Bruno Rouleau (APIC/ In&Fi Crédits) : C’est quoi la différence entre report et suspension d’échéance ? #21

Dans cette série exclusive Mon Podcast Immo, retrouvez les réponses à des questions pratiques sur l’immobilier.

21e épisode : C’est quoi la différence entre report et suspension d’échéance ? Notre expert Bruno Rouleau, porte-parole du courtier IN&FI Crédits, répond à Fred Haffner.

Mon Podcast Immo : Qu’est-ce que la suspension de prêts ?

Bruno Rouleau : C’est vrai que l’arsenal des dispositions prévues par les banques en mars-avril 2020 était important car nous étions alors dans une inconnue totale quant à la portée et à la durée de la situation. Le soutien des entreprises et de l’Etat, auprès des salariés notamment, a permis d’amortir la précarité et les situations de défaillance dans le remboursement des encours de prêts des ménages. Cela dit plusieurs milliers d’emprunteurs avaient néanmoins demandé, par précaution souvent, le report ou la suspension de quelques échéances de leurs crédits, qui leur ont été, dans la très grande majorité des cas, accordés.

La suspension d’échéance, c’est le fait d’avoir le droit de ne pas honorer, partiellement ou totalement, un certain nombre d’échéances de remboursement de ses crédits. C’est une disposition contractuelle prévue lors de la signature du contrat de prêt. Tous les prêts ne les prévoient pas automatiquement. Dans le cas du premier confinement de mars 2020, les contrats qui ne disposaient pas de cette clause avaient malgré tout bénéficié d’une décision exceptionnelle de soutien. Mais sinon, il faut bien vérifier dans vos contrat l’existence de cette souplesse. La clause définira avec quel délai de prévenance vous pouvez actionner la suspension, la quotité de l’échéance que vous pouvez suspendre de rembourser, le nombre d’échéance maximum que vous pouvez suspendre, et les modalités de régularisation de cette suspension.

La régularisation peut, selon les cas, se faire en une ou plusieurs fois, dès que la capacité de l’emprunteur le permet. Elle peut se faire au travers une augmentation des échéances restant dues sur la durée pour ne pas avoir tout à régulariser d’un coup. Enfin, elle peut se transformer en un allongement de la durée initiale du prêt en ajoutant le nombre d’échéances suspendues au terme prévu.

Mon Podcast Immo : Et concernant le report d’échéance ?

Bruno Rouleau : Alors, comme pour la suspension, il convient de vérifier que le report d’échéance est bien prévu et mentionné dans les conditions du contrat de prêt. Il y a 2 circonstances dans lesquelles vous avez généralement des reports d’échéance dans les crédits.

D’une part, lorsque l’objet du prêt est destiné à financer un achat et/ou de travaux importants dans un bien immobilier à usage locatif. En effet, ce report, qui pourra être actionné ou pas par l’emprunteur en fonction de la réalisation des opérations, permet souvent de ne pas avoir à supporter des charges de remboursement tandis que l’emprunteur bailleur n’encaisse pas de loyer. Si c’est au tout début du prêt, dans l’exemple d’un achat avec des travaux prévus de suite, on parlera plutôt de différé d’amortissement (partiel, c’est-à-dire juste le capital, ou total, c’est-à-dire capital et intérêts). Mais, certains contrats prévoient aussi que ce report puisse avoir lieu au cours de la vie du prêt, dans le cas où l’emprunteur, bailleur toujours, ait à réaliser de travaux de mise aux normes ou des travaux de remise en état, qui le priverait de revenus locatifs quelques mois. Cette souplesse évite de faire réviser le contrat et le tableau d’amortissement initialement prévu.

D’autre part, certaines banques acceptent aussi d’introduire, ou prévoient cela dans les conditions générales, que l’emprunteur, même dans le cas d’une résidence principale, puisse décider de reporter un nombre d’échéance en fin de contrat. Cela peut s’apparenter à une modulation en allongement de la durée initiale de m’amortissement. Cette souplesse est forcément limitée en nombre d’échéance et dans ces cas-là, l’option ne peut pas être actionnée avant un certain temps de remboursement normal du crédit. Afin d’éviter des risques d’insolvabilité cachés ou déguisés

Mon Podcast Immo : Puis-je demander à ma banque de modifier mon contrat pour prévoir cette clause si elle n’existait pas à l’origine ?

Bruno Rouleau : Ce sont des clauses prévues aux conditions générales. Une demande de la sorte revient à modifier le contrat. Les tables informatiques de gestion de votre contrat, si la souplesse n’est pas prévue au début, ne pourront donc sans doute pas traiter la situation correctement. Il faut vous renseigner auprès de votre banque, et il y a de fortes probabilités qu’on vous demande si votre demande correspond à un besoin immédiat. Dans lequel cas, il y aura un avenant pour répondre à votre besoin. Ou autrement, on basculera l’ancien contrat sur un nouveau contrat où la clause est prévue initialement. Attention dans ces cas à l’existence ou pas de frais, comme pour les renégociations de taux.