Immobilier : Encadrement et complément de loyers, ça devient compliqué !

Dans les communes où l’encadrement des loyers est en vigueur, les bailleurs peuvent dans certains cas -pas toujours clairement définis, appliquer un complément de loyers. L’analyse d’Alain Cohen-Boulakia, avocat associé au cabinet SVA Avocats.

L'encadrement des loyers est entré en vigueur à Montpellier le 1er juillet 2022.

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Encadrement des loyers et loyers de référence majoré

L’encadrement des loyers est effectif sur la commune de MONTPELLIER depuis le 1er juillet 2022. Le recours qui a été formé contre l’arrêté préfectoral du 23 mai 2022 à l’encontre du dispositif initié sur la commune de MONTPELLIER, conjointement par la FNAIM et l’UNPI, ne présente pas de caractère suspensif.

L’application d’un loyer de référence majoré à de nombreux biens immobiliers ne correspond pas à la réalité.

Aussi, les bailleurs peuvent être tentés d’appliquer un complément de loyer à certains logements, venant s’ajouter au loyer de référence majoré.

L’article 144B de la loi ELAN précise :

« Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au a du présent 3 pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique »

Le texte précise également :

« Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail »

L’article 13 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 est venu préciser ce qu’il convenait d’entendre par « complément de loyer ».

« Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale. »

Complément de loyer, des critères qui peuvent prêter à interprétation

Certains critères sont « objectifs » (par exemple le niveau de performance énergétique) ; d’autres au contraire laissent place aux interprétations et à l’arbitraire… par exemple :

  • « Mauvaise exposition de la pièce principale » : une notion très vague ; une orientation nord/sud de la pièce principale, alors que le coin salon est au nord et que le coin salle à manger est au sud près d’une cuisine exposée également au sud avec ouverture sur une terrasse est-elle bonne ou mauvaise ? Fallait-il prévoir au contraire le coin salon donnant sur la terrasse ?
  • « Installation électrique dégradée » : au regard d’un diagnostic comment va-t-on qualifier une installation électrique dégradée ?
  • « Fenêtre laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation » : le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 concernant les logements décents précise qu’est « indécent » un logement qui n’est pas protégé pour les « infiltrations d’air parasites » la notion de « fenêtre laissant passer anormalement l’air hors grille de ventilation » est-elle identique ?

Complément de loyer : Les professionnels doivent faire preuve de vigilance

En premier lieu, les professionnels devront être très vigilants, lorsqu’il s’agira d’envisager d’appliquer à un logement concerné par l’encadrement des loyers, un complément de loyer.

Le montant du complément de loyer devra impérativement être inséré dans le bail car dans le cas contraire, il est probable qu’un tribunal éventuellement saisi d’un litige, procède à « l’annulation » du complément de loyer.

En deuxième lieu, pour la fixation du complément de loyer, il conviendra de procéder par voie de comparaison, uniquement avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

La notion de « localisation » et de « confort » présente un caractère alternatif. Une localisation peut justifier l’existence d’un complément de loyer.

Le locataire dispose d’un délai de 3 mois pour contester le complément de loyer

Seule consolation, le recours du locataire est « enfermé » dans des délais relativement brefs.

En effet le locataire qui souhaite contester un complément de loyer dispose uniquement d’un délai de 3 mois à compter de la signature du bail (et non à compter de l’entrée dans les lieux) pour saisir la commission départementale de conciliation. Il est certain que cette saisine préalable de la commission départementale de conciliation est nécessaire et qu’il soit impossible pour le locataire de directement saisir les tribunaux.

En l’absence de conciliation, le locataire disposera d’un délai de 3 mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.

Le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.

Aussi passé le délai de 3 mois à compter de la signature du bail, en l’absence de saisine de la commission départementale de conciliation, il se produira en quelque sorte un effet de « purge ». L’action du locataire deviendra irrecevable.

Notons également que le Préfet ne peut pas mettre en demeure un bailleur d’annuler un complément de loyer, alors qu’il peut mettre en demeure un bailleur de respecter le dispositif, en ce qui concerne la fixation du loyer de base ; dès lors il ne peut prononcer d’amende à l’encontre du bailleur, pour ce qui est du complément de loyer. C’est du moins ce qui ressort d’une lecture de l’article 140 VII de la loi ELAN.

Enfin, une question mérite d’être posée. Quid si un bailleur, alerté par un administrateur de biens sur l’impossibilité de prévoir un complément de loyer, demande expressément au professionnel de l’appliquer ?

Il conviendra pour les professionnels de conserver la preuve du « conseil donné », et de la demande expresse du bailleur.

L’agent immobilier ne manquera pas de préciser quels sont les risques, pour le bailleur, d’instituer à tort un complément de loyer. Toujours est-il que la prudence s’impose, tout particulièrement lorsque les caractéristiques du logement doivent amener, sans aucune discussion possible, à ne pas prévoir de complément de loyer.

Mais, sous réserve bien évidemment d’avoir pris les précautions susvisées, la responsabilité de l’agent immobilier ne saurait être engagée à l’égard du bailleur, ainsi qu’à l’égard du locataire, contrairement à la mise en location d’un logement ne présentant pas les caractères de décence prévus par la règlementation en vigueur.

Pour aller plus loin sur les recours contre l’encadrement des loyers, écoutez l’interview d’Alain Cohen Boulakia au micro Mon Podcast Immo d’Ariane Artinian.

Alain Cohen-Boulakia  est avocat associé au cabinet SVA Avocats.