Immobilier Carcassonne : Des prix stables et attractifs mais…

Si les prix de l’immobilier à Carcassonne se maintiennent depuis 2016, ils pourraient pâtir de la remontée des taux d’intérêt d’ici la fin de l’année.

Vue aérienne de la ville médiévale de Carcassonne et du château-fort.

© adobestock

 1
Temps de lecture estimé : 5 min

Après deux années compliquées, la Cité cathare fait à nouveau le plein de touristes avec son Château comtal et sa citadelle médiévale. Et du 17 au 19 juillet, l’agglomération a été vue par tous les pays grâce au Tour de France : ville d’arrivée, ville repos et ville de départ. Cette forte exposition médiatique offre à la ville l’occasion de montrer ses atouts et aux entreprises locales de voir remonter leurs chiffres d‘affaires.

Des vendeurs plutôt rares

Le retour de l’attractivité touristique de Carcassonne arrive à point nommé pour son marché immobilier. Certes, toute la ville et l’agglomération sont assez prisées tant par les locaux que par des arrivants venus d’autres régions comme Toulouse, Lyon ou Paris, ainsi que de l’étranger. Et depuis 2016, le prix du mètre carré se maintient autour de 1 000 euros pour les appartements et 1 350 euros pour les maisons. Cependant, avec la remontée des taux d’intérêt, Rodolphe Chayla, directeur de l’agence immobilière Nestenn Carcassonne observe « un début de tassement des prix de l’immobilier à Carcassonne« .

Aussi, la consolidation du tissu économique ne peut être que favorable pour soutenir les transactions. Car au retour des vacances estivales, le professionnel estime que les vendeurs n’auront plus la main et devront accepter de négocier. Ce qui laisse augurer un fléchissement des prix sur la fin de l’année, quand bien même les acheteurs restent plus nombreux que les vendeurs : les propriétaires, proches ou à la retraite, se sentent bien à Carcassonne et n’ont pas d’intentions de déménagement.

Les logements qui changent de main sont majoritairement des maisons de campagne ou de village d’environ 100 m², avec un extérieur de 300 à 700 m² pour un budget moyen de 200 à 300 000 euros, ainsi que des villas aux alentours de 400 000 euros. La patience est de mise. Du côté des appartements,  les surfaces peuvent atteindre 150 à 200 m² pour un budget entre 200 et 250 000 euros.

Vers des restrictions sur la location touristique ?

Les bonnes affaires se trouvent du côté du quartier de La Bastide, dans le centre historique de Carcassonne, avec un prix du m² à partir de 820 euros. Là, ce sont des appartements dits de caractère à rénover avec tomettes, cheminées, hauts plafonds. Ils attirent des acheteurs étrangers et des investisseurs en meublé touristique avec leur proximité immédiate de toutes les commodités :
boulangeries, commerces, restaurants… Mais dans cette zone, se stationner est luxe car les rues en
damier s’entrecroisent et sont très étroites. Résultat, les prix sont bas et offrent une rentabilité plus
forte qu’à Toulouse ou Montpellier, par exemple.
Attention, ce succès de la location de courte durée fait naître des polémiques. Par exemple, dans le
quartier de la Barbacane, situé à quelques pavés du Château comtal et la Cité de Carcassonne, la tension immobilière est forte : le m² médian s’affiche à 1 450 euros et exclut, petit à petit, les habitants qui vivent ici à l’année. Aussi, la municipalité pourrait prendre des mesures restrictives dans les prochains mois.
Quelques exemples de transactions récentes :
– Une maison de 2010 à Pezens – 10 Mns carcassonne : T5 en parfait état, 160 m² avec 2 300 m² de terrain vendu 450 000 euros
– Un appartement ancien en centre-ville de Carcassonne : T4 en parfait état, 143 m² vendu 205
000 euros
– Une maison de 2007 à Villegailhenc : T4 en parfait état, 100 m² avec 515 m² de terrain vendu
235 000 euros
– Une maison années 80 à Carcassonne – quartier St Georges : T5 en très bon état, 160 m² avec 1
300 m² de terrain vendu 249 000 euros,
– Un appartement années 60 à Carcassonne – quartier Iéna : T4 en très bon état, 100 m² avec
garage vendu 120 000 euros,
– Un appartement années 20/30 à Carcassonne – quartier Capucins : T4 en bon état, 85 m² vendu
135 000 euros.

Les faubourgs et villages voisins ont la cote

Pour l’habitat à l’année, il faut regarder du côté des quartiers collés au centre-ville : Pasteur, avec une offre équilibrée en appartements et maisons, et Palais de Justice dominé par les appartements. Ici, le prix du m² oscille entre 1 100 euros et 1 350 euros. Mais les quartiers les plus recherchés se situent  dans les faubourgs avec des habitats et des surfaces en extérieur plus variés :

  • Plateau Paul Lacombe,
  • Ozanam,
  • Les Capucins.

Pour les acheteurs souhaitant un espace extérieur plus important et un choix de biens plus large, Rodolphe Chayla conseille de s’intéresser aux quartiers qui ont été construits dans les années 80 et 90 dans les villages et communes limitrophes :

  • le bois de Serres,
  • le lac de Cavayère,
  • les hameaux de Montredon et Montlegun.

Ces derniers sont les plus prisés : pour une maison il faut compter 1 650 euros en moyenne pour de l’ancien et près du double pour une construction neuve avec un terrain constructible d’au moins 1 000 m². Si vous acceptez de vous éloigner de 4 ou 5 kilomètres, des opportunités sont à saisir à

  • Villemoustaussou,
  • Cazilhac,
  • Palaja,
  • Berriac,
  • Cavanac,
  • et Lavalette.

Les programmes immobiliers défiscalisés sinistrés

Au total, le marché immobilier de Carcassonne est majoritairement composé de biens de seconde main orientés « maison pavillonnaire » et résidence principale. L’investissement locatif vide neuf est peu présent. La région ne s’est pas relevée de l’explosion de programmes défiscalisés il y a plus d’une dizaine d’années. Peu ont débouché sur un investissement rentable. « Des ventes ont été annulées et des remboursements ont été faits, se rappelle le directeur de l’agence Nestenn de Carcassonne. Les promesses de rentabilité locative ne pouvaient pas être tenues parce que les loyers annoncés étaient bien au-dessus de ce qu’il était possible de proposer. »

Mis à part les touristes et les nouveaux arrivants qui s’installent à l’occasion d’une mutation à l’hôpital ou les différents régiments de l’Armée présents dans la ville, Carcassonne ne dispose pas du vivier de locataires que sont les étudiants, par exemple. Les petites surfaces ne trouvent pas facilement preneur sur une période longue. Ce sont avant tout des familles qui cherchent à se loger.

Merci à Rodolphe Chayla, dirigeants de l’agence immobilière Nestenn à Carcassonne d’avoir répondu aux questions de la rédaction de MySweet’immo.
Vous êtes professionnel de l’immobilier et souhaitez partager votre analyse du marché avec nos lecteurs ? Contactez-vous  hello@mysweetimmo.com