Encadrement des loyers : Avec un bilan mitigé à Paris, quelles perspectives pour Bordeaux et Montpellier ?

La liste des villes expérimentant l’encadrement des loyers augmente année après année

Après Paris en juillet 2019, les villes de Plaine Commune, Lyon et Villeurbanne en 2021, c’est au tour de Bordeaux et Montpellier de mettre en place le dispositif d’encadrement des loyers. Meilleurs Agents revient sur les effets du dispositif 3 ans après sa mise en place dans la capitale et analyse l’état du marché locatif dans les nouvelles villes concernées. L’étude révèle que 62% des annonces immobilières bordelaises en ligne avant la mise en application de la loi sont au-dessus des nouveaux seuils de référence, contre 27% pour Montpellier.

47% des annonces restent en dehors des clous à Paris

En 2022, près de la moitié des annonces parisiennes ne respectent pas les seuils en vigueur (47%), une tendance quasiment stable depuis 2021 (50%). Les appartements meublés, particulièrement visés par le dispositif, demeurent les premiers concernés par les dépassements avec 54% des annonces hors des clous et un dépassement moyen mensuel de 243€, un montant tout de même en hausse et qui, à l’année, alourdit de 144€ les dépassements observés en 2021. Une nette amélioration est toutefois observée pour les locations vides, avec seulement 33% d’annonces illégales en 2022 contre 39% en 2021, pour un dépassement moyen de 166€. Les petites surfaces (moins de 20m2) demeurent particulièrement ciblées par les dépassements avec 66% d’annonces illégales.

Les loyers parisiens repartent à la hausse

Alors qu’ils observaient une tendance baissière en 2021 (-1,6%), les loyers parisiens repartent en légère hausse en 2022 avec +0,7% d’augmentation, dans un contexte de retour de la demande et dans un marché post-pandémie. Une tendance portée par les appartements vides, dont les loyers grimpent de +0,8% depuis 1 an (contre 0,4% pour les meublés).

“On observe une reprise du marché locatif, mais le niveau de loyer demeure inférieur au niveau pré-covid, particulièrement dans le cas de la location meublée, marché très touché par la pandémie. Il est toutefois possible que l’encadrement ait pu limiter la hausse des loyers à Paris. À titre de comparaison, dans la couronne, les loyers ont augmenté de +2,4% entre 2019 et 2020, alors que les loyers n’étaient pas encadrés”, ajoute Barbara Castillo Rico, Responsable des études économiques chez Meilleurs Agents.

À Plaine Commune, 52% des annonces ne sont pas en règle, avec un dépassement moyen de 115€ par an. Les loyers dans la couronne de Paris ont par ailleurs continué leur ascension, avec une hausse de +1,1% en 1 an.

“Le dispositif est moins bien ciblé à Plaine Commune. En effet, les seuils y sont définis à l’échelle de la ville, ce qui peut être considéré moins pertinent au vu de l’hétérogénéité du marché entre ses quartiers. La définition des zones définies à partir des IRIS, méthode utilisée à Lyon et à Villeurbanne permet une lecture plus granulaire et proche de la réalité du marché”, analyse Barbara Castillo Rico.

Quel est l’état des lieux du marché locatif à Montpellier et Bordeaux ?

À Montpellier, où les loyers sont en hausse constante depuis 2019 et ont encore grimpé de 2% en 1 an, l’encadrement est désormais actif depuis le 1^er juillet. Les nouveaux seuils semblent cohérents avec les loyers de marchés puisque seules 27% des annonces étaient au-dessus des nouveaux plafonds établis lors de la mise en place du dispositif le 1^er juillet dernier, avec un dépassement annuel moyen de 67€. À Bordeaux, où les loyers ont augmenté de 4,2% depuis juillet 2020, la situation est toute autre. En effet, 62% des annonces mises en ligne avant l’application de la loi sont au-dessus des nouveaux seuils de référence. Le montant du dépassement s’élève à 200€ mensuels en moyenne, soit 2400€ au total à l’année.

« À Bordeaux, l’encadrement vient s’appliquer dans un contexte de hausse des loyers très marquée. Il faudra suivre cette dynamique dans les mois à venir avant de pouvoir constater un effet réel et durable sur les loyers. Il convient également de rappeler qu’une annonce dépassant les plafonds autorisés n’est pas forcément dans l’illégalité : la loi autorise les bailleurs à demander un “complément de loyer” si le logement dispose de qualités particulières non prises en compte par l’encadrement ”, ajoute Barbara Castillo Rico.