Bretagne : Saint-Brieuc, un marché immobilier qui ne connaît pas du tout la crise  !

Etat des lieux du marché immobilier à Saint-Brieux avec Sylvain Cresteaux, Dirigeant de l’agence GUY HOQUET L’IMMOBILIER SAINT-BRIEUC. Spécialisée en Achat, Vente, Location et Administration de biens depuis près de 20 ans, son agence immobilière est constituée d’une équipe de 10 experts métiers bénéficiant d’une expérience de plus de 10 ans en moyenne.

My Sweet Immo : Peut-on dire que le marché immobilier de Saint-Brieuc est un marché « à part » ?

Sylvain Cresteaux : Effectivement, à Saint-Brieuc, nous ne ressentons pas le tassement du marché immobilier dont tout le monde parle. Historiquement, c’est la ville préfecture la plus basse de Bretagne en termes de prix médian : autour de 1100 € en 2017. Aujourd’hui, on atteint les 3500 €/m² pour les petits logements les mieux situés. Les quartiers dans lesquels on pouvait devenir propriétaire pour 500€ du mètre carré n’existent plus désormais.

Cette flambée des prix s’est expliquée par deux facteurs : la LGV d’une part, qui nous rapproche de Rennes et de Paris, mais aussi le développement de l’antenne de l’Université de Rennes qui accueille 5500 étudiants sur une population de 44 000 habitants. Les prix comme les loyers des petites surfaces ont véritablement explosé : auparavant, on trouvait des studios pour 300€ environ. Aujourd’hui, même à 400€ il n’y a plus rien. Et ceux qui sont prêts à mettre 500 € pour loger leurs enfants ne trouvent pas de biens, car il y a pénurie. A l’achat, un studio de 20m² qui valait 30 000€ en 2017 en coûtera aujourd’hui le double.

My Sweet Immo : Qu’est-ce qui explique la hausse des prix à Saint-Brieuc ?

Sylvain Cresteaux : Depuis la mise en route de la LGV entre Paris et Rennes, les villes de la côte Nord de la Bretagne sont devenus accessibles en moins de 2h30 depuis la capitale. Saint-Malo, à 2h de Paris, voit ses prix au mètre carré tutoyer les 6000€ / m². Mais à 2h15, on trouve Saint-Brieuc, avec un prix moyen autour de 1800€, entre 2500€ et 3000€ dans les quartiers les plus prisés. L’accessibilité, la situation de bord de mer, et la possibilité de louer en bail étudiant pendant 9 mois puis en location saisonnière l’été a attiré les citadins à la recherche d’une résidence principale ou secondaire, mais aussi les investisseurs locatifs.

My Sweet Immo : Quels sont les biens recherchés à Saint-Brieuc ?

Sylvain Cresteaux : Tous ! Il y a une véritable distorsion entre l’offre et la demande sur le marché, ce qui implique une augmentation des prix comme des loyers. Les étudiants peinent à se loger et aujourd’hui beaucoup de T3, T4 ou maisons sont transformés en colocation. Ce sont donc autant de logements en moins pour les familles. A cela s’ajoute l’attractivité qu’a connue Saint-Brieuc pendant le confinement, et qui perdure aujourd’hui avec l’arrivée de nouveaux habitants en résidence principale.

My Sweet Immo : Quelles sont les attraits de la ville pour ces nouveaux arrivants ?

Sylvain Cresteaux : Contrairement aux petites villes de centre Bretagne, Saint-Brieuc a l’avantage de disposer de commerces, cinémas, théâtre, festival et de relier les principales villes bretonnes rapidement en voiture, en plus du TGV : 45 minutes de Saint-Malo, 1h de Rennes, 1h30 de Brest et 1h de Lorient. De quoi profiter d’une qualité de vie idéale à moins de 3000€ du mètre carré !

C’est d’ailleurs certainement ce qui explique que nous bénéficions depuis le COVID de deux nouveaux flux d’acheteurs en plus de la clientèle locale : les Rennais et les Parisiens. Cette année, Saint-Brieuc a ainsi vu 1500 nouveaux résidents s’installer (hors étudiants). La ville se repeuple, les commerces reviennent après une période terne où une boutique sur trois était inoccupée. Ce dynamisme est appréciable et tout laisse à penser que le marché va poursuivre son ascension.

