Bilan immobilier 2021/Meilleurs Agents : Les grandes métropoles en perte de vitesse

Paris
© adobestock

Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents dresse le bilan du marché immobilier en 2021 et détaille les perspectives pour 2022.

Désamour pour les grandes villes, Paris ne fait plus recette

L’année 2021 restera marquée par 2 records. Pour la première fois, le prix moyen en France frôle les 3000€/m2 et le volume de transactions enregistré ces 12 derniers mois atteint un niveau inégalé avec près de 1,2 millions de ventes.

À ce titre, le cru 2021 constitue un nouveau record pour l’immobilier. J’y vois là une réponse forte des Français aux conséquences de la pandémie sur leurs nouvelles attentes en matière de logement et de cadre de vie. Aidés par des conditions de crédit restées très favorables tout au long de l’année, nombreux sont ceux qui ont mené à terme leur projet immobilier en quête d’espace et de verdure, dessinant ainsi une nouvelle géographie immobilière.

En effet, pour la première fois depuis 5 ans, ce ne sont plus les grandes villes qui tirent les tarifs vers le haut, mais bien les villes moyennes, les territoires péri-urbains ou encore les zones rurales dont les prix ont littéralement bondi de 8,5% depuis janvier pour ces dernières(soit deux fois plus que les grandes villes). Aujourd’hui, le prix du mètre carré moyen en France s’affiche à près de 3 000 €. Soit, une hausse de l’ordre de 5% en un an, portée par les maisons +6,3% qui ont augmenté deux fois plus que les appartements. Mais que l’on ne s’y trompe pas ! Si les dix plus grandes métropoles hexagonales, hors Paris, ont ralenti tout au long de l’année, elles continuent néanmoins à bien se porter. Certes, elles sont loin des 9,2% de hausse moyenne enregistrés en 2019 mais elles voient malgré tout leurs prix progresser encore de près de 4,1% cette année. Même si la fin d’année voit cette progression encore ralentir.

Pour moi, le signal le plus fort de ce désamour pour les grandes villes vient de la capitale elle-même. En 2021, Paris ne fait plus recette. Alors qu’il y a encore dix-huit mois, elle était en passe d’atteindre les 11 000 € le m², elle termine cette année à moins de 10 203 € le m² selon Meilleurs Agents. Le grand gagnant de cette situation ? La grande couronne où les prix ont augmenté de plus de 5,2% en moyenne en un an. À titre d’exemple, les prix dans le Val d’Oise enregistrent une belle hausse sur la fin d’année avec au total +6,5% en 1 an.

La revanche des prix des villes moyennes, les zones péri-urbaines et rurales

Cette hausse sans précédent des prix dans les villes moyennes, zones péri-urbaines et rurales vient en rupture de tout ce que l’on a connu depuis plus de dix ans. Celles-ci demeurent bien sûr les principaux bassins d’emplois, mais  la crise  sanitaire  a permis le développement de nouvelles façons de travailler avec, pour certains salariés, un lien géographique moins fort par rapport à leur lieu d’activité traditionnel. Conséquence : malgré les incertitudes sur l’avenir du télétravail (aujourd’hui plébiscité),  il  amène  de  plus en plus de ménages à se tourner vers un immobilier moins cher que celui des grands centres urbains mais offrant à la fois plus d’espace et de verdure. Les questions autour des conséquences et de la durabilité de ce phénomène se posent alors.

Car cet afflux de nouveaux propriétaires en provenance des grandes métropoles devrait s’accompagner d’un besoin accru d’accès à des services et infrastructures : banques, écoles, commerces, services à la personne, services publics, loisirs, transports, technologies…. Ainsi, pour que ce regain d’attrait perdure, ces communes vont devoir s’adapter. Voire, pour certaines, se réinventer.

En effet, ces territoires aujourd’hui plébiscités se sont développés selon un schéma d’urbanisme séparant habitations, zones d’activités et lieux de loisirs avec la voiture comme moyen de  transport  hégémonique. De nombreuses villes ont mis l’accent ces dernières années sur le développement de transports en commun urbains et interurbains. Ces efforts devront être poursuivis et surtout accompagnés par un réaménagement de l’espace plus en ligne avec les considérations environnementales d’aujourd’hui.

Pour capitaliser  sur  cette  nouvelle  donne, la seule échelle locale n’est pas suffisante. L’émergence de grandes métropoles régionales, depuis le tournant des années 2000, a été une première étape dans la décentralisation de la France. Il s’agirait maintenant d’aller encore un cran plus loin pour rendre leur attractivité à ces territoires. En ce sens, la récente prolongation par le gouvernement du programme national Action Cœur de Ville, visant à soutenir le développement et l’attractivité des villes moyennes et plus particulièrement de leurs centres-villes, constitue une piste intéressante à suivre dans le temps. D’autant plus qu’il préfigure peut-être un changement de doctrine en matière de politique du logement, longtemps centrée sur la promotion, au profit d’une priorité mise sur la rénovation. La mise à niveau, notamment sur le plan de l’efficacité énergétique, du stock de logements existants à travers de larges plans de rénovation pourrait servir deux objectifs. Elle ouvre la porte à une revitalisation de centres villes délaissés, d’une part. Elle limite l’artificialisation des sols, autre enjeu écologique, qu’impliquerait la création de nouveaux logements, d’autre part.

Les perspectives immobilières pour 2022

Même si l’épidémie de coronavirus semble loin d’être terminée avec l’apparition régulière de nouveaux variants et même si de nombreuses incertitudes pèsent encore sur l’économie globale, le marché immobilier devrait continuer à bien se tenir. Pour la pierre, l’optimisme reste de mise. Sur le plan sanitaire, si le retour à une vie normale n’en finit pas de nous échapper, les mois écoulés nous ont montrés que le  Covid-19  modifiait mais ne remettait pas en question les projets immobiliers des Français,  ni  leur  attrait pour la pierre. Sur le plan économique ensuite, l’économie française s’est au fil des mois découplée de la crise sanitaire et ne s’arrête plus à chaque nouvelle vague.

Les autres bonnes nouvelles pour le marché immobilier viennent des taux de crédit immobilier et de l’emploi. En 2022, les taux devraient rester bas. Les dernières déclarations de la Banque Centrale Européenne indiquent une volonté de maintenir la stratégie monétaire actuelle aussi longtemps que nécessaire pour que les perspectives d’inflation à moyen terme se stabilisent à 2%.

Un signal fort pour les  candidats  à la propriété qui profiteront, avec  une  inflation  supérieure aux intérêts demandés par les banques, de taux d’emprunt réels négatifs dans les mois à venir. D’autant  plus  que  les  recommandations  du HCSF déjà prises en compte par les banques, ne devraient pas influer sur  l’octroi  de  demandes de crédits. Enfin, au niveau de l’emploi, la France est sur une dynamique positive avec un taux de chômage retombé à 8% au 2e trimestre 2021. Soit, le même niveau qu’avant la pandémie alors même que sa population active a augmenté et dépasse désormais son seuil historique de 1975.

Tout amène à penser que le rythme inédit auquel a crû le marché immobilier en 2021 se poursuivra pour l’année à venir. Pour ce qui est de la nouvelle géographie immobilière qui se dessine, si rien n’indique qu’elle pourrait se retourner à court terme, il faudra néanmoins attendre le printemps, saison déterminante pour le marché et qui donne le ton de l’année, pour savoir si la désaffection des acquéreurs pour les grandes métropoles et Paris se confirme.

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