Investissement locatif : Est-il plus rentable d’investir en colocation ou dans un studio loué meublé ?

Beanstock, la plateforme française d’investissement locatif clé en main, a cherché à savoir si la colocation était réellement plus rentable qu’un investissement dans un studio à location meublée classique.

Beanstock a donc comparé les rentabilités brutes et nettes d’un studio par rapport à une colocation sur deux échelles de temps : un an et vingt ans. Une comparaison réalisée sur plusieurs villes attractives pour les projets de colocation. Et pour Beanstock, pas de doute, dans la plupart des villes étudiées, contrairement aux idées reçues, il est plus rentable d’investir dans un studio que dans une colocation pour faire du locatif.

Paris

Que ce soit sur la première année ou sur vingt ans, la rentabilité nette est plus importante sur un investissement en studio vs un investissement en colocation.

• Année 1 : 4% en studio vs 3,2% en colocation
• Année 20 : 5,4% en studio vs 4,5% en colocation.

Poitiers

Que ce soit sur la première année ou sur vingt ans, la rentabilité nette est plus importante sur un investissement en studio vs un investissement en colocation.

• Année 1 : 5,4% en studio vs 5,0% en colocation
• Année 20 : 7,3% en studio vs 6,9 % en colocation

Nantes

À Nantes, la rentabilité nette est la même : quels que soient le type de projet et l’échelle de temps.

• Année 1 : 3,8% en studio ou en colocation 3,8%
• Année 20 : 5,2% en studio ou en colocation 5,2%

Toutefois, les experts Beanstock constatent une différence plus importante entre la rentabilité brute et la rentabilité nette sur un projet de colocation, donc un investissement locatif en colocation s’avèrera beaucoup moins rentable que ce qui est annoncé.

• Année 1 : -1,1 point entre la rentabilité brute et nette d’un T1, -1,3 point entre la rentabilité brute et nette d’une colocation
• Année 20 : -1,3 point entre la rentabilité brute et nette d’un T1, -1,6 point entre la rentabilité brute et nette d’une colocation

Marseille

Que ce soit sur la première année ou sur vingt ans, la rentabilité nette est plus importante sur un investissement en studio vs un investissement en colocation.

• Année 1 : 5,1% en studio vs 4,7% en colocation
• Année 20 : 6,9% en studio vs 6,5% en colocation.

Evry

À Evry, la rentabilité nette est plus importante sur un investissement en colocation vs investissement en studio.

• Année 1 : 5,0 % en colocation vs 4,9 % en studio
• Année 20 : 6,8% en colocation vs 6,7 % en studio

Toutefois, il y a une différence beaucoup plus importante entre la rentabilité brute par rapport à la rentabilité nette sur les projets en colocation vs les projets en studio.

• Année 1 : – 1,2 point en studio vs – 2,7 points en colocation
• Année 20 : -1,5 point en studio vs – 3,4 points en colocation

Roubaix

Que ce soit sur la première année ou sur vingt ans, la rentabilité nette est plus importante sur un investissement en studio vs un investissement en colocation.

• Année 1 : 6,0% en studio vs 5,7% en colocation
• Année 20 : 8,2% en studio vs 7,8% en colocation.

“Depuis la création de Beanstock, on constate une augmentation du nombre de primo investisseurs convaincus qu’investir en colocation est plus rentable qu’investir dans des petites surfaces. En effet, dans une optique où l’investissement en colocation permet d’afficher des loyers plus élevés que les petites surfaces, ces investisseurs prétendent à un cashflow très positif et donc à un investissement qui s’autofinance rapidement. Mais dans notre étude, nous démontrons que l’investissement locatif en colocation peut s’avérer beaucoup plus risqué, plus coûteux que prévu et moins rentable qu’un investissement locatif meublé classique”, prévient Alexandre Fitussi, cofondateur de Beanstock.

Sur quels éléments s’appuie l’étude ?

Les experts de Beanstock ont récolté des données sur les surfaces T1 20 m², T2 de 40 m², T3 classique de 60 m², ainsi que T3 en colocation de 60 m² et enfin T4 en colocation de 70 m² dans six villes de France de plus de 50 000 habitants et qui, sur le papier, semblent optimales pour la colocation : Paris, Marseille (2^e ville de France), Poitiers (ville moyenne de province), Evry (ville étudiante banlieue Paris), Roubaix (ville étudiante banlieue Lille), Nantes (ville étudiante). Pour chacune d’elles, Beanstock a étudié des variables clés pour connaître la rentabilité nette de chaque projet, sur les deux échelles de temps :

1. Les données sont issues d’une centaine d’annonces provenant majoritairement de la base de données interne à Beanstock ainsi que des grands sites d’annonces comme Leboncoin, Seloger, La cartes des colocs…
2. La taxe foncière est calculée en utilisant le taux en vigueur.
3. Les frais de notaires sont estimés à 7% du prix FAI.
4. Les charges sont estimées en fonction des surfaces.
5. Le coût des travaux est de 700 €/m² à Paris et de 600 €/m² en région.
6. Le loyer mensuel CC est basé sur les données des annonces Beanstock ainsi que sur celles des grands sites d’annonces comme Leboncoin, Seloger, La cartes des colocs…

En outre, à la différence d’un studio, une colocation peut s’avérer très coûteuse sur différents points que Beanstock a également estimé :

1. La vacance locative. Elle dépend de l’intensité de la tension locative locale et varie en fonction du type de bien et de la localisation. Elle est généralement plus importante sur une colocation car le turn over est plus important ; il faut aussi prendre en compte l’incompatibilité entre les colocataires ; l’offre en T2 T3 et T4 est plus importante que T1.
2. Les provisions d’usures. Un appartement, même entièrement rénové et équipé à neuf, se dégrade au fur à mesure des années et des locations et les équipements vieillissent. Cette usure est d’autant plus importante dans les colocations. Cette usure (hors dégradation et usure couverte par la caution locataire) est estimée dans une hypothèse conservatrice à 1% du prix du bien sur 20 ans pour une usure classique sur un bien en location meublée standard. Dans le cadre d’une colocation, où le passage est plus important, cette usure est estimée à 3% du prix du bien en raison d’une usure plus rapide, d’un turnover et d’une activité plus importante.

Les provisions pour travaux votées dans les copropriétés. Plus l’appartement est grand, plus sa côte part (tantièmes) dans le budget de la copropriété est importante. En se basant sur des données historiques, le budget travaux imprévus est estimé à 5% du prix du bien, ventilés sur une période de 20 ans pour un bien dans une copropriété de taille moyenne. Pour un bien à 300 000 €, cela représente donc un budget de 15 000 € soit 750€/ an sur 20 ans.