Loueur en meublé LMP/ LMNP : Quel statut est fait pour vous ?

En cette fin d’année, les propriétaires commencent à avoir une idée assez précise du montant des recettes tirées de leur activité de location meublée au cours de l’année 2021, avec parfois de belles surprises, les locations saisonnières ayant été très prisées des français cet été en raison de la crise sanitaire.

Si le montant des recettes vient à dépasser 23 000 €, cela peut entraîner un changement de régime fiscal, mais également avoir des conséquences sur le régime social applicable, avec un assujettissement soit aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, soit aux cotisations sociales. Pour bien anticiper les déclarations à venir, un rappel des règles en vigueur s’impose avec Mallory Boutron, diplômée d’expertise comptable, responsable
département fiscalité de jedeclaremonmeuble.com.

Le LMP : assujettissement obligatoire au régime social des indépendants (SSI)

Pour être qualifié de Loueur en meublé professionnel (LMP) pour l’année 2021, il faut avoir retiré de l’activité de location meublée des recettes annuelles supérieures à 23 000 € et que ces recettes excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal.

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2021 a prévu l’assujettissement obligatoire de tous les LMP au régime de Sécurité sociale des indépendants (SSI). Le taux global de cotisations sociales SSI est de l’ordre de 40% des bénéfices réalisés (comprenant la CSG/CRDS pour 9,70% et les cotisations sociales proprement dites pour la différence). Les cotisations sociales SSI sont plus élevées que les prélèvements sociaux mais elles ont l’avantage d’être productives de droits différés, notamment en matière de retraite (si elle n’a pas déjà été liquidée).

Par ailleurs, les cotisations sociales sont, pour la majorité, déductibles du résultat fiscal, ce qui permet d’atténuer leur poids par rapport à l’impôt sur le revenu généré. La base d’assujettissement correspond en effet, au résultat fiscal déduction faite des cotisations sociales afférentes au même exercice fiscal (calcul itératif).

Si l’activité de location meublée n’est pas bénéficiaire (ce qui est souvent le cas les premières années qui suivent la réalisation de l’investissement locatif, grâce notamment à la déduction des charges et des amortissements), le forfait minimal de cotisations s’élève à 1 145 € pour l’année 2021. Ce forfait minimal permet de valider trois trimestres de retraite, quel que soit le revenu dégagé par l’activité.

Les LMNP : tout dépend du type de location et du montant des recettes locatives

Fiscalement, un loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un loueur en meublé qui n’est pas LMP. Autrement dit, pour être qualifié de LMNP, il faut retirer de l’activité de location meublée des recettes annuelles inférieures ou égales à 23 000 € et/ou inférieures ou égales aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.

• Location de courte durée

Depuis 2017, les LMNP retirant plus de 23 000 € de la location meublée de courte durée sont tenus de s’affilier au régime social des indépendants (SSI). Comme indiqué ci-dessus, le taux global de cotisations sociales SSI est de l’ordre de 40% des bénéfices réalisés après déduction de ces cotisations relatives à la même année fiscale.

Par dérogation, les LMNP peuvent opter pour une affiliation au régime général des salariés à condition de ne pas dépasser 72 600 € de recettes annuelles (176 200 € pour les meublés de tourisme classés). En cas d’option pour le régime général, les cotisations sont calculées sur une assiette constituée des recettes locatives de courte durée diminuées d’un abattement de 60%. Pour les meublés de tourisme classés, l’abattement est de 87%. Notons que lors de la première déclaration, il existe une franchise de 23 000 €. Ce seuil n’est déductible qu’une seule fois, lors de l’affiliation, sans être proratisé suivant la date de début d’activité. Le taux global de cotisations s’élève à 47,5%. Notons qu’à ce jour, en l’absence de décret, un LMP ne semble pas pouvoir prétendre à ce régime dérogatoire (régime général) accessible aux LMNP.

Le régime général étant basé sur les recettes et non sur le résultat fiscal (très souvent proche de 0 en location meublée), on comprend vite qu’il est dans la majorité des cas beaucoup plus onéreux que le régime social des indépendants (SSI), malgré sa simplicité.

• Location de longue durée

Les revenus imposables perçus par les LMNP sont dans ce cas soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine au taux global de 17,2% (comprenant la CSG/CRDS pour 9,70% et le prélèvement de solidarité pour 7,50%). Les prélèvements sociaux sont assimilables à un impôt car ils n’ouvrent droit à aucune prestation différée. La base de d’imposition correspond au résultat imposable (après imputation des déficits LMNP antérieurs, le cas échéant) avant prélèvements sociaux.