un montant supérieur au montant du prêt accordé pour se prémunir d’une mise en jeu de la garantie dans de mauvaises conditions de marché. C’est une sécurité pour vous comme pour elle.