Bruno Rouleau (APIC/ In&Fi Crédits) : C’est quoi un crédit hypothécaire ? #20

Dans cette série exclusive Mon Podcast Immo, retrouvez les réponses à des questions pratiques sur l’immobilier.

20e épisode : C’est quoi un crédit hypothécaire ? Notre expert Bruno Rouleau, porte-parole du courtier IN&FI Crédits, répond à Fred Haffner.

Mon Podcast Immo : Peut-on ne solliciter des crédits sur la base d’une garantie ?

Bruno Rouleau : Je comprends que cela puisse mettre le doute dans votre esprit. Les banques n’ont pas tort quand elles disent qu’elles ne consentent pas un crédit sur la seule garantie proposée. En effet, les réglementations, nationales et européennes, qui protègent les consommateurs privilégient la capacité des emprunteurs à rembourser leurs crédits sur la base de leurs revenus ou de leur patrimoine. Et souvenez-vous ce qu’on avait précisé ensemble sur les critères du HCSF, qui positionne le curseur de l’endettement à 35% des revenus des personnes.

Néanmoins, le banquier prêteur fait tout de même attention à ce qu’en cas d’imprévu grave ou de défaillance irréversible de l’emprunteur, la garantie prise puisse compenser la dette qui reste à payer.

Pour ce qui concerne les crédits immobiliers, les banques recourent la plupart du temps à des sociétés de cautionnement mutuel ou une garantie hypothécaire. On rappellera d’ailleurs que la société de cautionnement mutuel, si elle est actionnée, remboursera la banque, mais prendra elle-même alors une garantie hypothécaire sur le bien pour se faire rembourser de l’emprunteur défaillant.

S’agissant de votre question sur un crédit adossé à une garantie comme raison principale, c’est tout à fait possible, mais la banque demeurera vigilante à ce qu’on a évoqué, à savoir avant tout à votre capacité de remboursement sur la durée du crédit.

Mon Podcast Immo : Ce type de prêt correspond à quelles situations?

Bruno Rouleau : On va se retrouver face à des projets où les sociétés de cautionnement mutuel ne souhaitent pas se positionner. Certains investissements locatifs par exemple, des investissements à l’étranger sans possibilité de prise de garantie sur le bien acquis, ou encore des crédits patrimoniaux, dont l’objectif n’est pas d’acheter un bien, mais plutôt de réorganiser le patrimoine des emprunteurs (préparation de la retraite, process de transmission, protection d’un nouveau compagnon ou conjoint…), ou encore de dégager de la trésorerie à partir d’un patrimoine largement investi en immobilier, tandis qu’on a besoin de liquidité pour réaliser un autre projet.

Dans ces cas-là, la banque va examiner la matérialité du projet, car elle serait responsable de fournir des disponibilités sans objet vérifié, avec le risque que cette trésorerie soit employée à des fins répréhensibles. Ensuite, la banque va vérifier l’absence de risque dans le montage patrimonial présenté. On pourrait lui reprocher de ne pas avoir été attentive à un montage aux limites de la tolérance fiscale par exemple. Enfin, la banque va vérifier la propriété exacte et la valeur à la casse du bien ou des biens – car parfois la garantie pourra être prise sur plusieurs biens -, pour sécuriser la couverture du prêt si le remboursement devait poser souci.

A noter qu’on parle de crédit hypothécaire, avec donc une garantie qui sera prise sur un bien immobilier, mais on peut aussi envisager des prêts sur gage avec une garantie sur d’autres actifs que des biens immobiliers.

Mon Podcast Immo : Puis-je choisir le bien que je propose en garantie ?

Bruno Rouleau : Bien sûr que vous êtes décideur du ou des biens qui vont être pris en garantie, mais la banque reste en dernier ressort seule capable de décider si elle pense que le bien proposé suffira à couvrir son risque.

Tout d’abord elle fera attention à la valeur du bien. Une estimation pourra peut-être suffire mais la plupart du temps elle demandera le passage d’un expert immobilier. Ensuite elle souhaitera connaitre l’état du bien, sa vétusté, son usage. Il est évident qu’un bien à usage de résidence principale sera sans doute bien entretenu, mais d’un autre côté, la protection des consommateurs à propos de leur lieu de vie est forte en France. La saisie se fera plus difficilement et le banquier préfèrera, à choisir, une résidence secondaire bien située et en bon état, qu’une résidence principale. Quant à la marge hypothécaire, c’est-à-dire la différence entre le montant du prêt, la valeur estimée du bien en garantie et sa valeur expertisée ou « à la casse », le banquier va vouloir avoir un peu de mou, si le marché devait être moins bon lors de la revente ou si les conditions de la vente devaient être difficiles.