VRAI/FAUX : Les règles pour financer une passoire thermique

Depuis le 24 août dernier, les propriétaires-bailleurs de passoires thermiques notées F et G ne peuvent plus augmenter leurs loyers. A partir du 1^er janvier 2023, ils ne pourront plus louer leurs biens les plus énergivores, ceux consommant actuellement plus de 450 KWh/m² d’énergie finale. De fait, les futurs acquéreurs sont particulièrement attentifs aux critères énergétiques et sont plus enclins à négocier, à la baisse, les prix des biens qu’ils convoitent.

Laura Martino, Directrice des partenariats bancaires chez CAFPI, s’est prêtée à un « VRAI/FAUX » pour faire la lumière sur les pratiques observées depuis l’application de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.

Il y a de plus en plus de « passoires thermiques » proposées à la vente

VRAI. Nous pouvons dire que c’est le résultat de la règlementation renforcée sur les critères énergétiques avec les lois Climat d’une part et l’augmentation des coûts des travaux d’autre part, qui ont contraint certains propriétaires-bailleurs de passoires thermiques de les mettre en vente, faute de moyens pour réaliser des travaux qui peuvent s’élever à plus de 30 000 €.

Les « passoires thermiques » sont décotées

VRAI et FAUX. Les entrepreneurs-courtiers CAFPI observent avec leurs partenaires, agents immobiliers, que les futurs acquéreurs sont très avertis sur la règlementation et ses conséquences sur les investissements locatifs.

Lorsque le bien présente des défauts notamment en matière de performance énergétique, ils n’hésitent pas à négocier à la baisse, jusqu’à 20%, le prix du bien convoité. A noter : cela est moins vrai sur les marchés tendus bis (Ile-de-France ; métropoles régionales).

Les banques ne font pas attention aux critères énergétiques quand elles octroient un crédit

FAUX. Les banques sont très vigilantes au type de bien acheté. Il faut savoir que les critères énergétiques peuvent jouer en défaveur de l’emprunteur si la note est trop mauvaise. En effet, la banque sera plus exigeante en termes d’apport et d’épargne résiduelle, pour anticiper les travaux à réaliser par exemple.

Il existe des offres de financement « vert », via des prêts à la consommation, proposés par les banques pour aider les emprunteurs à couvrir le coût de leurs travaux énergétiques. Les taux proposés par ce type de crédit restent inférieurs à ceux de crédits à la consommation classiques.

Par exemple, pour un prêt d’un montant de 4000 €, un taux à 2,20% pourra être proposé pour un prêt « vert » contre 10% pour un prêt consommation classique. Tous ces exemples montrent que les banques sont de plus en plus nombreuses à vouloir donner du sens au financement des crédits qu’elles accordent.

Les banques en plus d’un apport conséquent et d’un taux d’endettement limité attendent, en cas de mauvaise note au DPE, une épargne significative pour les travaux

 VRAI. Nous avons le cas récent d’un jeune emprunteur qui souhaitait acheter sa résidence principale. Il souhaitait emprunter 159 000 €, avait 16 000 € d’apport, un taux d’endettement à 30% et de l’épargne. Une des banques à qui CAFPI a présenté son dossier exigeait, pour financer le bien, que le client s’engage à réaliser des travaux pour faire passer la note du bien acheté d’une note « G » à au moins « E ».

Les aides existantes pour la rénovation énergétique sont suffisantes

VRAI. Plusieurs de nos dossiers avec des travaux ont pu être financés grâce aux aides nationales et locales. Par exemple, un primo-accédant a emprunté 110 000 € pour l’achat d’une maison, pour laquelle 40 000 € étaient nécessaires pour augmenter la classe énergétique de « G » à « E ». Il avait 22 000 € d’épargne qu’il a pu mobiliser pour une partie des travaux.

Pour le reste, il a fait appel à MaPrimeRénov’, à l’ADIL et à son Conseil Régional et a pu récolter 18 000 € d’aides, soit près de la moitié de la somme restant à financer. Il faut tout de même noter que les démarches pour obtenir ces aides sont longues et complexes ; se faire aider par un courtier peut permettre de gagner du temps.