Immobilier La-Teste-de-Buch (Bassin d’Arcachon) : Des hausses de prix de 22% en 1 an

Face à l’engouement euphorique des acheteurs en 2021 pour le bassin d’Arcachon, le marché semble aujourd’hui trouver la voie d’un certain équilibre, sans pour autant que les prix ne baissent. Focus sur la très étendue commune de la Teste-de-Buch avec Noumbe Mbaye, agent immobilier au sein de l’agence Coullaud, implantée dans la commune depuis 1972.

propriété arcachonnaise avec piscine à La Teste-de-Buch-

© Agence Coullaud

Cette arcachonnaise de 150m², 60m² de séjour, 3 chambres, sur 700m² de terrain avec piscine cherche preneur à 840 000 €.

 0
Temps de lecture estimé : 5 min

La-Teste-de-Buch, l’appel de la mer et de la forêt

« Le marché 2021 a connu une frénésie exceptionnelle, qui n’était pas raisonnable, avec une flambée du nombre de transactions, une forte augmentation des prix mais également une absence de négociation » nous explique Noumbe Mbaye, agent immobilier de l’agence Coullaud. En cause ? Un déséquilibre entre l’offre et la demande, un phénomène de spéculation immobilière, notamment du fait de l’achat-revente et de la division parcellaire et enfin l’afflux de nouveaux acheteurs en quête d’une seconde résidence principale sur le bassin.

Après une année 2021 exceptionnelle et 22 % de croissance des prix de vente entre mai 2021 et mai 2022, la Teste-de-Buch confirme son attractivité historique auprès des retraités en résidence principale, et accueille désormais depuis deux ans « des quarantenaires et cinquantenaires actifs à la recherche d’une résidence principale supplémentaire, comme des couples avec enfants en bas-âge désireux d’acquérir une résidence secondaire ». L’environnement idéal entre mer et forêt comme la proximité immédiate d’Arcachon et de ses animations font de la Teste une commune privilégiée du bassin.

L’offre de biens à vendre se raréfie

Revers de la médaille : Se loger à La-Teste-de-Buch devient difficile. «La tension sur le marché locatif, le niveau élevé des loyers et la rareté des biens mis en location traditionnelle, renforce le phénomène de tension sur le marché de l’acquisition», analyse Noumbe Mbaye.

Depuis le mois de mai, le marché est toujours actif,  les biens à la vente se raréfient mais les acheteurs entament davantage de négociations, sans pour autant que les prix de vente réels ne diminuent. « Les maisons sans défaut continuent de se vendre rapidement, les biens affichés trop chers ou avec défauts se vendent en revanche moins bien que l’an passé. En juin 2022, les prix de vente réels des maisons dans le centre de la Teste s’établissent entre 6000 et 6500€ / m² ».

Les acquéreurs se reportent vers les quartiers autrefois délaissés

Dans un contexte de raréfaction des biens immobiliers disponibles à la vente, les acquéreurs des quartiers autrefois délaissés font l’objet d’un regain d’intérêt. « C’est le cas du port, classé zone rouge submersible, qui se porte aujourd’hui très bien malgré notre discours d’alerte sur les risques », précise Noumbe Mbaye. Et de poursuivre : « Aucune zone de la Teste ne freine d’ailleurs les acheteurs, y compris à la sortie de la ville, en lisière de forêt, où les lotissements des années 80 et 90 connaissent un renouvellement de population, avec la destruction et la reconstruction de maisons à étage haut de gamme, et où les prix se maintiennent sans subir de baisse ».

La Teste-de-Buch, un territoire étendu du Pyla à Cazaux

La particularité de la Teste-de-Buch tient dans sa très grande superficie, allant du Pyla à Cazaux. Historiquement, Cazaux offrait des biens à des prix au mètre carré plus doux que dans le centre et attirait des acheteurs primo-accédants. Cependant « la même maison vendue 380 000€ net vendeur il y a trois ans se négocie aujourd’hui autour de 430 000€ ». Face à cette hausse des prix les acquéreurs s’éloignent pour s’installer à Marcheprime, Biganos, Mios ou encore dans le nord des Landes, à Sanguniet ou Parentis.

Le Pyla, où les prix atteignent des sommets (entre 12000 et 15000€ / m²), confirme son statut de marché de luxe, particulièrement prisé des familles aisées. « Le centre bourg est enfin le quartier le plus demandé, toutes générations confondues, pour la proximité des commerces, du marché et de la gare », explique Noumbe Mbaye.

Compter un minimum de 400 000 euros pour une maison avec jardin

C’est sans étonnement que Mme Mbaye nous confie que le bien le plus demandé reste la maison avec jardin, dans le centre de la Teste-de-Buch, pour laquelle « il faut compter au moins 400 000€ de budget sur l’ensemble de la commune ». Les habitants retraités restent les acheteurs principaux mais de nouveaux arrivants actifs, venus de Paris, Bordeaux et de la côte d’Azur, sont également friands de ce type de bien. Côté appartements, « il y a une pénurie d’offre et très peu de constructions neuves ».

Si l’on observe un ralentissement des délais de vente du fait de la plus grande prudence des acheteurs, les prix restent hauts. « A la frontière de la ville d’hiver d’Arcachon, une maison à rénover de 90m² avec un terrain de 1000m²  s’est ainsi vendue à 15 000€ du mètre carré en juin 2022. Il faut compter entre 5000 et 5500€ /m² pour une maison avec jardin à Cazaux, entre 6000 et 7000€ / m² dans le centre de la Teste ou sur le Port et jusqu’à 15 000€ / m² au Pyla », ajoute Noumbe Mbaye. Elle a conclu la vente, en juin 2022, dans le quartier des Bordes, d’une maison de ville de 90m² avec terrain de 215m², proche de la gare et du littoral, à 660 000€ (hors frais d’agence), soit près de 7300€ / m².

Dans le centre, à côté de la mairie, 108m² avec travaux et terrain de 800m² ont été acquis pour 640 000€ net vendeur, soit 5 900€ du mètre carré. Enfin, une maison de 115m² avec jardin, sans travaux et à deux pas du centre à pied, a été vendue à 700 000€, soit 6 090€ du mètre carré.

ll faut compter entre 5000 et 5500€ /m² pour une maison avec jardin à Cazaux, entre 6000 et 7000€ / m² dans le centre de la Teste ou sur le Port et jusqu’à 15 000€ / m² au Pyla.