Immobilier : « Des prix qui se discutent, des délais de ventes qui s’allongent… », Jean-Marc Torrollion (FNAIM)

Zoom sur le paysage de la rentrée immobilière 2022

Inflexion des prix de l’immobilier, durcissement des conditions bancaire, érosion de la confiance des ménages, calendrier irréaliste de la loi Climat, nouvelle équation énergétique…au micro d’Ariane Artinian, le président de la FNAIM balaie le paysage immobilier de cette rentrée 2022 et livre sa vision du marché. Extraits choisis.

Mon Podcast Immo : Même si l’été n’est pas complètement terminé, on a l’impression que la donne immobilière a changé du tout au tout pendant la période estivale…

Jean-Marc Torrollion : Ce que nous constatons, c’est qu’il y a un ralentissement très net, quasi général, de la hausse des prix. Au 1^er août 2022, cette augmentation est de 6,7 % sur un an – pour une inflation de 6,1 % sur la même période –, plus importante sur les maisons que sur les appartements (+ 4,2 %). Nous sommes dans une phase de stabilisation depuis quatre mois. Paris poursuit sa légère décroissance de prix et les communes rurales ne progressent plus.

Les ventes, elles, restent assez soutenues. A fin mai, nous étions à 1 182 000 ventes. Et on peut dire qu’au 1^er semestre 2022, elles se sont plutôt bien portées avec 170 000 ventes en juillet et août. Sur les compromis de ventes de la Fnaim, nous enregistrons une baisse de 1 à 2 % à fin juillet, ce qui reste tout à fait acceptable.

L’inquiétude vient plutôt du côté des prêts, car nous notons un durcissement des conditions d’octroi de crédit la part des banques. C’est d’autant plus inquiétant car, en fin d’année, les banquiers sont plus sélectifs, ayant fait leur quota de prêts de l’année en cours.

Un autre signal négatif, c’est la confiance des ménages en l’avenir car, pour le cinquième mois consécutif, elle s’érode pour revenir au niveau le plus bas.

Mon Podcast Immo : Anticipez-vous de fortes baisses de prix de l’immobilier?

Jean-Marc Torrollion : Pour l’instant, non. Tout dépend de l’attitude des vendeurs qui peuvent avoir envie de protéger leur capital de l’inflation et ne pas vendre. Fin juin, nous avions mis en évidence un déséquilibre : pour les acquéreurs, ce n’était plus le moment d’acheter, alors que les vendeurs considéraient que c’était toujours le bon moment de vendre. Ce que l’on sait, c’est que les prix se discutent beaucoup plus, que les délais pour vendre se rallongent. Tout cela peut contribuer à un atterrissage du marché.

Mon Podcast Immo : Il n’y a pas que les certitudes économiques, il y a aussi les incertitudes climatiques. Que va changer la loi Climat et Résilience, qui interdit notamment d’augmenter les loyers des passoires thermiques ?

Jean-Marc Torrollion : Premier constat, il existe bien un courant de désinvestissement sur les logements classés G. Deuxièmement, ce qui inquiète, c’est le calendrier concernant les interdictions de louer du parc privé locatif, qui est irréaliste et dangereux pour le logement des Français. Quand on a près de 29 % du parc privé d’Ile-de-France qui ne pourra plus être loué fin 2028 – ce qui représente des centaines de milliers de logements – je ne sais pas quelle sera la réaction des propriétaires.

Nous devons alerter le gouvernement sur le fait que ce calendrier est incompatible avec le rythme de rénovation des copropriétés – qui obéit à un autre calendrier – lesquelles représentent de 73 à 75 % du parc privé locatif. Ce qui est en jeu, c’est l’avenir du parc privé locatif et son appauvrissement en offres, ce qui serait extrêmement dommageable pour la mobilité des Français et le début d’un parcours résidentiel. L’autre risque, c’est qu’une partie des bailleurs aillent vers Airbnb.

Mon Podcast Immo : Concrètement, qu’attendez-vous des pouvoirs publics ?

Jean-Marc Torrollion : Il faut ajuster le calendrier de la loi Climat et Résilience avec le calendrier de ce qui a été prévu pour les copropriétés, à savoir des plans pluriannuels de travaux sur dix ans, en 2023, 2024 et 2025, selon la taille des copropriétés. Et il a été prévu des diagnostics de performance énergétique (DPE) en 2024, 2025 et 2028. Il faut donc absolument décaler la rénovation des logements classés E, F et G à l’intérieur du calendrier de rénovation des plans pluriannuels de travaux des copropriétés. Ce plan pluriannuel sera le vecteur de la sortie de l’indécence énergétique, non seulement de l’intégralité du parc des copropriétés, mais aussi de l’intégralité du parc des copropriétaires bailleurs. Car, le paradoxe, c’est que je peux être propriétaire et occuper un logement indécent mais que je ne peux pas le faire occuper par un locataire.

Mon Podcast Immo : Concernant l’été caniculaire que nous avons traversé et l’augmentation des prix de l’énergie, avez-vous observé des nouveaux comportements chez les candidats à l’acquisition ?

Jean-Marc Torrollion : Pour l’instant non, c’est un peu tôt pour le dire. Par contre, sur la sobriété énergétique et la hausse du prix du gaz, je pense que les Français ont été bercés par les douceurs de l’été et je crains que la rentrée, avec les coûts exorbitants de toutes les énergies confondues, sera extrêmement difficile pour les Français. Nous devons prendre conscience de cette équation énergétique et de la crise ukrainienne, qui auront forcément un impact budgétaire important. Nous avons une réunion fin août sur la sobriété énergétique qui débouchera probablement sur des décisions finales avec un certain nombre d’incitations, ce qui rend d’autant plus pertinente et rentable la rénovation globale des logements des Français pour abaisser la consommation en énergie.