My Sweet Immo : Où en sont votre stock de biens et vos délais de vente ?

Sylvain Cresteaux : Notre stock n’a jamais été aussi bas, le marché est très fluide. Nous comptons aujourd’hui 49 jours de délai de vente, contre 85 jours en 2018. Entre 2019 et 2020, les prix ont augmenté de 13 %, puis de 12 % entre 2020 et 2021. et de 6 % depuis le début de l’année. Nous partions cependant de prix très bas, donc aujourd’hui, même avec cette augmentation, ils restent attractifs.

My Sweet Immo : Comment se comportent les prix à Saint-Brieuc ?

Sylvain Cresteaux : En 2021, on observait un prix moyen à 1700€ du mètre carré, nous sommes aujourd’hui à 1800€, en octobre 2022. Les petites surfaces bien situées se négocient jusqu’à 3500€ et un appartement familial dans les quartiers les moins recherchés coûte environ 1200€ du mètre carré. Cependant, tous les quartiers se vendent si on est au prix du marché, et il y a de la demande pour tous les types de biens, du studio à 50 000€ à la maison familiale à 600 000€.

Ce qui est nouveau, c’est la demande pour les résidences secondaires en prévision de la retraite, de Franciliens notamment. Auparavant, ces maisons étaient recherchées pour de la résidence principale. Aujourd’hui, on peut trouver des biens qui permettent de réaliser 6, 7 ou 8 % de rendement locatif brut avec les studios, puisqu’ils se louent facilement et à des loyers de plus en plus élevés.

My Sweet Immo : Quels sont les quartiers de Saint-Brieuc qui tirent la croissance du marché ?

Sylvain Cresteaux : De façon générale, les quartiers à proximité de la gare sont très recherchés. Le quartier Robien, juste derrière la gare, a par exemple tiré son épingle du jeu. Il avait déjà le vent en poupe mais il devient maintenant très prisé pour sa proximité de la gare comme pour sa vraie vie de quartier. On peut y trouver des maisons en pierre des années 30 à 50.

Le quartier Charner, accolé au centre-ville, le centre-ville, surtout le long des beaux boulevards, comme le Boulevard Clémenceau, Saint-Michel, qui a toujours été prisé, plus cher et plus typé, Notre-Dame, à côté de Saint-Michel, propose des maisons parfois plus récentes, en hauteur avec une vue dégagée mais reste un peu plus loin du centre ville.

Cesson est un coin à part de Saint-Brieuc, qui a bien évolué. Il est situé beaucoup plus loin de la gare mais cet ancien petit bourg de pêcheur est le seul quartier qui donne sur la mer, et sur la plage du Valais. On y trouve des maisons avec une vue mer et on accède à pied au port du Légué. Les prix pratiqués y sont de l’ordre de 2600€/m², évidemment davantage pour une vue mer.

My Sweet Immo : Pouvez-vous nous décrire vos dernières ventes ?

Sylvain Cresteaux : En septembre, nous avons vendu à Saint-Michel une très belle maison en pierre, sans travaux à prévoir, de 166m² sur un terrain de 420m² au prix de 450 000€ FAI, soit 2700€/m². La vente a été conclue en 40 jours, au prix et sans négociation. Toujours en septembre, un studio de 18m² Carrez (25 au sol), en hypercentre, a été vendu en une semaine, sans négociation, au prix de 49 500€ FAI, soit 2700€/m². Une petite maison en pierre de 50m², avec cour privative, avec une enveloppe travaux de 30 à 40 000€ a été vendue en une semaine et sans négociation en septembre pour 119 920€ FAI, soit 2400€ du mètre carré hors travaux. Enfin, un immeuble de rapport situé dans le quartier de Beauvallon, constitué d’un T2 de 26m² et de deux T3 de 64 et 61m² a été cédé en août pour 279 840€, avec un prix affiché à 289 840€. La vente a duré trois semaines.