Bruno Rouleau (APIC/ In&Fi Crédits) : C’est quoi le rachat de soulte ? #15

Dans cette série exclusive Mon Podcast Immo, retrouvez les réponses à des questions pratiques sur l’immobilier.

15e épisode : C’est quoi le rachat de soulte ? Notre expert Bruno Rouleau, porte-parole du courtier IN&FI Crédits, répond à Fred Haffner.

Mon Podcast Immo : Qu’est-ce que le rachat de soulte, en quoi cela consiste ?

Bruno Rouleau : Le rachat de soulte est l’opération par laquelle vous payer à un tiers le montant de sa part dans un bien ou un droit commun pour en détenir seul l’entière propriété. C’est un peu simpliste comme explication et les juristes m’arracheront les yeux de réduire l’opération à cette définition, mais c’est plus facile à comprendre ainsi.

En effet, il peut y avoir des nuances sur le nombre de propriétaires, et cela peut aussi représenter plusieurs actifs ou droits. 

On parlera de soulte dans le cas d’un C’est quoi le rachat de soulte ?e, assez souvent et comme ça a été le cas pour votre ami. Mais on peut racheter aussi des soultes dans le cadre de successions, où il s’agira de désintéresser un ou plusieurs autres héritiers ou ayants-droits du montant de leur part.

Mon Podcast Immo : Ce sont des banquiers traditionnels qui font ce type de prêt ou suis-je obligé de passer par le banquier qui a déjà fait le prêt ?

Bruno Rouleau : Alors, là, ça signifie qu’on est déjà dans le cadre d’un crédit en cours. Ce sera souvent le cas à l’occasion du divorce. Mais il n’y a pas toujours un crédit déjà en cours. 

Lorsqu’il n’y a pas de crédit en cours, le dossier de prêt pour racheter la soulte va être facilité si la nature et la valeur des actifs sont faciles à être pris en garantie. Je m’explique : s’il s’agit d’un logement, on a une valeur estimée du bien. Le prêteur va donc pouvoir comparer le montant du crédit avec la valeur du bien en contrepartie. Mais dans le cadre d’un divorce ou d’une succession vous pouvez vous retrouver à dédommager des personnes sur des actions ou des parts, des droits (droits d’auteur par exemple), des brevets… Dans ces cas-là, la valeur des éléments à dédommager au tiers sont susceptibles de connaître des fortes variations, et le banquier pourrait demander des garanties complémentaires.

Pour répondre à votre question, en cas de prêt en cours, il est évident que le banquier qui a fait le crédit est le mieux placé pour vous aider. D’une part, il conserve la relation avec vous (s’il en a envie), et d’autre part il a la garantie intégrale et la gestion intégrale de celle-ci dans ses livres. Mais rien ne l’y oblige, et rien ne vous y oblige. Par contre, je reconnais que ce sera un dossier très compliqué à monter que de faire racheter la part correspondant à la soulte par un autre prêteur, et le contrat du prêt en place pourrait d’ailleurs prévoir que ce ne soit pas possible.

Mon Podcast Immo : Et s’agissant des banques capables d’intervenir sur ce type de prêt, qu’en est-il des taux d’intérêt proposés ?

Bruno Rouleau : Toutes les banques sont susceptibles d’intervenir dans des rachats de soulte. Par contre, la complexité un peu plus grande du dossier du fait des estimations, de la vérification des états administratifs ou juridiques du partage et de la valorisation, le délai de recours des uns et des autres, répugnent parfois certains professionnels qui déclineront sous d’autres motifs ce type de crédit.

Après concernant les taux d’intérêt, on est sur des conditions de marché, mais en lien avec les actifs financés. Si c’est essentiellement des biens immobiliers, vous serez sur des taux d’intérêt du crédit immobilier d’accession, avec ce que cela comporte de négociation au regard de l’intérêt de la relation commerciale pour le banquier, de la qualité de la garantie, de votre profil, de votre ancienneté comme client. Une fois encore, passer par un courtier permettra souvent de vous aider à y voir plus clair, ne serait-ce que dans le choix du banquier. Et puis, le rachat de soulte est aussi un moment clé pour faire jouer la concurrence bancaire, et challenger votre banque sur une relation plus large.