Crédit immobilier : C’est quoi le lissage d’un prêt ? #17

Dans cette série exclusive Mon Podcast Immo, retrouvez les réponses à des questions pratiques sur l’immobilier.

17e épisode : C’est quoi le lissage d’un prêt ? Notre expert Bruno Rouleau, porte-parole du courtier IN&FI Crédits, répond à Fred Haffner.

Mon Podcast Immo : Qu’est-ce qu’un lissage de prêt ?

Bruno Rouleau : Le lissage est une technique de montage d’un prêt qui permet de tenir compte d’un endettement préexistant tout en emboitant un nouveau crédit, très généralement immobilier, afin de ne pas gêner la capacité d’emprunt des personnes voulant acquérir un logement.

On va bâtir le plan de remboursement du nouveau prêt immobilier en tenant compte des obligations et de la durée restant à courir du prêt actuellement en cours, sans dépasser, dans tous les cas, l’endettement maximum autorisé ou déterminé avec l’emprunteur, et ce sur toute la durée d’amortissement des prêts, anciens et nouveaux.

Mon Podcast Immo : Concrètement, ça se passe comment ?

Bruno Rouleau : Prenons l’exemple d’une personne ayant un prêt pour un véhicule sur lequel il lui reste 3 ans de remboursement. Si cette personne veut acheter un bien immobilier, on va déterminer le montant maximum du prêt immobilier en fonction de son revenu mais aussi de son endettement existant sans que cela puisse dépasser 35%. Sauf que dans 3 ans, à la fin du prêt véhicule, il aura une capacité d’endettement supérieure. La solution peut être de rembourser par anticipation le crédit pour le véhicule, mais l’épargne nécessaire est peut-être destinée à constituer tout ou partie de l’apport pour l’achat immobilier ou pour les frais de notaire.

Dans le cas d’un lissage, on va calculer le taux d’endettement maximum -défini avec le client ou sinon les 35% désormais autorisés-, on va déterminer le montant du prêt immobilier ainsi, puis on va organiser le remboursement du crédit par étapes. Durant les 3 premières années, on pourra moins rembourser de prêt immobilier puisqu’il y a la part de remboursement du prêt du véhicule, puis à partir de la 4^ème année, on va pouvoir augmenter le remboursement du prêt immobilier puisqu’il n’y aura plus le prêt véhicule.

Alors, il va falloir certes jouer aussi sur la durée du prêt, et puis le coût total sera légèrement plus élevé puisqu’on n’aura pas optimisé l’amortissement du capital du prêt immobilier, mais on aura pu ainsi gonfler le montant du prêt immobilier.

Mon Podcast Immo : Toutes les banques proposent-elles ce lissage ?

Bruno Rouleau : C’est une formule mathématique à écrire dans les logiciels de prêt, mais en théorie toutes les banques qui font du crédit immobilier sont capables de le faire. D’autant que je vous ai pris l’exemple avec un crédit véhicule en cours, mais on a le plus souvent cette situation avec des projets immobiliers qui ont recours à des prêts Action Logement, ou lors d’un prêt à taux zéro. C’est donc quelque chose d’assez courant.

Par contre, toutes les banques ne vous le proposeront pas de prime abord. En termes de risques par exemple, le banquier pourrait vous répondre que si le prêt véhicule s’arrête dans 3 ans, il vous faudra surement donc racheter un nouveau véhicule et donc contracter un nouveau prêt. Le lissage n’est ainsi pas cohérent avec le fait que vous devrez de toute façon rembourser un autre crédit. Cela peut donc aussi dépendre de vos perspectives d’évolution de revenus ou de vos autres projets professionnels ou personnels. Une fois encore c’est un outil, adapté pour certaines situations.