Taxe d’habitation et résidences secondaires : C’est le grand écart d’une ville à l’autre

Après sa suppression pour 80% des ménages en 2020, c’est désormais au tour des 20% les plus aisés de profiter des allègements successifs de la taxe d’habitation, avant une extinction totale en 2023. La mauvaise nouvelle pour les propriétaires d’une petite maison de campagne ou en bord de mer est que cette réforme clé du 1^er quinquennat du président Macron ne concerne pas les résidences secondaires. L’impôt local continuera donc d’être perçu et, dans plusieurs communes, il flambe ! En effet, dans les villes situées en « zone tendue », les élus ont la possibilité de majorer cette fiscalité de 5 à 60 % depuis 2017. Et ils ne s’en privent pas.

Dans ce contexte, Prello, service fondé par Ludovic de Jouvancourt et Sébastien Gal en août 2021 et qui permet l’achat en copropriété de résidence secondaire, a mené une étude sur les taxes d’habitation des villes de France. Établie d’après les données du Ministère de l’économie, des finances et de la relance, celle-ci a permis de déterminer les villes où il fait « bon » et moins « bon » payer sa taxe d’habitation en 2022.

Résidences secondaires : les Français en tête en Europe !

L’idée n’est pas neuve mais elle connaît un regain de popularité depuis la crise sanitaire. Les confinements successifs et le télétravail ont donné l’envie de fuir les grands centres urbains et de se mettre au vert, le temps des vacances ou simplement d’un week-end. Résultat : la France compte désormais 3,6 millions de résidences secondaires, soit 10% du parc immobilier national. Un record en Europe ! Et si seulement 13% des Français disposent déjà d’une maison de villégiature, 40% rêvent de pouvoir sauter le pas.

Reste que bénéficier d’un petit coin de paradis a un prix, et il est élevé, principalement en raison des charges fiscales. Contrairement aux résidences principales, les résidences secondaires ne sont pas concernées par la réforme qui vise à supprimer la taxe d’habitation. Ainsi, leurs propriétaires restent redevables de cet impôt chaque année, en fonction de leur situation au 1^er janvier, quand bien même en seraient-ils exonérés au titre de leur résidence principale. Et le taux de taxe d’habitation fixé par les communes pèse d’autant plus lourd qu’elle s’accompagne de la taxe foncière… dont le coût devrait augmenter cette année de 3,4%.

Taxe d’habitation : un calcul relativement opaque et de forts contrastes selon les villes

La taxe d’habitation est un impôt perçu au profit des collectivités locales. Elle contribue notamment au financement des dépenses sociales et scolaires, à celui des centres de loisirs, des musées, ou encore à celui des équipements sportifs et culturels ainsi qu’à l’entretien de la voirie.

Comme pour les résidences principales, la taxe d’habitation des résidences secondaires est calculée par la Direction générale des finances publiques à partir de la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances. On multiplie ensuite le résultat par le taux d’imposition voté par la collectivité territoriale concernée. La différence avec le calcul de la taxe d’habitation sur une résidence principale tient au fait qu’aucun abattement ni plafonnement en fonction des revenus n’est appliqué. Qui plus est, certaines communes opèrent une majoration de son montant de l’ordre de 5 à 60% en application de la taxe sur les logements vacants. Une pratique que l’on trouve dans certaines zones géographiques qualifiées de « tendues » du point de vue de l’offre locative.

Ouistreham, Mallemort et Carry-le-Rouet sur le podium des villes les moins chères

Aussi, en raison même de son mode de calcul, le taux de taxe d’habitation connaît de grandes disparités d’une ville à l’autre. Si dans certaines d’entre elles, le taux de taxe d’habitation n’a pas connu d’évolution notable, dans d’autres, au contraire, elle a très fortement augmenté. Dans ce contexte, Prello a établi un top 10 des villes françaises où le taux de taxe d’habitation est respectivement la plus chère et la moins chère pour une résidence secondaire.

Les villes où le taux de taxe d’habitation est le plus élevé en 2022

• Sète (44,2% après majoration à 40%)
• Frontignan (37,9% après majoration à 40%)
• Le Cannet (37,4% après majoration à 40%)
• Anglet (36% après majoration à 60%)
• Nice (33,8% après majoration à 60%)
• Biarritz (32,2% après majoration à 60%)
• Corte (31,9%)
• Beausoleil (30,7% après majoration à 40%)
• Wimereux (30,6%)
• La Seyne-sur-Mer (30,6 % après majoration à 20%)

Les villes où le taux de taxe d’habitation est le moins élevé en 2022

• Ouistreham (5,4%)
• Mallemort (9%)
• Carry-le-Rouet (9,1%)
• Livarot-Pays-d’Auge (9,6%)
• La Hague (9,8%)
• Dives-sur-Mer (10,1%)
• Cucq (10,2%)
• La Cadière-d’Azur (10,2% après majoration à 20%)
• Saint-Pée-sur-Nivelle (10,7%)
• Noyant-Villages (10,8%)

Ainsi, d’après l’enquête menée par Prello, il ressort que les villes où le taux de taxe d’habitation est le plus élevé sont principalement situées dans les régions à forte attractivité telles que les régions Provence-Alpes-Côte d’Azur, l’Occitanie, le Pays Basque ou encore la Corse. Cependant, malgré un taux de taxe d’habitation souvent élevé dans ces régions, Prello constate que certaines villes font figure d’exception avec des taxes d’habitation avantageuses compte tenu de leur localisation idéale. C’est notamment le cas de Mallemort, Carry-le-Rouet, La Cadière-d’Azur et Saint-Pée-sur-Nivelle.