Fiscalité immobilière : Les pistes de l’OCDE pour une réforme efficace

L’OCDE plaide pour une fiscalité immobilière juste et efficiente

Le rapport de ‘Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) souligne que le logement constitue le principal actif pour la plupart des ménages, et joue un rôle encore plus important pour la classe moyenne, car les résidences principales représentent en moyenne 60 % du patrimoine détenu par celle-ci. Néanmoins, les ménages à haut revenu, à haut patrimoine et plus âgés détiennent une part disproportionnée du patrimoine immobilier global. L’augmentation sans précédent des prix de l’immobilier au cours des trois dernières décennies a rendu de plus en plus difficile l’accès des jeunes ménages à la propriété immobilière.

« Face à des défis sans précédent sur le marché du logement, il est plus important que jamais de faire en sorte que les taxes sur l’immobilier soient à la fois justes et efficientes. Les pays disposent d’une marge de manœuvre considérable pour améliorer la conception et le fonctionnement des taxes sur l’immobilier« , note Pascal Saint-Amans, directeur du centre de politique et d’administration fiscales de l’OCDE, cité dans un communiqué. D’après cette étude intitulée La fiscalité immobilière dans les pays de l’OCDE, « l’efficience, l’équité et le potentiel de recettes des taxes sur l’immobilier sont souvent limités par la façon dont ces taxes sont conçues« .

Des valeurs cadastrales obsolètes

Premier exemple cité par l’organisation regroupant des pays développés: de nombreux États prélèvent toujours des impôts périodiques sur la propriété immobilière reposant sur des valeurs cadastrales obsolètes en dépit des conséquences préjudiciables pour les recettes publiques et l’équité

Or, cela affaiblit considérablement le potentiel de mobilisation des recettes, puisqu’elles « n’ont pas augmenté au même rythme que la valeur des biens immobiliers« , affirme l’OCDE, citant toutefois des réformes allant dans le bon sens en Irlande et au Danemark.

Des incitations fiscales qui avantagent les plus riches

Un certain nombre de pays continuent de miser largement sur les impôts sur les transactions immobilières, malgré leur impact potentiel sur la mobilité résidentielle et professionnelle. La plupart des pays exonèrent totalement les plus-values sur la résidence principale, et ils sont nombreux à offrir d’autres formes d’allégement fiscal en faveur des résidences principales, notamment la déductibilité des intérêts d’emprunt, alors même que ces incitations ont un effet régressif avéré et ne contribuent pas à accroître les taux d’accession à la propriété.

L’étude s’intéresse aussi à l’absence fréquente de taxation des plus-values sur la vente de la résidence principale. Celle-ci « peut se justifier à certains égards, mais il n’en reste pas moins que les exonérations non plafonnées procurent des avantages nettement plus importants aux ménages les plus riches », affirme l’OCDE.

Les préconisations fiscales de l’OCDE

Le rapport soumet à la réflexion des pouvoirs publics un certain nombre de pistes d’action, tout en soulignant l’importance d’appréhender les réformes dans le contexte de l’ensemble des politiques fiscales. Pour accroître l’efficacité du marché du logement et améliorer l’équité, le rapport suggère aux pays de renforcer le rôle des impôts périodiques sur la propriété immobilière, notamment en veillant à ce qu’ils reposent sur des valeurs cadastrales régulièrement mises à jour, et d’abaisser les impôts sur les transactions immobilières.

Réduire ou plafonner certaines incitations fiscales

Les pays pourraient aussi envisager de réduire ou de plafonner certaines incitations fiscales, comme la déductibilité des intérêts d’emprunt au titre des résidences principales, afin de renforcer la progressivité, de limiter les distorsions et de freiner les tensions sur les prix de l’immobilier. Le plus souvent, encourager l’offre de logements et promouvoir un usage plus efficace du parc existant aura probablement un plus fort impact sur l’accessibilité des logements.

Un plafonnement des exonérations aurait pour avantage de renforcer la progressivité et d’atténuer une partie des pressions à la hausse qui s’exercent sur les prix des logements, tout en continuant d’exonérer les plus-values réalisées sur la vente de la résidence principale pour la majorité des ménages, estime l’organisation basée à Paris.

Mieux cibler les incitations à la rénovation énergétique des bâtiments

Alors que le secteur résidentiel génère 17 % des émissions de CO₂ liées à l’énergie, le rapport considère que incitations à la rénovation énergétique des bâtiments « pourraient être mieux ciblées afin d’assurer qu’elles atteignent les foyers à faibles revenus« .

Surveiller la taxation des héritages

Sur la taxation des héritages, l’OCDE reconnaît que le sujet est sensible politiquement, « car les gens ont un lien émotionnel avec leur logement et souhaitent le transmettre à leurs héritiers sans être grevés par l’impôt ». Elle recommande néanmoins d' »éviter les exonérations qui concentrent les bénéfices au sein des foyers les plus riches ».

Etaler le versement des droits de succession

Pour éviter que les droits de succession ne mettent des ménages en difficulté au décès d’un proche, elle préconise d’étaler et de décaler leur versement dans le temps.

La question de la fiscalité immobilière est rendue d’autant plus actuelle que, selon l’institution, les ménages à haut revenu, haut patrimoine et plus âgés détiennent une part disproportionnée du patrimoine immobilier.